0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Zasiedzenie nieruchomości a wymogi formalne

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Wśród starszych osób bardzo często panuje przeświadczenie o tym, że nieruchomość, która jest uprawiana przez kogoś innego niż właściciel, po 20 latach można zasiedzieć, ma miejsce wówczas zasiedzenie nieruchomości. Czy jest tak jednak w każdym przypadku? Czy okres posiadania nieruchomości to 20 lat? Jakie to musi być posiadanie? W przepisach można się także zetknąć ze sformułowaniem „poprzednik prawny” – kto nim jest? W artykule zostaną udzielone odpowiedzi na te i inne pytania, wraz z adekwatnymi przykładami.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia własności, ujęty w art. 172 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli:

  • posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat, jeżeli jest w dobrej wierze;
  • posiada nieruchomość nieprzerwanie od 30 lat, jeżeli nie jest w dobrej wierze;
  • posiada nieruchomość jako posiadacz samoistny.

Upływ czasu i samoistne posiadanie są elementami niezbędnymi do zasiedzenia nieruchomości i są to tzw. przesłanki zasiedzenia.

Sama definicja nakłada już jednak pytania. Czym jest dobra, a czym zła wiara, skoro zasadniczo wpływają na okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości? A także czym jest posiadanie samoistne?

Posiadacz samoistny

Definicja posiadacza samoistnego zawarta jest w art. 336 kc.

Zgodnie z treścią przepisu posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel.

Prawo cywilne wyróżnia jeszcze posiadanie zależne – czyli posiadanie rzeczy jak np.:

  • użytkownik;
  • zastawnik;
  • najemca;
  • dzierżawca;
  • mający inne prawo niż wskazane powyżej, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Przykład 1.

Pan Marian zawarł umowę dzierżawy nieruchomości z panem Janem w 1960 roku. Na podstawie umowy uprawiał działkę, płacił podatek, regulował opłaty, dokonał nawet przyłącza kanalizacyjnego i doprowadził wodę na działkę. Wszyscy sąsiedzi traktowali go jak właściciela, a osoby, które okazjonalnie przyjeżdżały do sąsiadów, myśleli, że to on jest właścicielem działki. Pan Marian postanowił ją zasiedzieć. Wniosek zostanie jednak oddalony, ponieważ mężczyzna wiedział od samego początku, że nieruchomość dzierżawi, a nie jest jej właścicielem (nie doszło nawet do nieformalnej sprzedaży działki).

O posiadaniu samoistnym świadczą okoliczności obiektywne, weryfikowalne, które wskazują, że samoistny posiadacz traktuje nieruchomość jak swoją własność.

Do przykładów czynności, które świadczą o samoistnym posiadaniu nieruchomości, należą np.:

  • ogrodzenie nieruchomości;
  • samodzielne podejmowanie decyzji o wykonaniu znacznych remontów i inwestycji oraz ich finansowanie, np. wymiana dachu, ocieplenie;
  • doprowadzenie instalacji gazowej, wodno-kanalizacyjnej;
  • dokonywanie czynności rozporządzających, jak wynajmowanie budynków lub ich części, wydzierżawianie gruntów;
  • spłata kredytu obciążającego nieruchomość;
  • samodzielne pobieranie pożytków lub dochodów, spełnianie obowiązków podatkowych, uiszczanie składek ubezpieczeniowych od nieruchomości.

Dla osób postronnych musi zaistnieć przekonanie, że osoba, która prowadzi na działce czynności, jest jej właścicielem, a nie najemcą, dzierżawcą czy kimś, kto grzecznościowo opiekuje się działką pod nieobecność właścicieli.

Dobra i zła wiara

Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.

Wykluczają ją:

  • wiedza o braku tytułu do władania nieruchomością;
  • sytuacja, kiedy przy dołożeniu należytej staranności posiadacz powinien wiedzieć, że prawo własności mu nie przysługuje.

W praktyce zasiedzenie w dobrej wierze niemal się nie zdarza.

Najczęściej zasiedzenie dotyczy złej wiary samoistnego posiadacza.

Przykład 2.

Pani Marta w 1980 roku nabyła na podstawie umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości – działki nr 57 w miejscowości Janów Podlaski. Umowa sprzedaży była zawarta w formie pisemnej, nie aktu notarialnego. Kobieta wiedziała jednak, że do ważności umowy wymagany jest akt notarialny. Dlatego dopiero w 2010 roku, po upływie 30 lat, złożyła wniosek o zasiedzenie i w ten sposób nabyła prawo własności nieruchomości.

Chwila objęcia nieruchomości w posiadanie decyduje przy ocenie dobrej wiary u jej posiadacza. Nie ma znaczenia późniejsza zmiana świadomości posiadacza i nie uzasadnia ona przedłużenia terminu zasiedzenia do 30 lat, w przypadku pierwotnej dobrej wiary.

Dobra lub zła wiara nie jest przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, a jedynie wpływa na długość okresu posiadania samoistnego nieruchomości, wymaganego do zasiedzenia.

Kim jest poprzednik prawny?

Zgodnie z przepisami, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.

Przykład 3.

Pani Maria na podstawie nieformalnej umowy pisemnej nabyła własność działki w Policach w 1980 roku. W 2000 roku przepisała tę działkę, również na podstawie nieformalnej umowy, na swojego kuzyna – pana Huberta. W 2015 roku pan Hubert zorientował się, że może zasiedzieć działkę, doliczając czas swojej ciotki. W tym przypadku może on doliczyć czas posiadania działki przez ciotkę – od 1980 roku do 2000 roku, a także własny – od 2000 roku do 2015 roku. Zasiedzenie nieruchomości powinno nastąpić w 2010 roku.

W sytuacji bowiem, gdy w czasie biegu terminu zasiedzenia posiadanie przeszło z jednej osoby na drugą, zgodnie z art. 176 kc istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika. To przejście posiadania może dotyczyć również dziedziczenia po zmarłym samoistnym posiadaczu. Tylko w sytuacji, gdy zasiedzenie nieruchomości na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło, można doliczyć czas posiadania poprzednika.

Przykład 4.

Pan Grzegorz zasiaduje nieruchomość od 1960 roku. W 1995 roku przeniósł ją na rzecz syna – pana Antoniego. Syn złożył do sądu wniosek w 1999 roku, jednak nie został on uwzględniony z uwagi na to, że jego poprzednik prawny mógłby nabyć w drodze zasiedzenia tę nieruchomość, a posiada ją on wyłącznie przez 4 lata i nie może doliczyć tego czasu.

Co ważne, pozbawienie prawa posiadania nieruchomości w sposób bezprawny, nielegalny nie powoduje możliwości doliczenia czasu samoistnego posiadania. W przypadku samowolnego zawładnięcia rzeczą dotychczasowy posiadacz nie jest poprzednikiem aktualnego, gdyż przeniesienie posiadania nie zachodzi.

Tylko w sytuacji, gdy zasiedzenie nieruchomości na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło, można doliczyć czas posiadania poprzednika lub poprzedników, jeżeli w tym zakresie jest ciągłość.

Czas posiadania przez właściciela nie może być doliczony przez samoistnego posiadacza.

Elementy wniosku o zasiedzenie nieruchomości

Opłata od wniosku o zasiedzenie nieruchomości wynosi 2000 zł. Aby wszcząć sprawę, należy uiścić opłatę lub złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych, a wówczas sąd przeanalizuje sytuację majątkową, osobistą, finansową wnioskodawcy i zdecyduje, czy powinien on uiścić opłatę, czy też trzeba przyznać mu w tym zakresie pomoc poprzez zwolnienie go od opłaty w całości lub w części.

Wniosek składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości sądu rejonowego.

Uczestnikami postępowania są poprzedni właściciele, a także właściciele nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością, która jest przedmiotem postępowania o zasiedzenie nieruchomości. Niejednokrotnie nastręcza to trudności, aby odnaleźć wszystkich i podać ich imiona, nazwiska, adresy. Sąd informuje często potencjalnych uczestników o sprawie poprzez ogłoszenie na swojej stronie internetowej, wzywając, by się zgłosili do tej sprawy, jeżeli mają w tym interes prawny.

We wniosku należy przedstawić dowody na określenie czasu posiadania, samoistnego posiadania, dobrej lub złej wiary. Trzeba też sporządzić zwięzłe uzasadnienie tych kwestii.

Osnowa wniosku powinna wyglądać w następujący sposób: „Wnoszę o stwierdzenie, na podstawie art. 172 § 1 kc, że pani Marta nabyła przez zasiedzenie nieruchomości 26 września 2005 roku nieruchomość położoną w Janowie Podlaskim przy ul. Lubelskiej 15, która stanowi działkę o nr ewid. 51 o pow. 0,0372 ha, która jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem o pow. 80 m2”.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów