Wśród starszych osób bardzo często panuje przeświadczenie o tym, że nieruchomość, która jest uprawiana przez kogoś innego niż właściciel, po 20 latach można zasiedzieć, ma miejsce wówczas zasiedzenie nieruchomości. Czy jest tak jednak w każdym przypadku? Czy okres posiadania nieruchomości to 20 lat? Jakie to musi być posiadanie? W przepisach można się także zetknąć ze sformułowaniem „poprzednik prawny” – kto nim jest? W artykule zostaną udzielone odpowiedzi na te i inne pytania, wraz z adekwatnymi przykładami.
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia własności, ujęty w art. 172 ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli:
- posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat, jeżeli jest w dobrej wierze;
- posiada nieruchomość nieprzerwanie od 30 lat, jeżeli nie jest w dobrej wierze;
- posiada nieruchomość jako posiadacz samoistny.
Upływ czasu i samoistne posiadanie są elementami niezbędnymi do zasiedzenia nieruchomości i są to tzw. przesłanki zasiedzenia.
Sama definicja nakłada już jednak pytania. Czym jest dobra, a czym zła wiara, skoro zasadniczo wpływają na okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości? A także czym jest posiadanie samoistne?
Posiadacz samoistny
Definicja posiadacza samoistnego zawarta jest w art. 336 kc.
Zgodnie z treścią przepisu posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel.
Prawo cywilne wyróżnia jeszcze posiadanie zależne – czyli posiadanie rzeczy jak np.:
- użytkownik;
- zastawnik;
- najemca;
- dzierżawca;
- mający inne prawo niż wskazane powyżej, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.
Przykład 1.
Pan Marian zawarł umowę dzierżawy nieruchomości z panem Janem w 1960 roku. Na podstawie umowy uprawiał działkę, płacił podatek, regulował opłaty, dokonał nawet przyłącza kanalizacyjnego i doprowadził wodę na działkę. Wszyscy sąsiedzi traktowali go jak właściciela, a osoby, które okazjonalnie przyjeżdżały do sąsiadów, myśleli, że to on jest właścicielem działki. Pan Marian postanowił ją zasiedzieć. Wniosek zostanie jednak oddalony, ponieważ mężczyzna wiedział od samego początku, że nieruchomość dzierżawi, a nie jest jej właścicielem (nie doszło nawet do nieformalnej sprzedaży działki).
O posiadaniu samoistnym świadczą okoliczności obiektywne, weryfikowalne, które wskazują, że samoistny posiadacz traktuje nieruchomość jak swoją własność.
Do przykładów czynności, które świadczą o samoistnym posiadaniu nieruchomości, należą np.:
- ogrodzenie nieruchomości;
- samodzielne podejmowanie decyzji o wykonaniu znacznych remontów i inwestycji oraz ich finansowanie, np. wymiana dachu, ocieplenie;
- doprowadzenie instalacji gazowej, wodno-kanalizacyjnej;
- dokonywanie czynności rozporządzających, jak wynajmowanie budynków lub ich części, wydzierżawianie gruntów;
- spłata kredytu obciążającego nieruchomość;
- samodzielne pobieranie pożytków lub dochodów, spełnianie obowiązków podatkowych, uiszczanie składek ubezpieczeniowych od nieruchomości.
Dla osób postronnych musi zaistnieć przekonanie, że osoba, która prowadzi na działce czynności, jest jej właścicielem, a nie najemcą, dzierżawcą czy kimś, kto grzecznościowo opiekuje się działką pod nieobecność właścicieli.
Dobra i zła wiara
Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.
Wykluczają ją:
- wiedza o braku tytułu do władania nieruchomością;
- sytuacja, kiedy przy dołożeniu należytej staranności posiadacz powinien wiedzieć, że prawo własności mu nie przysługuje.
W praktyce zasiedzenie w dobrej wierze niemal się nie zdarza.
Najczęściej zasiedzenie dotyczy złej wiary samoistnego posiadacza.
Przykład 2.
Pani Marta w 1980 roku nabyła na podstawie umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości – działki nr 57 w miejscowości Janów Podlaski. Umowa sprzedaży była zawarta w formie pisemnej, nie aktu notarialnego. Kobieta wiedziała jednak, że do ważności umowy wymagany jest akt notarialny. Dlatego dopiero w 2010 roku, po upływie 30 lat, złożyła wniosek o zasiedzenie i w ten sposób nabyła prawo własności nieruchomości.
Chwila objęcia nieruchomości w posiadanie decyduje przy ocenie dobrej wiary u jej posiadacza. Nie ma znaczenia późniejsza zmiana świadomości posiadacza i nie uzasadnia ona przedłużenia terminu zasiedzenia do 30 lat, w przypadku pierwotnej dobrej wiary.
Dobra lub zła wiara nie jest przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, a jedynie wpływa na długość okresu posiadania samoistnego nieruchomości, wymaganego do zasiedzenia.
Kim jest poprzednik prawny?
Zgodnie z przepisami, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.
Przykład 3.
Pani Maria na podstawie nieformalnej umowy pisemnej nabyła własność działki w Policach w 1980 roku. W 2000 roku przepisała tę działkę, również na podstawie nieformalnej umowy, na swojego kuzyna – pana Huberta. W 2015 roku pan Hubert zorientował się, że może zasiedzieć działkę, doliczając czas swojej ciotki. W tym przypadku może on doliczyć czas posiadania działki przez ciotkę – od 1980 roku do 2000 roku, a także własny – od 2000 roku do 2015 roku. Zasiedzenie nieruchomości powinno nastąpić w 2010 roku.
W sytuacji bowiem, gdy w czasie biegu terminu zasiedzenia posiadanie przeszło z jednej osoby na drugą, zgodnie z art. 176 kc istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika. To przejście posiadania może dotyczyć również dziedziczenia po zmarłym samoistnym posiadaczu. Tylko w sytuacji, gdy zasiedzenie nieruchomości na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło, można doliczyć czas posiadania poprzednika.
Przykład 4.
Pan Grzegorz zasiaduje nieruchomość od 1960 roku. W 1995 roku przeniósł ją na rzecz syna – pana Antoniego. Syn złożył do sądu wniosek w 1999 roku, jednak nie został on uwzględniony z uwagi na to, że jego poprzednik prawny mógłby nabyć w drodze zasiedzenia tę nieruchomość, a posiada ją on wyłącznie przez 4 lata i nie może doliczyć tego czasu.
Co ważne, pozbawienie prawa posiadania nieruchomości w sposób bezprawny, nielegalny nie powoduje możliwości doliczenia czasu samoistnego posiadania. W przypadku samowolnego zawładnięcia rzeczą dotychczasowy posiadacz nie jest poprzednikiem aktualnego, gdyż przeniesienie posiadania nie zachodzi.
Tylko w sytuacji, gdy zasiedzenie nieruchomości na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło, można doliczyć czas posiadania poprzednika lub poprzedników, jeżeli w tym zakresie jest ciągłość.
Czas posiadania przez właściciela nie może być doliczony przez samoistnego posiadacza.
Elementy wniosku o zasiedzenie nieruchomości
Opłata od wniosku o zasiedzenie nieruchomości wynosi 2000 zł. Aby wszcząć sprawę, należy uiścić opłatę lub złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych, a wówczas sąd przeanalizuje sytuację majątkową, osobistą, finansową wnioskodawcy i zdecyduje, czy powinien on uiścić opłatę, czy też trzeba przyznać mu w tym zakresie pomoc poprzez zwolnienie go od opłaty w całości lub w części.
Wniosek składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości sądu rejonowego.
Uczestnikami postępowania są poprzedni właściciele, a także właściciele nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością, która jest przedmiotem postępowania o zasiedzenie nieruchomości. Niejednokrotnie nastręcza to trudności, aby odnaleźć wszystkich i podać ich imiona, nazwiska, adresy. Sąd informuje często potencjalnych uczestników o sprawie poprzez ogłoszenie na swojej stronie internetowej, wzywając, by się zgłosili do tej sprawy, jeżeli mają w tym interes prawny.
We wniosku należy przedstawić dowody na określenie czasu posiadania, samoistnego posiadania, dobrej lub złej wiary. Trzeba też sporządzić zwięzłe uzasadnienie tych kwestii.
Osnowa wniosku powinna wyglądać w następujący sposób: „Wnoszę o stwierdzenie, na podstawie art. 172 § 1 kc, że pani Marta nabyła przez zasiedzenie nieruchomości 26 września 2005 roku nieruchomość położoną w Janowie Podlaskim przy ul. Lubelskiej 15, która stanowi działkę o nr ewid. 51 o pow. 0,0372 ha, która jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem o pow. 80 m2”.
