Rozliczenie zasiedzenia nieruchomości - jak opodatkować?

Zdarza się, iż wobec danej nieruchomości nie występują spadkobiercy. W innym przypadku wszyscy spadkobiercy już nie żyją. Wówczas posiadacz nieruchomości, który cały czas jest jej użytkownikiem, może nabyć ją na własność na podstawie długoletniego zasiedzenia. Czy tego typu zdarzenie jest przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych PIT? Wyjaśniamy, jak wygląda rozliczenie zasiedzenia nieruchomości.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Instytucja zasiedzenia została określona w rozdziale II Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. Zasiedzenie stanowi pierwotne nabycie nieruchomości, jakiego dokonuje posiadacz danej nieruchomości, który nie jest jej właścicielem. Nabycie nieruchomości w postaci zasiedzenia stwierdza sąd, który ustala także, jaka data stanowi datę nabycia danej nieruchomości na drodze zasiedzenia.

Zasiedzenie nieruchomości oznacza, iż osoba, która dłuższy czas jest w stanie posiadania danej nieruchomości, ale nie jest jej właścicielem, nabywa ją na własność. Zasiedzenie nastąpi tylko wtedy, kiedy osoba fizyczna jest samoistnym posiadaczem danej nieruchomości przez dłuższy, nieprzerwany i ustawowo określony czas. Po jego upływie nabywa do niej prawo własności. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli dysponuje nieruchomością nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Z kolei po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Należy podkreślić, że gdy minie czas wymagany do zasiedzenia, nabywca nieruchomości ma obowiązek zgłosić fakt zasiedzenia nieruchomości do właściwego sądu rejonowego. Sąd po rozpoznaniu sprawy wydaje (lub nie) postanowienie, które stwierdza nabycie własności w drodze zasiedzenia – jest ono dowodem potwierdzającym ten fakt. Data nabycia własności nieruchomości na drodze zasiedzenia jest określona w postanowieniu sądu (nie jest to data wydania postanowienia). Oczywiście nabycie nieruchomości nie następuje na drodze wydania postanowienia sądu, tym niemniej jest ono, jak wspomniano, dowodem stwierdzającym fakt nabycia i posłuży do wpisu nabycia własności do księgi wieczystej.

Co stanowi przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

W art. 10 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 2647, zwanej dalej ustawą o PIT) źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) jest:

1. stosunek służbowy, stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta,
2. działalność wykonywana osobiście,
3. pozarolnicza działalność gospodarcza,
4. działy specjalne produkcji rolnej,
5. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,
6. kapitały pieniężne i prawa majątkowe,
7. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów czy też innych rzeczy,
8. działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną,
9. niezrealizowane zyski,
10. inne źródła.

Wśród wszystkich źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT brak jest wskazującego na opodatkowanie zdarzenia zasiedzenia nieruchomości. Jakim podatkiem jest więc ono opodatkowane?

Zasiedzenie jako jedno ze zdarzeń objętych opodatkowaniem podatkiem od spadków i darowizn

Nawiązując do Ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r. poz. 1043, zwanej dalej ustawą o podatku od spadków i darowizn), opodatkowaniem podatkiem od spadków i darowizn objęte są poniższe zdarzenia:

1. dziedziczenie, zapis zwykły, dalszy zapis, zapis windykacyjny, polecenie testamentowe,
2. darowizna, polecenie darczyńcy,
3. zasiedzenie,
4. nieodpłatne zniesienie współwłasności,
5. zachowek, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu,
6. nieodpłatne: renta, użytkowanie oraz służebność,
7. nabycie praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładem na wypadek śmierci oraz nabycie jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci.

Zasiedzenie zostało wymienione jako jedno ze zdarzeń obligujących do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, wskutek czego nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT.

Kto i kiedy jest zobligowany do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn zasiedzenia nieruchomości?

Zgodnie z tym, co mówi art. 5 ustawy, obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Zatem osoba, która dokonała zasiedzenia, będzie zobligowana do opodatkowania tego zdarzenia. Obowiązek podatkowy przy nabyciu w drodze zasiedzenia powstanie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.

Rozliczenie zasiedzenia nieruchomości - podstawa opodatkowania

W nawiązaniu do art. 7 ustawy podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn na drodze zasiedzenia jest wartość nabytej nieruchomości po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu w dniu jej nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Co niezwykle ważne, gdy przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek w nieruchomości spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do jego podstawy.

Trzeba pamiętać, iż wysokość podatku od spadków i darowizn nie zależy od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Przykład 1.

Osoba fizyczna nabyła po upływie 20 lat, 21 kwietnia 2019 roku, działkę budowlaną z garażem na drodze zasiedzenia. Działkę tę posiadała nieprzerwanie od roku 2008. Nabycie w drodze zasiedzenia zostało potwierdzone postanowieniem sądu rejonowego, które uprawomocniło się 21 lipca 2023 roku. Wartość działki z dnia nabycia opiewała na sumę 79 000 zł.

W opisanym przykładzie podatek od spadków i darowizn wyniesie 5 530 zł.

Przykład 2.

Osoba fizyczna nabyła po 20 latach, 21 lipca 2022 roku, na drodze zasiedzenia dom jednorodzinny, który posiada nieprzerwanie od roku 2002. Nabycie w drodze zasiedzenia zostało stwierdzone postanowieniem sądu rejonowego, które uprawomocniło się 14 czerwca 2023 roku. Wartość domu z dnia nabycia opiewała na sumę 249 000 zł. Przez 20-letni okres zasiedzenia nabywca poniósł nakłady na jego remont w wysokości 95 000 zł.

W tym przypadku podatek od spadków i darowizn wyniesie w tym wypadku 10 780 zł.

Końcowo warto podkreślić, iż w sytuacji gdy budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, to z podstawy opodatkowania wyłącza się jego wartość.