We wspólnocie mieszkaniowej, która składa się z co najmniej 8 lokali, istotne sprawy rozstrzygane są w ten sposób, że podejmowana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. W określonych sytuacjach uchwała może zostać poddana kontroli sądowej. W jaki sposób uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona? Wyjaśniamy.
Termin zaskarżenia uchwały
Powództwo zawierające skargę na uchwałę wspólnoty mieszkaniowej może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni licząc od:
-
dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali, albo
-
dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Należy pamiętać, że tylko przy głosowaniu w drodze indywidualnego zbierania głosów każdy członek wspólnoty otrzymuje powiadomienie o treści podjętej uchwały. Dotyczy to również sytuacji, gdy głosowanie odbyło się w trybie mieszanym, tj. uchwała wspólnoty mieszkaniowej została podjęta częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli uchwała wspólnoty mieszkaniowej została podjęta wyłącznie na zebraniu, to zarząd nie ma obowiązku informowania indywidualnie członków wspólnoty o treści uchwały.
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej - podstawy zaskarżenia
Przesłanki zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej można podzielić na dwie kategorie. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona przez właściciela lokalu z powodu:
-
jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo
-
jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.
Pierwsza grupa podstaw zaskarżenia odnosi się do regulacji wynikających z przepisów bądź postanowień wynikających z umów właścicieli. Niezgodność uchwały z przepisami zachodzi wtedy, gdy narusza przepisy powszechnie obowiązujące. Szczególne znaczenie będą tu miały takie akty prawne jak ustawa o własności lokali, a także ustawa – Kodeks cywilny.
Natomiast niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali to naruszenie wzajemnych ustaleń członków wspólnoty, w szczególności określonych w umowie zawartej w formie aktu notarialnego określających sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Druga kategoria przesłanek, które uzasadniają zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie odnosi się już do tak ściśle określonych zagadnień (jak przepisy ustawy czy ustalenia umowne). Dotyczy spraw trudniej uchwytnych, nie do końca zdefiniowanych - “naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością” i “naruszenia interesów właściciela lokalu w inny sposób”. O ile, przy uwzględnieniu wielu informacji, można odpowiedzieć sobie na pytanie, na czym polega „prawidłowe zarządzanie nieruchomością”, to znacznie trudniej wskazać, na czym w danej sytuacji polegał interes właściciela lokalu. To, czy faktycznie jakaś uchwała wspólnoty mieszkaniowej, w danej wspólnocie, w konkretnym czasie będzie mogła zostać skutecznie zaskarżona zależy od uwzględnienia wszelkich okoliczności sprawy.
Sądy w swoich rozstrzygnięciach podkreślają, że naruszenie interesu właściciela lokalu – pomimo tego, że dotyczy konkretnej osoby, w konkretnych okolicznościach – stanowi kategorię obiektywną. Należy zatem analizując sytuację właściciela, który skarży uchwałę, uwzględnić jego sytuację, ale też skonfrontować ją z postawą „przeciętnego” człowieka i sprawdzić, czy interes takiej osoby, w tych samych okolicznościach, również należałoby uznać za zagrożony w wyniku tego, ze została podjęta uchwała wspólnoty mieszkaniowej o danej treści.
Pozew o uchylenie uchwały
Członek wspólnoty, właściciel lokalu, który skarży uchwałę wspólnoty powinien wnieść pozew do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę wspólnoty mieszkaniowej. Jako stronę pozwaną należy wskazać wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez określony podmiot (np. zarząd lub zarządcę powołanego w drodze umowy ustalającej sposób zarządu nieruchomością wspólną). Błędne będzie pozywanie samego zarządu, zarządcy czy członków wspólnoty mieszkaniowej.
Każdy pozew kierowany do sądu powszechnego, także w omawianej sprawie, powinien spełniać warunki formalne przewidziane w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego. Kluczowym elementem pozwu jest jego uzasadnienie. Uzasadnienie powinno być możliwie szczegółowe, z powołaniem różnego rodzaju dowodów (dokumentów, wniosków o zeznania świadków), przemawiających za tym, że kwestionowana uchwała faktycznie powinna zostać uchylona z uwagi na wystąpienie jednej z wcześniej opisanych przesłanek.
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej formalnie „nieistniejąca”
Co natomiast zrobić, gdy zaczyna być realizowana „uchwała”, która z formalnego punktu widzenia nigdy uchwałą wspólnoty nie była? Czy taką „uchwałę” też można zaskarżyć do sądu? Taki twór to najczęściej tzw. uchwała „nieistniejąca”. Przykładowo, zarząd błędnie przyjął, że na zebraniu udzielono mu w formie „uchwały” zgody na zaciągnięcie zobowiązania, które takiej zgody wymagało. Wszyscy obecni na zebraniu członkowie wspólnoty oddali głos „za”. Uchwała nie została jednak podjęta wymaganą większością głosów (zdecydowana większość członków wspólnoty nie stawiła się na zebraniu, a zarząd nie wdrożył procedury indywidualnego zbierania głosów). Czy zatem formalnie podjęto uchwałę? Nie. Czy można taką „uchwałę” zaskarżyć na podstawie wcześniej omawianych przesłanek (np. jako niezgodną z przepisami prawa)? Mogłoby to zostać uznane za przedwczesne. Jednak można uzyskać w tej sprawie decyzję sądu, która formalnie stwierdzi, że uchwała nie istnieje. Podstawą takiego pozwu będzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.
Małe wspólnoty mieszkaniowe
W odniesieniu do małych wspólnot mieszkaniowych, czyli takich w których liczba lokali nie przekracza 7, nie stosuje się powyższych zasad dotyczących zaskarżania uchwał – tam bowiem uchwały nie są podejmowane. Współwłaściciele nieruchomości wspólnej (właściciele lokali, członkowie wspólnoty) podejmują decyzje odpowiednią większością udziałów, przy czym wyróżnia się czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu. Decyzje te mogą zostać zaskarżone do sądu przez właścicieli dysponujących określoną większością (por. wyrok Sądu Apelacyjnego. w Szczecinie z dnia 19 lipca 2018 r., sygn. akt I ACa 157/2018). Szczególne znaczenie ma art. 202 Kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że jeśli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
