Prowadząc działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, nigdy nie wiemy, jak potoczy się nam współpraca z nowym najemcą. Zdarza się, iż wynajmujący od nas lokal z pewnych przyczyn nie jest w stanie regulować czynszu. Może być to spowodowane kłopotami finansowymi lub nieuczciwością wynajmującego. Działalność polegająca na wynajmie lokali użytkowych wiąże się więc z dużym ryzykiem. Jakie opodatkowanie obejmuje bezumowne korzystanie z lokalu?
Opodatkowanie najmu podatkiem VAT
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 5 ust. 2 ustawy o VAT wskazane czynności podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.
Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Przepis art. 2 pkt 6 tej ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
-
przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
-
zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
-
świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Tym samym wynajmowanie lokalu jest usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wypowiedzenie umowy najmu
W celu zobrazowania sytuacji posłużymy się przykładem.
Przykład 1.
Zakład Komunalny zawarł 1 lipca 2015 r. umowę najmu sklepu z przedsiębiorstwem X. Czynsz dzierżawny w umowie ustalono na 3000 zł plus VAT miesięcznie. Okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące. W przypadku braku płatności za dwa miesiące lokal można „wypowiedzieć” bez zachowania ww. okresu wypowiedzenia. Przedsiębiorstwo X w grudniu 2015 r. popadło w kłopoty finansowe i przestało regulować czynsz za lokal. W związku z tym 1 lutego 2016 r. lokal został wypowiedziany. Przedsiębiorstwo, pomimo otrzymania i potwierdzenia pisma o wypowiedzeniu, nie opuściło lokalu i nadal go użytkowało.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego nabywcą usługi, jak również podmiotu świadczącego usługę.
Pod pojęciem świadczenia usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (wykonanie czegoś), jak i zaniechanie.
Czy każde powstrzymanie się od działania lub tolerowanie czynności uznamy za usługę?
W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy.
Szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.), zwanej dalej kc.
W świetle art. 353 § 2 kc świadczenie może polegać na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.
Zgodnie z artykułem 25 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.), świadczeniem usług jest każde zachowanie się podmiotu w wykonaniu stosunku zobowiązaniowego, które niekoniecznie polega na fizycznym wykonaniu jakiejkolwiek czynności lub podjęciu działania. Dyrektywa obejmuje definicją świadczenia usług również zobowiązanie do zaniechania działania bądź do tolerowania czynności lub sytuacji.
Jednakże świadczenie usług, aby podlegało opodatkowaniu, co do zasady winno być odpłatne. Tym samym musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie (przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia).
Wobec powyższych rozważań świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy jest wykonane odpłatnie oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich odbiorcą istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia.
Kiedy mamy do czynienia z odszkodowaniem?
Zgodnie z art. 222 § 1 kc Zakład Komunalny jako właściciel rzeczy (w naszym przypadku lokalu) może żądać od osoby przedsiębiorstwa X, który włada faktycznie jego rzeczą, ażeby została mu ona wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT jest usługa najmu, a w konsekwencji wpłata czynszu oraz leżąca u jego podstaw umowa najmu. Natomiast czynnością niepodlegającą VAT jest wypłata odszkodowania za bezumowny wynajem oraz leżące u jego podstaw powstanie szkody. Zapłatą za wyrządzone szkody i poniesione przez kogoś straty jest odszkodowanie. Zgodnie z art. 361 kc, co do zasady, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
Bezumowne korzystanie z lokalu - odszkodowanie
W analizowanym przypadku Zakład Komunalny nie godził się na korzystanie z nieruchomości. Należy podkreślić, iż przedsiębiorstwo X nie płaciło za czynsz podczas bezumownego korzystania z lokalu. Zakład Komunalny chcąc wyegzekwować kwotę za bezumowne korzystanie z lokalu, wystąpił do sądu. W takiej sytuacji, gdy osoba trzecia, przedsiębiorstwo X korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie Zakładu Komunalnego nie jest oparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokość wynagrodzenia (czynszu) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku stwierdzenia przez sąd odszkodowania nie będzie ono podlegać opodatkowaniu. Podsumowując, wypłacone odszkodowanie w niniejszych okolicznościach nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie Zakładu Komunalnego prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody. Tym samym, jak już to wyżej stwierdziliśmy, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Powyższe potwierdza interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 czerwca 2016 r., sygn. IBPP1/4512-205/16/AW:
świadczenie nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego rzeczy. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej szkody z tytułu bezprawnego korzystania z rzeczy. Żądanie wynagrodzenia (roszczenia pieniężnego) w swojej istocie nie stanowi należności za wykonanie usług, lecz jest rekompensatą za niemożność pobierania pożytków i używania rzeczy przez właściciela w okresie bezumownego korzystania.
Jaki dokument należy wystawić przy bezumownym korzystaniu z nieruchomości?
Na wstępie należy przypomnieć, że faktura jest dokumentem sformalizowanym i winna być wystawiona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa krajowego. Powinna odzwierciedlać w sposób prawidłowy zdarzenie gospodarcze. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy o VAT mają znaczenie dowodowe.
W analizowanym przypadku, ponieważ stwierdzono powyżej, iż należna Zakładowi Komunalnemu opłata za bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, brak jest podstaw do wystawienia faktury VAT dokumentującej tę opłatę.
W konsekwencji opłata za bezumowne korzystanie z lokalu w analizowanym przypadku nie powinna być dokumentowana fakturą VAT.
