Obrót nieruchomościami stanowi jedną z podstawowych gałęzi gospodarki. Praktycznie każdy przedsiębiorca wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej nieruchomość. Często dochodzi również do sprzedaży nieruchomości wraz ze znajdującym się w środku wyposażeniem. O ile co do kwestii zbycia samej nieruchomości, przeważnie nie ma większych problemów z ustaleniem stawki podatku VAT, o tyle pewne wątpliwości pojawiają się w przypadku składników wyposażenia. Poniżej prezentujemy sposób na rozwiązanie problemu jakim jest sprzedaż lokalu wraz z wyposażeniem.
Stopień związania wyposażenia z lokalem
Wyjaśnienie kwestii, czy sprzedaż lokalu wraz z wyposażeniem podlega stosowaniu ujednoliconej stawki podatku VAT, czy też osobnej dla lokalu i osobnej dla wyposażenia, uzależnione jest od stopnia związania danego wyposażenia z nieruchomością. Chodzi mianowicie o koncepcję świadczeń złożonych. W pierwszej kolejności wskazać należy, że każda czynność opodatkowana powinna być traktowana jako odrębna i samodzielna. W przypadku gdy występuje pewien zbiór świadczeń, skutki podatkowe należy odnosić do każdej czynności. Występują jednak w obrocie gospodarczym takie transakcje, gdzie dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne zdarzenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Na podstawie orzecznictwa wyróżnia się pewne elementy, które muszą występować, aby dane świadczenie uznać za kompleksowe.
Powyższe stanowisko potwierdził także NSA w wyroku z 1 kwietnia 2015 r., I FSK 2134/13, w którym wskazał, że "każda transakcja powinna być zwykle uznawana za odrębną i niezależną, a transakcja złożona z jednego świadczenia w aspekcie gospodarczym nie powinna być sztucznie rozdzielana, by nie pogarszać funkcjonalności podatku VAT. Należy zatem w pierwszej kolejności poszukiwać elementów charakterystycznych dla rozpatrywanej transakcji, celem określenia, czy podatnik zapewnia klientowi kilka odrębnych świadczeń głównych, czy jedno świadczenie. Przy czym jedno świadczenie występuje w przypadku, gdy co najmniej dwa elementy albo co najmniej dwie czynności dokonane przez podatnika na rzecz klienta są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny".
W świetle powyższego, jeżeli wyposażenie jest w sposób trwały związane z lokalem, należy - zgodnie z koncepcją świadczeń złożonych - do całości transakcji zastosować jednolitą stawkę VAT. Poprzez wyposażenie na stałe związane z nieruchomością należy rozumieć meble pod zabudowę, lampy podsufitowe, wbudowane lustra, kuchenkę pod zabudowę itp.
Czynnością główną w takim przypadku jest sprzedaż lokalu. Opisane wyposażenie bez wątpienia stanowi w aspekcie gospodarczym wraz z mieszkaniem jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter. Sprzedaż takiego lokalu należy opodatkować stawką właściwą dla dostawy nieruchomości. Jeżeli zatem jest to lokal objęty społecznym programem mieszkaniowym, dostawa podlega opodatkowaniu według stawki VAT 8%. Do sprzedaży pozostałych lokali stosujemy stawkę VAT 23%.
Sprzedaż lokalu wraz z wyposażeniem - przykłady
Przykład 1.
Przedsiębiorca postanowił sprzedać lokal objęty społecznym programem mieszkaniowym. W lokalu znajdują się meble kuchenne pod zabudowę. Sprzedaż całości lokalu wraz z wyposażeniem należy opodatkować stawką 8% VAT.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, jeżeli elementy wyposażenia nie są w sposób trwały i funkcjonalny związane z danym lokalem. W sytuacji gdy mówimy o takich rzeczach jak meble wolnostojące, lodówka czy pralka, ich oddzielenie od nieruchomości z pewnością nie będzie miało charakteru sztucznego czy nienaturalnego. W tym przypadku można posiłkować się także przepisami Kodeksu cywilnego, mówiącymi o częściach składowych rzeczy. Otóż częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
W kontekście przedstawionej definicji odłączenie wyposażenia wolnostojącego od lokalu nie jest czynnością, która spowoduje uszkodzenie nieruchomości lub istotną zmianę całości. W konsekwencji w tym przypadku nie można zastosować koncepcji świadczenia złożonego. Sprzedaż lokalu wraz z wyposażeniem nie może być traktowana jako jedna dostawa towarów. Należy w tej sytuacji wyróżnić dwie transakcje i zastosować odpowiednie stawki podatku – jedną do dostawy lokalu, drugą do dostawy wyposażenia.
Do przedmiotów wolnostojących można natomiast odnieść regulacje Kodeksu cywilnego mówiące o przynależności. Definicja ustawowa wskazuje, że przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną. Pomiędzy rzeczą główną, a przynależną zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny. Nie ma więc ścisłej więzi fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy. W stosunku przynależności występują dwa odrębne podmiotowe prawa własności - do rzeczy głównej i do rzeczy pomocniczej. Dlatego też przynależność może stanowić przedmiot samoistnego obrotu, natomiast część składowa nie może być przedmiotem odrębnej dostawy.
Potwierdzenie powyższej tezy odnajdziemy m.in. w wyroku NSA z 1 grudnia 2010 r. sygn. akt I FSK 2067/09, w którym sąd stwierdził, że: "jeśli chodzi o umeblowanie oraz sprzęt AGD i RTV, to z punktu widzenia prawnego są to ruchomości, które mogą być przedmiotem odrębnego obrotu i sam fakt wyposażenia nimi budynku (lokalu) mieszkalnego nie może decydować o staniu się częściami składowymi, gdyż musiałyby być na trwale połączone i to w taki sposób, że nie byłoby możliwe ich odłączenie od rzeczy głównej (mieszkania) bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego".
Przykład 2.
Przedsiębiorca postanowił sprzedać lokal objęty społecznym programem mieszkaniowym. W lokalu znajduje się sprzęt AGD oraz RTV. Powyższe oznacza, że do sprzedaży nieruchomości znajdzie zastosowanie stawka 8% VAT, natomiast do dostawy wyposażenia podatnik zastosuje stawkę podstawową, tj. 23% VAT.
