Wspólnota mieszkaniowa może zlicytować lokal długotrwałego dłużnika

  • 5/5 (2)
Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

W 2013 roku Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt SK 12/12) potwierdził legalność art. 16 ustawy o własności lokali, który pozwala wspólnotom mieszkaniowym dokonać licytacji lokalu, którego właściciel długotrwale zalega z opłatami. Jak w praktyce wygląda licytacja lokalu przez wspólnotę mieszkaniową wobec długotrwałego dłużnika?

Licytacja lokalu - przepis szczególny

W przypadku zaległości wobec wspólnoty, zarząd po bezskutecznym przeprowadzeniu windykacji polubownej (przedsądowej) występuje na drogę postępowania upominawczego, uzyskując nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności. Następnie wszczyna się postępowanie egzekucyjne. Ustawodawca stworzył jednak szczególny przepis dotyczący drogi przeprowadzania licytacji lokalu wobec długotrwałego dłużnika.

Art. 16 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

"Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości".

Licytacja lokalu - wymogi formalne

W celu rozpoczęcia licytacji lokalu przez wspólnotę mieszkaniową konieczne jest wystąpienie z powództwem o umożliwienie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Podstawą takiego powództwa jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która upoważnia zarząd do jego wytoczenia w ramach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Mowa o tym w art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali.

W praktyce samo powództwo nie musi być poprzedzone pozwami o zapłatę, a nawet prawomocnym postanowieniem komornika o bezskuteczności egzekucji. W przypadku bezskutecznej egzekucji tytułu wykonawczego z postępowania upominawczego o zapłatę - przy uporczywych dłużnikach, którzy długotrwale zalegają z opłatami - sprzedaż lokalu w drodze licytacji może okazać się najszybszą i najprostszą drogą skutecznego dochodzenia należności wobec wspólnoty.

Przesłanki do rozpoczęcia licytacji lokalu

Aby skutecznie i legalnie rozpocząć licytację lokalu przygotowując pozew zarząd wspólnoty musi wykazać dwie przesłanki:

  1. istnienie zadłużenia;

  2. długotrwałość istniejącego zadłużenia.

Pierwsza z przesłanek nie jest trudna do udowodnienia - dowód mogą stanowić uchwały wspólnoty dotyczące opłat, a także informacje księgowe. Nieco trudniej jest wykazać cechę długotrwałości. Jednak biorąc pod uwagę termin przedawnienia, który wynosi 3 lata (jako świadczenie okresowe) to roczne zaleganie z opłatami stanowi długotrwałe zadłużenie. Jako przesłankę długotrwałości sądy niekiedy uznają także okres 6 miesięcy.

Co dzieje się po licytacji lokalu?

Po licytacji lokalu uzyskane ze sprzedaży pieniądze przysługują dłużnikowi. Spłata zobowiązania wobec wspólnoty z uzyskanego przychodu może nastąpić wówczas, gdy w pozwie, razem z żądaniem sprzedaży lokalu, umieściła ona żądanie o przekazaniu uzyskanych pieniędzy na poczet spłaty powstałego długu. Jednak, aby uniknąć sytuacji, w której zysk zostałby w całości wypłacony dłużnikowi, należy wystąpić o zabezpieczenie powództwa o zapłatę przez jej zajęcie.

Licytacja lokalu nie zawsze możliwa

Należy pamiętać, że możliwość przymusowej sprzedaży lokalu, o której mowa w art. 16 ustawy o własności lokali, dotyczy jednak wyłącznie lokalu stanowiącego odrębną własność. Nie ma więc możliwości zastosowania jej w odniesieniu do lokali wynajętych, których lokator zalega z opłatami.

Mimo wszystko praktyka pokazuje, że wspólnoty do tej pory bardzo rzadko sięgały do tak radykalnych rozwiązań. Niemniej jednak, wobec powiększających się zaległości, praktyka ta może się zmienić.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów