W 2013 roku Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt SK 12/12) potwierdził legalność art. 16 ustawy o własności lokali, który pozwala wspólnotom mieszkaniowym dokonać licytacji lokalu, którego właściciel długotrwale zalega z opłatami. Jak w praktyce wygląda licytacja lokalu przez wspólnotę mieszkaniową wobec długotrwałego dłużnika?
Licytacja lokalu - przepis szczególny
W przypadku zaległości wobec wspólnoty, zarząd po bezskutecznym przeprowadzeniu windykacji polubownej (przedsądowej) występuje na drogę postępowania upominawczego, uzyskując nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności. Następnie wszczyna się postępowanie egzekucyjne. Ustawodawca stworzył jednak szczególny przepis dotyczący drogi przeprowadzania licytacji lokalu wobec długotrwałego dłużnika.
Art. 16 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. "Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości". |
Licytacja lokalu - wymogi formalne
W celu rozpoczęcia licytacji lokalu przez wspólnotę mieszkaniową konieczne jest wystąpienie z powództwem o umożliwienie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Podstawą takiego powództwa jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która upoważnia zarząd do jego wytoczenia w ramach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Mowa o tym w art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali.
W praktyce samo powództwo nie musi być poprzedzone pozwami o zapłatę, a nawet prawomocnym postanowieniem komornika o bezskuteczności egzekucji. W przypadku bezskutecznej egzekucji tytułu wykonawczego z postępowania upominawczego o zapłatę - przy uporczywych dłużnikach, którzy długotrwale zalegają z opłatami - sprzedaż lokalu w drodze licytacji może okazać się najszybszą i najprostszą drogą skutecznego dochodzenia należności wobec wspólnoty.
Przesłanki do rozpoczęcia licytacji lokalu
Aby skutecznie i legalnie rozpocząć licytację lokalu przygotowując pozew zarząd wspólnoty musi wykazać dwie przesłanki:
istnienie zadłużenia;
długotrwałość istniejącego zadłużenia.
Pierwsza z przesłanek nie jest trudna do udowodnienia - dowód mogą stanowić uchwały wspólnoty dotyczące opłat, a także informacje księgowe. Nieco trudniej jest wykazać cechę długotrwałości. Jednak biorąc pod uwagę termin przedawnienia, który wynosi 3 lata (jako świadczenie okresowe) to roczne zaleganie z opłatami stanowi długotrwałe zadłużenie. Jako przesłankę długotrwałości sądy niekiedy uznają także okres 6 miesięcy.
Co dzieje się po licytacji lokalu?
Po licytacji lokalu uzyskane ze sprzedaży pieniądze przysługują dłużnikowi. Spłata zobowiązania wobec wspólnoty z uzyskanego przychodu może nastąpić wówczas, gdy w pozwie, razem z żądaniem sprzedaży lokalu, umieściła ona żądanie o przekazaniu uzyskanych pieniędzy na poczet spłaty powstałego długu. Jednak, aby uniknąć sytuacji, w której zysk zostałby w całości wypłacony dłużnikowi, należy wystąpić o zabezpieczenie powództwa o zapłatę przez jej zajęcie.
Licytacja lokalu nie zawsze możliwa
Należy pamiętać, że możliwość przymusowej sprzedaży lokalu, o której mowa w art. 16 ustawy o własności lokali, dotyczy jednak wyłącznie lokalu stanowiącego odrębną własność. Nie ma więc możliwości zastosowania jej w odniesieniu do lokali wynajętych, których lokator zalega z opłatami.
Mimo wszystko praktyka pokazuje, że wspólnoty do tej pory bardzo rzadko sięgały do tak radykalnych rozwiązań. Niemniej jednak, wobec powiększających się zaległości, praktyka ta może się zmienić.
