Umowa renty a przekazanie nieruchomości - jakie są skutki w PIT?

Jakie skutki podatkowe niesie za sobą umowa renty a przekazanie nieruchomości na jej podstawie? W poniższym artykule zastanowimy się, czy przeniesienie własności nieruchomości w ramach zawartej umowy odpłatnej renty generuje przychód podatkowy w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Charakterystyka umowy renty

W pierwszej kolejności odnieśmy się do regulacji stanowiących o umowie renty. W tym zakresie konieczne będzie sięgnięcie do przepisów Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. 

W myśl art. 903 Kodeksu cywilnego:

Umowę renty zalicza się do kategorii umów nazwanych, stanowiących samoistne źródło zobowiązania (tytuł prawny do spełniania świadczeń). Ponadto omawiana umowa jest umową konsensualną, o charakterze losowym (korzyści stron nie są równe ani pewne), która może być ukształtowana jako umowa terminowa lub bezterminowa, odpłatna lub pod tytułem darmowym.

Jak stanowi zaś art. 906 tego Kodeksu:

Odpowiednie stosowanie przepisów o sprzedaży lub darowiźnie nie oznacza, że renta jest tego rodzaju umową. Zachowuje ona swoją pełną odrębność prawną. Reguły stosowania renty są ustalane jedynie przy odpowiednim zastosowaniu przepisów dotyczących sprzedaży lub darowizny.

W przypadku renty za wynagrodzeniem wartość świadczenia stanowiącego zapłatę za ustanowienie renty nie musi odpowiadać wartości samych świadczeń rentowych, co oznacza brak elementu ekwiwalentności. Należy przy tym pamiętać, że o ile umowę wzajemną cechuje równowartość świadczeń stron, o tyle w przypadku renty nie każde wynagrodzenie nadaje jej taki charakter; umowa renty może być bowiem odpłatna, ale nie musi być wzajemna. Każda ze stron odpłatnej umowy renty powinna liczyć się z tym, że ogólna wartość świadczeń drugiej strony nie będzie obiektywnie odpowiadała wartości jej własnego świadczenia.

Nawet w razie uzgodnienia, że renta stanowi zobowiązanie w zamian za ustanowienie lub przeniesienie innego prawa, umowa ta nie może być traktowana jako wzajemna. Sam termin „wynagrodzenie” nie przesądza o ekwiwalentności świadczeń stron. W związku z tym, jeżeli umowa renty ma charakter odpłatny, to bez względu na to, czy świadczenia stron są ekwiwalentne, należy do niej odpowiednio stosować przepisy o sprzedaży.

Przepisy o sprzedaży należy stosować do renty odpowiednio, co oznacza, że konieczne jest przede wszystkim uwzględnienie szczególnego charakteru tej ostatniej.

Jak zatem wynika z treści art. 155 Kodeksu cywilnego:

Umowa renty a przekazanie nieruchomości – kiedy podlega opodatkowaniu PIT?

Przechodząc na grunt podatku PIT, wskażmy, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości – w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) – nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej),
• zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT posłużył się pojęciem „odpłatne zbycie”, nie zawężając katalogu odpłatnych czynności prawnych, w wyniku których dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości (udziału w nieruchomości) bądź prawa jedynie do umowy sprzedaży czy zamiany.

Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Oznacza to, że na podstawie umowy renty w zamian za przeniesienie własności nieruchomości również dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 7 listopada 2025 roku (nr 0115-KDIT3.4011.767.2025.1.JS):

Stosownie do art. 30e ustawy o PIT podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym w wysokości 19% stanowi dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Opierając się na tym przepisie, organ podatkowy we wspomnianej interpretacji wskazał, że jeśli podatnik zawrze umowę renty dożywotniej, w której nie określono świadczenia w kategorii ceny, przeniesienie własności lokalu przed upływem terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy skutkuje powstaniem przychodu w wysokości wartości rynkowej tej nieruchomości.

Różnica pomiędzy ww. przychodem, określonym stosownie do art. 19 cytowanej ustawy, a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tego aktu prawnego, będzie stanowiła dochód – podstawę obliczenia podatku dochodowego ze stawką 19% na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. 

W świetle art. 19 ust. 1 omawianej ustawy:

Z kolei z art. 22 ust. 6c komentowanej ustawy wynika, że: koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przykład 1.

Pani Elżbieta w 2024 roku zakupiła mieszkanie o wartości 250 tys. zł. W 2026 roku zawarła ze swoją wnuczką umowę odpłatnej renty, w ramach której przeniosła na nią własność mieszkania. Na dzień zawarcia umowy odpłatnej renty wartość rynkowa mieszkania wynosi 350 tys. zł.

Czy po stronie pani Elżbiety powstał obowiązek podatkowy w podatku PIT?

W związku z zawarciem umowy odpłatnej renty, na podstawie której doszło do zbycia nieruchomości, po stronie pani Elżbiety powstał przychód w wysokości wartości rynkowej nieruchomości, czyli 350 tys. zł. Jednocześnie może ona odliczyć koszt nabycia w kwocie 250 tys. zł, co oznacza, że podstawa opodatkowania wynosi 100 tys. zł. Pani Elżbieta powinna zatem wykazać podatek w wysokości 19% w deklaracji PIT-39, składanej w terminie do 30 kwietnia 2027 roku.

Podsumowując, zgodnie ze stanowiskiem fiskusa zbycie nieruchomości w ramach umowy odpłatnej renty również może generować konieczność zapłaty podatku PIT w wysokości 19%. Takie stanowisko wyraził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 grudnia 2025 roku (nr 0113-KDWPT.4011.343.2025.2.KSM).