Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat przez małżonków

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Sytuacja komplikuje się, gdy zbycia dokonują małżonkowie posiadający wspólność majątkową. W artykule wyjaśniamy, jak prawidłowo rozliczyć taką transakcję i skorzystać z dostępnych zwolnień podatkowych.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat a opodatkowanie

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega osoba, która przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź prawa, dokona odpłatnego zbycia:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Okres 5 lat należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania zbywanej nieruchomości.

Zobacz też:

Rozliczenie sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat przez małżonków

Zbycie nieruchomości przed terminem 5 lat od jej nabycia może dotyczyć także małżonków, którzy nabyli ją do majątku wspólnego.

Na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego można wyróżnić następujące rodzaje małżeńskich ustrojów majątkowych:

ustrój wspólności ustawowej,
ustrój rozdzielności majątkowej zwykłej,
ustrój rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków,
ustrój umownej wspólności rozszerzonej,
ustrój umownej wspólności ograniczonej,
przymusowy ustrój rozdzielności majątkowej z mocy prawa,
przymusowy ustrój rozdzielności majątkowej na mocy orzeczenia sądu.

Przymusowy ustrój rozdzielności majątkowej z mocy prawa powstaje w następujących przypadkach:

w razie ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków,
w razie ogłoszenia upadłości jednego z małżonków,
w razie orzeczenia separacji.

Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego pomiędzy małżonkami powstaje z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa). Wspólność majątkowa małżeńska obejmuje wszystkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, tworząc majątek wspólny. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Dlatego też w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Jednak małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. Jeśli między małżonkami istnieje przez cały rok podatkowy wspólność majątkowa i małżonkowie pozostają w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy albo ma to miejsce od dnia zawarcia związku małżeńskiego, to mogą być na wspólny wniosek wyrażony w zeznaniu podatkowym opodatkowani łącznie od sumy swoich dochodów.

Zasada wspólnego rozliczenia małżonków nie znajduje zastosowania do dochodów ze sprzedaży nieruchomości. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości należy wskazać, że zostały one wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Niezależnie od tego, jaki ustrój majątkowy obowiązuje między małżonkami, nie ma prawnej możliwości dokonania wspólnego rozliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź prawa. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każde z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Skoro każde z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, to każde z nich obowiązane jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Przykład 1.

Każde z małżonków powinno rozliczyć połowę kwoty przychodu. W tym celu do 30 kwietnia 2026 roku każde z nich powinno złożyć zeznanie, w którym wykaże połowę przychodu uzyskanego ze sprzedaży, tj. 250 000 zł oraz połowę kosztu nabycia 175 000 zł.

Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia

Podatek dochodowy w sytuacji zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości bądź praw.

Dochód z tytułu każdego odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw ustala się u każdej ze stron umowy na powyższych zasadach.

Przykład 2.

Pani Sara i pan Daniel są małżeństwem od 10 lat. Przez cały ten czas pozostają w ustroju wspólności majątkowej. Małżonkowie w 2023 roku kupili od dewelopera mieszkanie za kwotę 350 000 zł. W 2025 roku sprzedali mieszkanie za kwotę 500 000 zł, ponieważ pan Daniel odziedziczył duży dom po swojej babci i nie było im już ono potrzebne. Każde z małżonków powinno rozliczyć połowę kwoty przychodu. W tym celu do 30 kwietnia 2026 roku każde z nich powinno złożyć zeznanie, w którym wykaże połowę przychodu uzyskanego ze sprzedaży, tj. 250 000 zł, oraz połowę kosztu nabycia – 175 000 zł. Ile w tym wypadku wyniesie należny podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia?

Podatek dla każdego z małżonków z osobna wyniesie 19% z kwoty 75 000 zł, czyli 14 250 zł.

Zwolnienie z podatku – ulga na cele mieszkaniowe

Dodatkowo w zakresie zwolnienia od podatku należy zauważyć, że skoro samodzielnym podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych jest każde z małżonków, to również warunki zastosowania zwolnienia należy rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka.

W tej sytuacji każde z małżonków ma prawo skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, jeżeli spełnia warunki do jego zastosowania odpowiednio do posiadanego udziału w wydatkach na własne cele mieszkaniowe.

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Warunkiem wymaganym do uzyskania zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości. Ze zwolnienia od podatku dochodowego korzysta przychód ze sprzedaży nieruchomości, który zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe. Jeśli na cele mieszkaniowe przeznaczona będzie część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, wówczas podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

„Własne cele mieszkaniowe” zostały zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tymi regulacjami są nimi:

nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, albo udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego;
spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe wskazane powyżej oraz spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) z tym związanych.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe obejmujące spłatę dotyczą zobowiązań zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

POLECAMY

Przykład 3.

Pani Milena i pan Michał pobrali się we wrześniu 2024 roku. W grudniu tego roku kupili kawalerkę za 300 000 zł, którą sprzedali w lipcu 2025 roku za kwotę 400 000 zł. W sierpniu 2025 roku kupili dom za kwotę 650 000 zł. 400 000 zł to był ich wkład ze sprzedaży kawalerki, a na pozostałą część ceny sprzedaży nieruchomości zaciągnęli kredyt hipoteczny. Co z podatkiem w takiej sytuacji? W tym wypadku z uwagi na to, że przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku PIT.

Wynajem nieruchomości a utrata prawa do zwolnienia

Należy wskazać, że późniejszy wynajem nieruchomości, co do której podatnik skorzystał ze zwolnienia podatkowego, nie ma wpływu na utratę tego zwolnienia. Kwestia wynajęcia mieszkania lub domu w przyszłości w żaden sposób nie wpływa na zwolnienie, gdyż nie zmienia to faktu, że zakup ten został dokonany na własne cele mieszkaniowe. Takie stanowisko zaprezentowano w interpretacji indywidualnej z 9 stycznia 2025 roku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0112-KDIL2-2.4011.728.2024.3.MC).

Rozliczenie sprzedaży przez małżonków – PIT 39

Dochód ze sprzedaży nieruchomości należy wykazać w zeznaniu PIT. W tym celu trzeba złożyć zeznanie PIT-39, w którym należy wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny podatek PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa;
dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

Podsumowanie

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości w przypadku jej zbycia przed upływem 5 lat przez małżonków wymaga jej osobnego rozliczenia. Rozliczenie dokonywane jest po połowie przez każdego z małżonków. Każde z nich może też skorzystać ze zwolnienia w przypadku wydatkowania kwoty przypadającej ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Polecamy:

KSeF, czyli Krajowy System e-Faktur