Poradnik Przedsiębiorcy

Podstawa opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości - warto wiedzieć

Podatkiem od nieruchomości opodatkowuje się grunty, budynki bądź ich części, a także budowle lub ich części, które związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jednak podstawa opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości w praktyce powoduje wiele problemów. Zobacz, jak poprawnie ją określić.

Podatek od nieruchomości - podstawowe informacje

Regulacje dotyczące zasad opodatkowania nieruchomości zostały określone w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Co do zasady podatkowi od nieruchomości podlegają:

  • grunty,
  • budynki lub ich części,
  • budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

Z kolei podatnikami tego podatku są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są właścicielami nieruchomości, posiadaczami samoistnymi lub użytkownikami wieczystymi gruntów.

Budowla a budynek - jakie są różnice?

Sposób obliczania podstawy opodatkowania uzależniony jest od tego, co stanowi przedmiot opodatkowania, czy jest to budowla, czy też budynek. Dlatego też konieczne jest przytoczenie definicji budowli oraz budynku.

Otóż za budowlę uznaje się każdy obiekt budowlany, który nie jest budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne, ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast za budynek uznaje się obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach.

Podstawa opodatkowania budowli

Jak wynika z powyższego, budowle oraz ich części składowe podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości pod warunkiem, że mają związek z prowadzoną działalnością gospodarczą. W związku z tym podatek od nieruchomości opłaca się jedynie wtedy, gdy dana budowla związana jest z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ważne!

Podstawę opodatkowania nieruchomości stanowi wartość, o której mowa w przepisach o podatku dochodowym, ustalona na 1 stycznia danego roku podatkowego, która stanowi podstawę do obliczeń amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne.

Natomiast w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podstawę opodatkowania stanowi ich wartość ustalona na 1 stycznia tego roku, w którym dokonany został ostatni odpis amortyzacyjny.

 Potwierdzeniem powyższego jest wyrok wydany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny z 21 sierpnia 2012 r., sygn. akt I SA/Gd 689/12, w którym sąd orzekł, iż:

"(...) podstawą opodatkowania budowli podatkiem od nieruchomości jest co do zasady jej wartość początkowa, figurująca w księgach podatkowych podatnika, stanowiąca podstawę naliczania amortyzacji dla celów podatkowych, bez uwzględnienia odpisów amortyzacyjnych. Wartość ta jest szczegółowo określona w przepisie art. 22g ustawy o pdof. Natomiast w kolejnych latach trwania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości, wartość ta nie jest pomniejszana o dokonywane odpisy amortyzacyjne, czyli pozostaje taka sama."

Podstawa opodatkowania budowli a wartość rynkowa

W sytuacji, gdy od budowli lub ich części składowych nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne, podstawę ich opodatkowania stanowi wartość rynkowa, która określana jest przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym 12 stycznia 2016 roku, sygn. akt II FSK 2244/15.

Jeśli zaś dojdzie do ulepszenia budowli lub nastąpi aktualizacja jej wyceny, to wówczas należy przyjąć wartość rynkową, która została ustalona na 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia bądź aktualizacji wyceny.

Podstawa opodatkowania budynków

Inaczej wygląda kwestia określenia podstawy opodatkowania w przypadku budynków. Podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi bowiem powierzchnia użytkowa.

Ważne!

Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części oznacza powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Przy czym powierzchnię pomieszczeń lub ich części, a także część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%. Jeśli zaś wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, to powierzchnię tę pomija się.

Jak wynika z powyższego, podstawa opodatkowania zależna jest od tego, czy mamy do czynienia z budowlą, czy z budynkiem. Od tego zależy bowiem sposób ustalania podstawy opodatkowania nieruchomości.