Koszty przy sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku - warto wiedzieć

Dziedziczenie stanowi jedną z możliwych form nabycia własności nieruchomości. W momencie gdy dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości, podatnik staje przed koniecznością ustalenia kosztów uzyskania przychodów. Koszty przy sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku, warto przyjrzeć się im bliżej!

Rozliczenie podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości prywatnych, niedokonywana w ramach działalności gospodarczej, stanowi odrębne źródło przychodów, uregulowane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,
5. pod warunkiem, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kwestie związane z ustaleniem dochodu z powyższego źródła zostały natomiast uregulowane w art. 30e ustawy PIT. W ust. 1 i ust. 2 tego artykułu czytamy, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zaś podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Podatnicy sprzedający nieruchomości prywatnie na ogół nie dokonują odpisów amortyzacyjnych od ich wartości początkowej, dlatego też dochód podlegający opodatkowaniu stanowi różnica pomiędzy przychodem (tj. ceną uzyskaną ze sprzedaży) a kosztem nabycia nieruchomości.

Koszty przy sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku - koszt dodatkowy

W kontekście omówionych powyżej przepisów ogólnych skupmy się na zagadnieniu kosztów uzyskania przychodu. Sprawa jest prosta w sytuacji, gdy podatnik nabył uprzednio nieruchomość w drodze kupna, wtedy kosztem podatkowym jest bowiem cena nabycia. Jak jednak wiadomo, nabycie w drodze dziedziczenia ma charakter nieodpłatny, co powoduje, że nie występuje tu kategoria ceny nabycia.

Regulacje dotyczące możliwych kosztów przy odpłatnym zbyciu nieruchomości nabytych w drodze spadku (lub darowizny) zostały określone w art. 22 ust. 6d ustawy PIT. Do końca 2018 roku treść tego przepisu była następująca:

„Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”.

W rezultacie w poprzednim stanie prawnym, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, kosztem mogły być jedynie wartość nakładów poniesionych na nieruchomość przez spadkobiercę (np. wydatek na remont) oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn. Pamiętajmy jednak, że w przypadku nabycia spadku pomiędzy członkami najbliższej rodziny zastosowanie znajdzie całkowite zwolnienie od podatku uregulowane w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli dodatkowo podatnik nie ponosił żadnych nakładów na odziedziczoną nieruchomość, w rozliczeniu podatkowym nie mógł uwzględnić żadnych kosztów podatkowych. Prowadziło to do sytuacji, w której podstawę opodatkowania stanowił przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomość, co znacznie zwiększało wysokość podatku.

Do końca 2018 roku w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku kategoria kosztów uzyskania przychodu była ograniczona wyłącznie do dwóch pozycji: podatek od spadków i darowizn, o ile został zapłacony, oraz nakłady poniesione przez spadkobiercę na nieruchomość w czasie posiadania.
Powyższy przepis został jednak zmieniony na skutek nowelizacji ustawy PIT i począwszy od 1 stycznia 2019 roku, dodano dalszą jego część, tj.:

„Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, nabytych w drodze spadku, zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c”.

Zakres potencjalnych kosztów uzyskania przychodów został zatem w znaczny sposób rozszerzony. Dodano bowiem wydatki na nabycie nieruchomości, które poniósł spadkodawca, oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe obejmujące długi spadkowe, roszczenia o zachowek, wykonane zapisy oraz polecenia. Przeprowadzoną zmianę przepisów należy ocenić pozytywnie, ponieważ jest dla podatników korzystna.

Przykład 1.

Podatnik nabył w drodze spadku nieruchomość po swoim ojcu. Ojciec zakupił tę nieruchomość kilka lat wcześniej za 200 000 zł. Podatnik spłacił długi spadkowe w wysokości 30 000 zł, a następnie po dwóch miesiącach od chwili dziedziczenia sprzedał nieruchomość za 300 000 zł.

Z uwagi na fakt, iż dziedziczenie nastąpiło po najbliższej rodzinie, podatek od spadków i darowizn nie wystąpił. Ponadto podatnik od razu sprzedał odziedziczoną nieruchomość i nie ponosił żadnych nakładów. Podatnik może jednak jako koszt uwzględnić wydatek, który ojciec poniósł na nabycie nieruchomości, tj. 200 000 zł, oraz wydatki na spłacone długi spadkowe, tj. 30 000 zł. W rezultacie dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 300 000 - 200 000 - 30 000 = 70 000 zł, zaś podatek to 13 300 zł.