Sprzedaż lub zakup nieruchomości to poważna decyzja, głównie ze względu na wartości, jakie aktualnie osiągają grunty i budynki. Zawarcie umowy w tym przedmiocie nie może być zatem nieprzemyślane i zbyt pochopne. Osobom, które nie mają w tym doświadczenia lub wystarczającej ilości czasu, zaleca się skorzystanie z pomocy profesjonalisty w obrębie obrotu nieruchomościami. Z racji jednak tego, że w tej branży możemy często spotkać osoby, które są bardziej „zielone” niż ich klienci, warto zadbać, aby umowa z pośrednikiem nieruchomości była sporządzona zgodnie ze sztuką i przepisami prawa, a także w sposób odpowiedni chroniła nasze interesy. Na co zatem zwrócić szczególną uwagę?
Pośrednik nieruchomości – zawód bez licencji
Na wstępie warto poświęcić kilka słów osobom, które zajmują się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W Polsce zawód ten jest uwolniony, nie wymaga żadnych kwalifikacji, licencji, dyplomów czy studiów kierunkowym. Stąd też często ma niewiele wspólnego z profesjonalizmem. Sposób prowadzenia działalności agencyjnej w omawianym zakresie reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jednakże po deregulacji zawodu niewiele już w niej zostało. Jednym z przepisów odnoszących się do osoby agenta jest art. 179a ustawy, który wskazuje, że pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. A więc wymogiem stawianym przed pośrednikiem jest konieczność założenia firmy i ustawienia w PKD pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z). Ponadto na mocy art. 180a agent nie może być osobą prawomocnie skazaną za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym. To by chyba było na tyle, jeżeli chodzi o normy prawne.
Przed klientem stawiane jest zatem trudne zadanie – wybranie takiego agenta, który będzie odznaczał się pracowitością, kreatywnością, poczuciem obowiązku, znajomościami oraz doświadczeniem. Jak to zrobić? Zazwyczaj pozostaje sprawdzić wiele biur, spotkać się z pośrednikami i przeprowadzić z nimi rozmowy, przeczytać opinie w internecie i ostatecznie liczyć na łut szczęścia.
Czego możemy wymagać od pośrednika?
Mimo wszystko na rynku znajdziemy takie osoby, które są godne zaufania i poprowadzą proces zakupu lub sprzedaży nieruchomości z zadowalającymi skutkami. Czego zatem możemy oczekiwać od pośrednika? Nawiązując współpracę z pośrednikiem, powinniśmy wymagać od niego co najmniej:
- udzielania wsparcia i doradztwa w sprawach przed- i około sprzedażowych/zakupowych;
- pomocy w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości (przy zakupie) – w tym istotna jest właściwa weryfikacja stanu faktycznego i prawnego;
- prowadzenia działań marketingowych (przy sprzedaży) – przygotowanie i publikacja ogłoszeń, profesjonalna sesja zdjęciowa, rozmowy z zainteresowanymi;
- prezentacji nieruchomości;
- negocjacji cenowych z potencjalnym kupcem lub sprzedawcą;
- wsparcia w procesie transakcyjnym (np. przy kompletowaniu dokumentacji, udzielaniu porad dotyczących kwestii formalno-administracyjnych);
- udziału w zawieraniu umowy przedwstępnej i przyrzeczonej kupna/sprzedaży nieruchomości.
Wsparcie pośrednika może być jednak pomocne
Tym, co może przesądzać o współpracy z pośrednikiem nieruchomościami, są jego uprawnienia co do wglądu do ewidencji. Ustawa daje agentom bardzo szeroki zakres praw w tym aspekcie. Jak stanowi art. 181a, pośrednik w obrocie nieruchomościami w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu do:
- ksiąg wieczystych;
- katastru nieruchomości;
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
- tabel taksacyjnych i map taksacyjnych;
- planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz planów ogólnych gmin;
- rejestrów cen nieruchomości;
- rejestrów osób, którym przysługują prawa do nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności lokalu;
- ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego;
- świadectw charakterystyki energetycznej.
Pośrednik ma również możliwość pobierania ze wspomnianych rejestrów niezbędnych odpisów, wypisów i zaświadczeń.
Umowa z pośrednikiem nieruchomości – na wyłączność czy otwarta?
Podstawą współpracy z agentem nieruchomości powinna być umowa. Bez niej lepiej nie powierzać kwestii związanych z zakupem lub sprzedażą tak cennych składników majątkowych. Zanim jednak przejdziemy do tego, co powinno znajdować się w tego typu dokumencie, zwróćmy uwagę na dwa rodzaje zobowiązań, jakie obecnie funkcjonują na rynku. Chodzi tu o umowy na wyłączność oraz te otwarte. Na czym to polega?
Otóż klient biura nieruchomości może zdecydować się na tzw. współpracę otwartą albo na wyłączność. Ta pierwsza pozwala na współdziałanie z wieloma biurami nieruchomości, jak również daje możliwość samodzielnego zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Pośrednik pobierze prowizję wyłącznie wtedy, gdy to jego działania doprowadzą do sfinalizowania transakcji.
Z kolei umowa na wyłączność może być zawarta tylko z jednym pośrednikiem. Zabronione jest tutaj współpracowanie z innymi agencjami, nawet gdyby kto inny doprowadził do transakcji, pośrednik i tak będzie miał bowiem prawo do prowizji. To samo dotyczy samodzielnej sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Nawet jeśli klient sam znajdzie kontrahenta, będzie zobowiązany zapłacić agentowi.
Dlaczego zatem ktokolwiek miałby się decydować na umowę na wyłączność? Umowy otwarte są postrzegane jako te „mniej priorytetowe”. Biura zbierają klientów i trzymają ich w bazie na wypadek, gdyby akurat znalazł się kontrahent na daną nieruchomość. W przypadku wyłączność – przynajmniej w teorii – agentom bardziej zależy na kliencie, przez co ich zaangażowanie jest wyższe, a działania marketingowe intensywniejsze. Zdaje się również, że w tym wypadku (przy sprzedaży) pośrednik poświęca także więcej czasu i środków na odpowiednie sporządzenie ogłoszenia, wykonanie zdjęć czy też prezentację nieruchomości.
Umowa z pośrednikiem nieruchomości – ważna forma
Tym, co jeszcze zostało z regulacji znajdujących się w ustawie o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności pośredników, jest forma umowy. Zgodnie z art. 180 ust. 3 zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zawarcie umowy w inny sposób, np. telefonicznie lub mailowo, nie będzie mogło odnieść żadnych skutków prawnych. Taka umowa będzie po prostu niewiążąca ani pośrednika, ani klienta.
Aby mieć pewność, że zasady ustalone z agentem były możliwe do egzekwowania w przyszłości:
- umowa powinna zostać sporządzona na piśmie, pod jej treścią muszą się znaleźć odręczne podpisy obu stron, albo
- umowa powinna zostać zawarta w formie elektronicznej (np. w postaci pliku PDF), która następnie zostanie opatrzona podpisami kwalifikowanymi obu stron; uzgodnienie warunków umowy w postaci korespondencji e-mail czy też wydrukowanie umowy, podpisanie jej i odesłanie skanu nie spełnia warunków umowy elektronicznej.
Zanim umowa, warto sprawdzić polisę agenta
Mimo uwolnienia zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami prawodawca zadbał w jakimś stopniu o interesy klientów agenta. Co prawda nie uchroni ich to od kiepskiej jakości usług, jednakże w razie szkód spowodowanych działaniem pośrednika, będą oni mieli możliwość skutecznego dochodzenia odszkodowania. Przepis art. 181 ust. 1 ustawy stanowi bowiem, że każdy pośrednik podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej (OC) za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Ponadto, jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje swoje obowiązki za pomocą innych osób działających pod jego nadzorem (np. pracowników, współpracowników), podlega on również ubezpieczeniu za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Zawierając umowę z pośrednikiem nieruchomości, należy zatem zweryfikować, czy dołączona do niej została kopia polisy OC aktualna na dzień zawarcia umowy. Ponadto pośrednik został ustawowo zobowiązany do niezwłocznego informowania klienta o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli pośrednik nie dopełnił wspomnianego obowiązku, strona umowy jest uprawniona wezwać go – w formie pisemnej – do przedłożenia takiej kopii polisy w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Jeżeli agent tego nie zrobi, klient może wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym, tj. 8 dnia, licząc od daty wezwania.
Co powinno znaleźć się w umowie?
Zasadniczo umowa pośrednictwa korzysta z zasady swobody umów. Strony mogą zatem regulować jej postanowienia w sposób dowolny, o ile nie będzie stało to w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami życia społecznego. Trzeba przy tym pamiętać o formie pisemnej lub elektronicznej umowy (inaczej będzie nieważna).
Właściwie sporządzona umowa powinna określać takie elementy jak:
- strony umowy – dla klienta najistotniejsze są dane pośrednika; w umowie powinny się znaleźć informacje dotyczące nazwy firmy, NIP, siedziby oraz danych do korespondencji;
- przedmiot umowy – należy dokładnie określić, czego umowa dotyczy – pośrednictwa w sprzedaży/kupnie konkretnej nieruchomości oraz wskazać jej dane – adres, numer księgi wieczystej, dane geodezyjne (sprzedaż) lub parametry poszukiwanej nieruchomości (zakup).
- zakres obowiązków pośrednika – obowiązki pośrednika powinny być szczegółowo opisane, tak aby nie było później wątpliwości, czego można od niego wymagać; może to być np. publikacja ofert, organizacja prezentacji, weryfikacja stanu prawnego, udział w negocjacjach, przygotowanie dokumentacji, pomoc przy umowie przedwstępnej i właściwej itp.;
- rodzaj umowy – warto, aby w umowie znalazł się zapis, czy klient może współpracować z innymi agencjami (umowa otwarta), czy wyłącznie z tym jednym pośrednikiem (umowa na wyłączność);
- wynagrodzenie pośrednika – należy szczególnie skupić się na:
- wysokości prowizji (stała kwota lub procent od wartości transakcji),
- momencie wymagalności płatności (np. już przy zawarciu umowy przedwstępnej lub dopiero przy umowie przyrzeczonej),
- podmiocie ponoszącym koszty – czy będzie to sprzedający, kupujący, czy obie strony,
- warunkach płatności – forma zapłaty, numer rachunku bankowego, tytuł będący podstawą zapłaty; termin płatności itd.
- czas trwania umowy oraz zasady jej rozwiązania – warto, aby umowy na czas określony (np. na rok) miały możliwość ich wypowiedzenia, np. z miesięcznym lub trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia;
- kary umowne;
- zakres odpowiedzialności pośrednika za szkody wynikłe z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy;
- procedura reklamacyjna;
- podpisy stron (własnoręczne podpisy lub podpisy kwalifikowane).
Przy zawieraniu umowy w przedmiocie sprzedaży warto, aby dołączono do niej wzór oferty, tak aby klient miał pełną świadomość, w jaki sposób będzie promowana jego nieruchomość.
Na co zwrócić szczególną uwagę?
Klient nie powinien polegać na wzorcach umów przedstawianych mu przez pośredników. Zazwyczaj są one pisane z myślą o ochronie interesów jednej ze stron – pośrednika. Podpisanie kontraktu na pomoc przy sprzedaży/zakupie nieruchomości powinna być zatem poprzedzona negocjacjami warunków umowy.
Na co zwracać szczególną uwagę w tego typu umowach? Przede wszystkim na wynagrodzenie pośrednika. Inaczej będzie to wyglądało przy umowie na wyłączność, a inaczej przy współpracy otwartej. Umowa na wyłączność jest jednak jedynie ogólną nazwą, nie ma nigdzie zapisane, co powinno się znajdować w takim dokumencie. Dlatego też trzeba zwracać uwagę, co w przypadku, gdy klient sam znajdzie kontrahenta, co gdy kupi lub sprzeda nieruchomość w obrębie rodziny. Są to szczególne wypadki, w których pośrednik nie powinien rościć praw do prowizji.
W umowie należy także sprawdzić, czy istnieją jakiekolwiek dodatkowe koszty, takie jak:
- opłaty za uzyskanie odpisów z ewidencji oraz przygotowanie dokumentacji;
- koszty sesji fotograficznej;
- opłaty za publikację ogłoszeń na wybranych portalach;
- koszty obsługi prawno-administracyjnej.
Uwzględnienie powyższych kosztów w umowie może istotnie zwiększyć wydatki związane ze współpracą z pośrednikiem. Co więcej, klient będzie musiał ponieść tego typu koszty, nawet jeżeli agent nie doprowadzi do transakcji.
Ponadto należy sprawdzić kwestię kar umownych. Powinny być one przewidziane wyłącznie za niewykonanie lub nieprawidłowe wykonanie świadczeń o charakterze niepieniężnym. Opóźnienie w zapłacie nie może być obłożone karami (tutaj mają zastosowanie odsetki za opóźnienie ustawowe lub umowne). Trzeba także zweryfikować, czy wysokości tych kar są proporcjonalne dla obu stron.
Również zakres działań pośrednika jest istotny. Nie powinien on być zbyt ogólny. Warto dodać konkretny opis (katalog) obowiązków.
Polecamy:
