Osoby fizyczne wynajmujące swoje prywatne nieruchomości często posiłkują się profesjonalnym pośrednikiem w zakresie wynajmu. Stanowi to zdecydowanie ułatwienie dla samych podatników, ponieważ wszelkie kwestie organizacyjne przejmuje w takim przypadku agencja pośrednicząca. Jednakże w związku z korzystaniem z usług agenta pojawia się wątpliwość, czy opodatkowanie ryczałtem najmu prowadzonego przez agencję jest możliwe?
Najem prywatny na ryczałcie
Podatnicy, którzy postanowią oddać w najem nieruchomości będące składnikiem ich majątku prywatnego, mają możliwość wyboru opodatkowania uzyskanego z tego tytułu przychodu podatkiem ryczałtowym.
W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl natomiast art. 6 ust. 1a ww. ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Choć ryczałt jest płatny wyłącznie od przychodu, co oznacza, że w tym zakresie podatnik nie ma możliwości uwzględnienia żadnych kosztów podatkowych, to może się okazać, że wybór tej formy będzie rozwiązaniem korzystnym. Wynika to z faktu, że w przypadku ryczałtu obowiązują niższe stawki podatkowe niż ma to miejsce przy stosowaniu zasad ogólnych.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, wynosi bowiem 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku).
Opodatkowanie ryczałtem najmu prowadzonego przez agencję - czy można?
Jak widać z przywołanych przepisów, ze zryczałtowanej formy opodatkowania korzysta wyłącznie taki najem, który nie jest prowadzony w warunkach działalności gospodarczej. Mówiąc natomiast o działalności gospodarczej, należy odnieść się do definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy PIT.
Powołany przepis wskazuje, że działalność gospodarcza oznacza m.in. działalność usługową mającą charakter zarobkowy, ciągły i zorganizowany oraz prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat. Podkreślić należy, że wyłącznie taka forma aktywności gospodarczej, która spełnia łącznie wszystkie wymienione przesłanki, może zostać uznana za działalność gospodarczą.
W kontekście powyższej definicji legalnej powstaje pytanie, czy jeżeli osoba fizyczna podpisuje umowę z profesjonalnym pośrednikiem w zakresie obsługi wynajmu nieruchomości, to czy możemy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą?
Na szczęście sądy administracyjne, a za nimi także organy podatkowe, prezentują w tej kwestii korzystne dla podatników stanowisko, zgodnie z którym faktycznie najem prywatny ma charakter zarobkowy oraz jest prowadzony w sposób ciągły, jednakże nie można uznać, że ma on cechy działalności zorganizowanej. Okoliczności tej nie zmienia samo zawarcie umowy z firmą zajmującą się wynajmem i obsługą nieruchomości. W konsekwencji nie są spełnione wszystkie warunki ustanowione w art. 5a pkt 6 ustawy PIT, co powoduje, że taki najem nie jest dokonywany w zakresie działalności gospodarczej.
Przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 lipca 2018r., nr IPPB1/4511-476/16/18-3/S/KS, możemy przeczytać:
„W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania, że wynajem przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego oraz zawarcie umowy współpracy z firmą zajmującą się wynajmem, spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle powołanych regulacji prawnych oraz zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że jeżeli w istocie najem jaki prowadzi Wnioskodawczyni nie będzie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za pozarolnicza działalność gospodarczą, to przychód z tego tytułu może być zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać z prawa do rozliczania przychodów uzyskanych z najmu przedmiotowego mieszkania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”.
W konsekwencji obecnie podatnicy nie muszą obawiać się wykluczenia prawa do ryczałtu w przypadku korzystania z usług profesjonalnego pośrednika w wynajmie nieruchomości. Taki wynajem nie spełnia bowiem warunków do uznania, że mamy do czynienia z pozarolniczą działalnością gospodarczą.
Przechodząc do podsumowania artykułu, wskazać należy, że zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych wynajem prowadzony przez agencję pośredniczącą nie powoduje, że tego typu wynajem staje się działalnością gospodarczą. Nie jest bowiem spełnione kryterium zorganizowania działalności. W rezultacie opodatkowanie ryczałtem najmu prowadzonego przez agencję jest dozwolone.
