Poradnik Przedsiębiorcy

Ulga termomodernizacyjna a sprzedaż nieruchomości

Na mocy nowelizacji ustawy PIT od 1 stycznia 2019 r. obowiązuje nowa ulga termomodernizacyjna. Daje ona osobom fizycznym prawo do odliczenia w zeznaniu podatkowym wydatków poniesionych na inwestycje w jednorodzinnym budynku mieszkalnym. W poniższym artykule zastanowimy się, jaki wpływ na prawo do skorzystania z ulgi ma okoliczność sprzedaży nieruchomości, w której podejmowane były prace

Ulga termomodernizacyjna - kto może z niej skorzystać?

Wszelkie regulacje związane z konstrukcją ulgi zostały zawarte w art. 26h ust. 1–10 ustawy PIT.
Przede wszystkim przepis wskazuje, że podatnik będący właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma prawo odliczyć od podstawy obliczenia podatku – ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 lub art. 30c ust. 2 – wydatki poniesione w roku podatkowym na materiały budowlane, urządzenia i usługi, związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w tym budynku, określone w przepisach wydanych na podstawie ust. 10, które zostanie zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek. Kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 000 zł w odniesieniu do wszystkich realizowanych przedsięwzięć termomodernizacyjnych w poszczególnych budynkach, których podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem. Wysokość wydatków ustala się na podstawie faktur wystawionych przez płatnika podatku od towarów i usług niekorzystającego ze zwolnienia od tego podatku.

Już na podstawie powyższych regulacji możemy wyróżnić kilka podstawowych zasad korzystania z ulgi:

  • przysługuje ona wyłącznie właścicielowi lub współwłaścicielowi jednorodzinnego budynku mieszkalnego (należy zatem mieć tytuł własności do nieruchomości i nie przysługuje ona osobom wynajmującym nieruchomość);
  • obejmuje wydatki wymienione w Rozporządzeniu Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 21 grudnia 2018 r. w sprawie określenia wykazu rodzajów materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych (np. zakup kolektora słonecznego lub zakup usługi montażu pompy ciepła);
  • inwestycja termomodernizacyjna musi zostać zakończona w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek (jeżeli warunek ten nie zostanie spełniony, podatnik będzie zobowiązany do zwrotu odliczonej ulgi);
  • maksymalna kwota odliczenia wynosi 53 000 zł.

Dodatkowo ustawa wskazuje, że odliczeniu nie podlegają te wydatki, które zostały sfinansowane lub pokryte w jakiejkolwiek formie, np. ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej lub wojewódzkich funduszy ochrony środowiska i gospodarki wodnej.

Ulga modernizacyjna przysługuje wyłącznie na wydatki termomodernizacyjne poniesione na jednorodzinny budynek mieszkalny przy założeniu spełnienia pozostałych warunków ustawowych.

Ulga termomodernizacyjna w zeznaniu rocznym

Przechodząc do kwestii mechanizmu odliczania ulgi, w pierwszej kolejności wskażmy, że jest ona odliczana od podstawy opodatkowania, a nie od już obliczonego podatku. Ponadto może być odliczona jedynie od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 (zasady ogólne) lub art. 30c ust. 2 (podatek liniowy). W rezultacie z ulgi termomodernizacyjnej nie można skorzystać w zeznaniu PIT-39 (odpłatne zbycie nieruchomości) czy w zeznaniu PIT-38 (odpłatne zbycie akcji i udziałów).

Jak natomiast wskazuje art. 26h ust. 6-9 ustawy PIT, odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok podatkowy, w którym poniesiono wydatki. Kwota odliczenia nieznajdująca pokrycia w rocznym dochodzie podatnika podlega odliczeniu w kolejnych latach, nie dłużej jednak niż przez 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek. Podatnik, który po roku, w którym dokonał odliczeń, otrzymał zwrot odliczonych wydatków na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, jest obowiązany doliczyć odpowiednio kwoty poprzednio odliczone do dochodu za rok podatkowy, w którym otrzymał ten zwrot. W przypadku niezrealizowania przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w terminie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek, podatnik dolicza kwoty poprzednio odliczone do dochodu za rok podatkowy, w którym upłynął ten termin.

Przeanalizujmy powyższe reguły na prostych przykładach.

Przykład 1.

Podatnik w 2019 r. poniósł wydatki na termomodernizację swojego domu w wysokości 40 000 zł. Jego podstawa obliczenia podatku z dochodu z pracy wyniosła 15 000 zł. Oznacza to, że w zeznaniu PIT-37 składanym za 2019 r. może odliczyć jedynie 15 000 zł. Pozostałe 25 000 zł wydatków może rozliczyć w kolejnych 6 latach podatkowych.

Przykład 2.

Podatnik w 2019 r. poniósł wydatki na termomodernizację swojego domu w wysokości 40 000 zł. Jego podstawa obliczenia podatku z dochodu z pracy wyniosła 15 000 zł. Oznacza to, że w zeznaniu PIT-37 składanym za 2019 r. może odliczyć jedynie 15 000 zł. W 2020 r. otrzymał z funduszu ochrony środowiska zwrot części wydatków poniesionych na inwestycję w kwocie 10 000 zł. W konsekwencji w zeznaniu PIT-37 składanym za 2020 r. musi doliczyć do podstawy opodatkowania kwotę otrzymanego zwrotu wcześniej odliczonej ulgi, tj. 10 000 zł.

Przykład 3.

Podatnik w 2019 r. poniósł wydatki na termomodernizację swojego domu w wysokości 40 000 zł. Ulgę rozliczył w całości w zeznaniach podatkowych za lata 2019–2021. Inwestycja została zakończona dopiero w 2024 r. W konsekwencji w zeznaniu podatkowym za 2024 r. podatnik jest zobowiązany doliczyć do podstawy opodatkowania kwotę 40 000 zł.

Podatnicy korzystający z ulgi termomodernizacyjnej muszą pamiętać, że pierwszego odliczenia można dokonać w zeznaniu za rok podatkowy, w którym poniesiono pierwszy wydatek. Kolejnych odliczeń można dokonywać w następnych 6 latach podatkowych.

Czy sprzedaż nieruchomości powoduje utratę prawa do ulgi?

Przechodząc do meritum sprawy, zastanówmy się, jakie konsekwencje podatkowe wywoła okoliczność sprzedaży nieruchomości, w której ponoszone były wydatki na termomodernizację.

Po pierwsze nie zostało wprost wskazane w ustawie, że sprzedaż nieruchomości przekreśla możliwość skorzystania z ulgi. Co więcej, przepisy podają, że jedynie w przypadku sfinansowania poniesionego wydatku podatnik zobowiązany jest do doliczenia w zeznaniu podatkowym uprzednio odliczonej ulgi. Jest to zatem pierwszy argument wskazujący, że sprzedaż nieruchomości nie powoduje utraty ulgi.

Po drugie warto odnieść się do koncepcji praw nabytych. Jeżeli w momencie ponoszenia wydatków inwestycyjnych zostały spełnione wszelkie kryteria uprawniające podatnika do korzystania z ulgi, to późniejsza sprzedaż nieruchomości nie może wywoływać skutków wstecz. Nie można oczekiwać od podatnika, że będzie przewidywał, jak potoczą się losy nieruchomości i czy rzeczywiście będzie w niej na stałe mieszkał, czy jednak pojawią się takie okoliczności życiowe, które zmuszą go do zmiany miejsca zamieszkania i sprzedaży nieruchomości.

Po trzecie wskażmy, że elementarnym warunkiem skorzystania z ulgi jest rzeczywiste poniesienie wydatków na modernizację budynku jednorodzinnego, co jest dodatkowo potwierdzone fakturami VAT. Ewentualna późniejsza sprzedaż nieruchomości nie przekreśla faktu, że podatnik takie wydatki rzeczywiście poniósł. Odpłatne zbycie nieruchomości nie niweczy zatem skutku w postaci faktycznego wydatkowania środków pieniężnych na inwestycję termomodernizacyjną.

W świetle powyższego należy postawić tezę, że sprzedaż nieruchomości nie powoduje utraty prawa do ulgi. Nie jest to również okoliczność skutkująca koniecznością zwrotu wcześniej odliczonych kwot.

Przykład 4.

Podatnik w 2019 r. poniósł wydatki na termomodernizację swojego domu w wysokości 40 000 zł. Ulgę rozliczył w całości w zeznaniach podatkowych za lata 2019–2020. W 2021 r. sprzedał nieruchomość i przeprowadził się do innego miasta. Podatnik nie musi korygować zeznań podatkowych za lata 2019–2020 pod kątem odliczonych kwot. Pomimo sprzedaży nieruchomości nadal zachowuje prawo do ulgi.

Przykład 5.

Podatnik w 2019 r. poniósł wydatki na termomodernizację swojego domu w wysokości 40 000 zł. W zeznaniu podatkowym za 2019 r. odliczył 10 000 zł. W 2020 r. sprzedał nieruchomość. Na zasadzie praw nabytych, pomimo sprzedaży nieruchomości, podatnik ma możliwość dalszego rozliczania ulgi w kolejnych 6 latach podatkowych.

Sprzedaż nieruchomości, w stosunku do której ponoszone były wydatki termomodernizacyjne, nie powoduje utraty prawa do ulgi opisanej w art. 26h ustawy PIT.
Ulga termomodernizacyjna funkcjonuje w przepisach dopiero od początku 2019 r. W zakresie jej stosowania pojawiają się już jednak pierwsze wątpliwości. Przeprowadzona przez nas analiza opiera się na wykładni językowej oraz podstawowych zasadach stosowania przepisów prawa. Należy mieć nadzieję, że również organy podatkowe, w wydawanych decyzjach oraz interpretacjach, będą w ten sposób rozpatrywały problematykę prawa do ulgi termomodernizacyjnej w kontekście sprzedaży nieruchomości.