Poradnik Przedsiębiorcy

Zakup mieszkania od gminy - jakie są warunki?

Od wielu lat ceny nieruchomości wzrastają w zawrotnym tempie. Z tego względu dobrą alternatywą może okazać się zakup mieszkania od gminy. Jednostki samorządu terytorialnego niejednokrotnie organizują przetargi, w których można nabyć nieruchomości w atrakcyjnych cenach. Ogłoszenia o przetargach znajdziemy na stronach internetowych poszczególnych gmin oraz w lokalnej prasie.

Z reguły zakup mieszkania od gminy pozwala nabyć nieruchomość za cenę niższą niż jej wartość rynkowa. Mimo to należy mieć na uwadze fakt, że sprzedawane w ten sposób mieszkania nierzadko wymagają generalnego remontu zarówno od strony estetycznej, jak i technicznej, również ich lokalizacja może nie być szczególnie atrakcyjna. Nie będą to także mieszkania nowe, usytuowane w świeżych i nowoczesnych dzielnicach ze wszystkimi udogodnieniami infrastrukturalnymi. Nieruchomości te zazwyczaj mogą mieć także wady konstrukcyjne, na które zawsze warto zwrócić uwagę. 

Rodzaje postępowań przetargowych

Postępowanie przetargowe może odbywać się w trybie ustnym lub pisemnym. Celem przetargu ustnego jest uzyskanie możliwie najwyższej sumy, dlatego też przetarg wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą kwotę za daną nieruchomość. Natomiast przy przetargu pisemnym gmina nie zawsze stawia największy nacisk na cenę. Celem przetargu tego typu może być np. wybranie najkorzystniejszej oferty przy przyjęciu najkorzystniejszego kryterium planowanego sposobu użytkowania sprzedawanego lokalu. 

Dodatkowo przetarg może być ograniczony lub nieograniczony. Typ nieograniczony nie stawia przed uczestnikami żadnych wymogów. Może wziąć w nim udział każdy, kto posiada zdolność do podejmowania czynności prawnych – z wyjątkiem osób wskazanych w ogłoszeniu o przetargu. Natomiast do przetargu ograniczonego mają możliwość przystąpić jedynie osoby, które spełniają kryteria określone w ogłoszeniu.

Ogłoszenie o przetargu na zakup mieszkania od gminy

Przetarg zawsze musi zostać poprzedzony stosownym ogłoszeniem. Powinno ono zostać wywieszone w siedzibie urzędu gminy organizującej, a także zamieszczone na jej stronie internetowej w dziale – Biuletyn Informacji Publicznej. Jest ono również zazwyczaj publikowane w lokalnej prasie. 

Ogłoszenie zawiera wszelkie niezbędne informacje potrzebne do wzięcia udziału w przetargu. Treść obejmuje w szczególności informacje o: 

  • organizatorze przetargu – podmiocie, który jest właścicielem nieruchomości przygotowującym przetarg,

  • przedmiocie przetargu – opis sprzedawanej nieruchomości. Podawane jest zazwyczaj dokładne położenie nieruchomości, jej wielkość, ilości kondygnacji oraz pokoi z podaniem poszczególnego metrażu, piętro na którym znajduje się dany lokal, jeżeli usytuowany jest w bloku lub kamienicy, a także opis stanu technicznego budynku (m.in. roku budowy, stanu technologicznego – rodzajów doprowadzonych mediów, informacji o ociepleniu itd.). Ogłoszenie powinno wskazywać także numer księgi wieczystej nieruchomości, tak aby każdy zainteresowany mógł samodzielnie sprawdzić dokładny opis stanu prawnego oraz historię sprzedawanej nieruchomości,

  • terminie i miejscu przeprowadzenia przetargu – organizator podaje dokładną datę, z uwzględnieniem godziny oraz miejsce (adres i numer pokoju) odbywania się przetargu, 

  • cenie wywoławczej – jest to cena minimalna, od której zaczyna się licytacja danej nieruchomości. Przy niewielkiej ilości zainteresowanych stanowi ona z reguły kwotę, za którą będzie można nabyć dane mieszkanie. Należy również dokładnie zapoznać się z omawianym punktem ogłoszenia, gdyż w przypadku przetargu ustnego podawana jest również minimalna wysokość postąpienia, czyli minimalnej kwoty o jaką można podbić cenę. Zwyczajowo wynosi ona 1% ceny wywoławczej, jednakże kwota ta jest zależna od organizatora, który ma możliwość uregulowania jej w innej wysokości,

  • wartość wadium oraz danych dotyczących jego uiszczenia – wadium to określona suma pieniędzy składana na poczet zabezpieczenia dotrzymania warunków danej umowy w ramach przetargu lub aukcji. W kwestii przetargów wadium zwyczajowo wynosi od 2% do 10% ceny wywoławczej. Ogłoszenie powinno zawierać informację o wysokości wadium, numerze rachunku bankowego, na który należy je wpłacić, terminie wpłaty oraz sposobie opisania tytułu przelewu. Organizator przetargu może również zastrzec, że dowód uiszczenia wpłaty wadium należy mieć przy sobie w trakcie przetargu, w celu okazania go na żądanie komisji przetargowej. Wadium jest wliczane na poczet ceny nabycia nieruchomości. Osoby, którym nie udało się wygrać przetargu otrzymują zwrot wpłaconego wadium w ciągu 3 dni od dnia zamknięcia przetargu,

  • możliwości, sposobie oraz terminie, w którym można obejrzeć lokal, zapoznać się z jego stanem technicznym i prawnym,

  • warunkach udziału w przetargu – w tym punkcie publikowane są kryteria wzięcia udziału w przetargu. Organizator informuje, kto może wziąć udział w postępowaniu i jakie dokumenty musi dostarczyć. W przypadku osób fizycznych jest to najczęściej dowód osobisty (lub inny dokument potwierdzający tożsamość) i dowód uiszczenia kwoty wadium. Organizatorzy przed przystąpieniem do przetargu często wymagają jednak od uczestników podpisania oświadczeń o wcześniejszym zapoznaniu się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości oraz o wyrażeniu zgody na przetwarzanie danych osobowych, 

  • warunkach zawarcia umowy – w tej części organizator informuje potencjalnych nabywców mieszkania w jakim terminie od dnia wygrania przetargu ma on obowiązek przystąpić do zawarcia aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Treść tej części ogłoszenia jest niezwykle ważna dla osób, które zakup mieszkania od gminy planują wspomóc finansowaniem z banku. Termin na przystąpienie do aktu notarialnego wynosi zwyczajowo do 30 dni. Natomiast uregulowanie wszystkich kwestii związanych z kredytem bankowym niejednokrotnie zajmuje o wiele więcej czasu,

  • kontakcie do organizatora przetargu – zazwyczaj w końcowej części ogłoszenia podaje się numery telefonów do osób upoważnionych do kontaktów z oferentami.

Określenie ceny

Cena sprzedawanej nieruchomości określana jest na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, który stosując odpowiednie metody szacuje jej wartość. Określenie to zgodnie z art. 4 pkt 6a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204) stanowi określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

  1. określenia wartości rynkowej,

  2. określenia wartości odtworzeniowej,

  3. ustalenia wartości katastralnej,

  4. określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Zgodnie z art. 151 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Z kolei wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Procedura przetargu

Przetarg rozpoczyna opublikowanie ogłoszenia o przetargu. W celu przystąpienia należy wpłacić wadium w wysokości wskazanej w ogłoszeniu, przy czym trzeba tego dokonać nie później niż na 3 dni przed jego otwarciem. Wadium zostaje zaliczone na poczet ceny po jakiej na zostać dokonany zakup mieszkania od gminy– pozostałe osoby odzyskują wpłaconą kwotę w ciągu 3 dni od zamknięcia przetargu. 

Nad prawidłowym przeprowadzeniem czynności przetargowych czuwa komisja przetargowa. Jest ona zobowiązana do sporządzania protokołu z posiedzenia przetargowego. Stanowi on następnie podstawę do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Informację o przebiegu przetargu i ewentualnym zakupie mieszkania, gmina podaje do publicznej wiadomości.

Jeśli podczas przetargu nie doszło do sprzedaży nieruchomości, gmina w okresie nie krótszym niż 2 tygodnie i nie dłuższym niż 6 miesięcy od daty zamknięcia przetargu przeprowadza kolejny przetarg. W kolejnym przetargu cena wywoławcza nieruchomości może zostać obniżona o wartość nie wyższą niż 50% wartości pierwotnej. Jeżeli drugi przetarg nie doprowadził do sprzedaży nieruchomości, gmina w terminie analogicznym do powyższego może zbyć mieszkanie w drodze rokowań albo zorganizować kolejny. Jednocześnie cena wywoławcza przy kolejnych przetargach nie może stanowić kwoty niższej niż 40% wartości pierwotnej.

Po przetargu

W sytuacji, gdy w ramach przetargu wystawiana nieruchomość została zbyta, gmina ma obowiązek zawiadamiać przyszłego właściciela o terminie i miejscu przystąpienia do umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zawiadomienie to musi zostać wydane w ciągu 21 dni od dnia zamknięcia procedury przetargowej. Termin na zawarcie umowy nie może być krótszy niż 7 dni od daty doręczenia zawiadomienia. 

Jeśli zwycięzca przetargu nie stawi się w miejscu i w terminie podanym w zawiadomieniu oraz nie usprawiedliwi w sposób wystarczający swojej absencji, organizator może odstąpić od zawarcia umowy sprzedaży. Należy pamiętać, że sytuacja tego typu jest równoznaczna z niewykonaniem zobowiązania przetargowego, w skutek czego wpłacone przez zwycięzcę wadium podlega przepadkowi. 

Istotny jest przy tym fakt, że cena w jakiej został dokonany zakup mieszkania od gminy musi zostać wpłacona jeszcze przed zawarciem umowy. Oznacza to, że zwycięzca przetargu najpierw wpłaca całość sumy nabycia nieruchomości, a dopiero później gmina przystępuje do zawarcia z nim umowy sprzedaży. Warto przy tym pamiętać, że cena mieszkania, na wniosek nabywcy, może zostać rozłożona na raty. 

Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Następnie notariusz sporządzający przesyła wniosek do wydziały ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego o założenie księgi wieczystej dla nabytej nieruchomości wraz z wnioskiem o wpis prawa własności na rzecz nowego nabywcy. 

W przypadku, gdy wystąpił zakup mieszkania od gminy nie występuje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% jego wartości. Nabycie nieruchomości od Skarbu Państwa oraz od jednostek samorządu terytorialnego (w tym zakup mieszkania od gminy) podlega zwolnieniu od tego podatku.

Czy zakup mieszkania od gminy się opłaca?

Zakup mieszkania od gminy stanowi atrakcyjną alternatywę, dla osób które nie chcą bądź nie mogą sobie pozwolić na zakup nowego. Nieruchomości tego typu kuszą niejednokrotnie niższą ceną, a także dobrym usytuowaniem. Zdarza się, że na sprzedaż wystawiane są lokale znajdujące się w kamienicach w centrum miasta. Przetargi posiadają masę niezaprzeczalnych zalet, jednakże należy zachować dużą ostrożność przy wyborze konkretnych ofert. Wystawiane na przetargach mieszkania rzadko kiedy są w dobrym stanie technicznym i często będą generowały dodatkowe koszty. Nierzadko wymagają one generalnego remontu oraz zadbania o podłączenie odpowiednich mediów, co nie zawsze będzie możliwe. Mimo tego, zakup własnego kąta w cenie 40% wartości rynkowej może okazać się bardzo korzystne. Czasami inwestycja w zakup mieszkania od gminy wraz z naprawami będzie zdecydowanie tańsza niż zakup nowej. Z tego względu warto od czasu do czasu rzucić okiem na ogłoszenia o przetargach w lokalnej prasie lub stronie internetowej konkretnego urzędu.