Żyjemy w niepewnych czasach, szczególnie pod względem ekonomicznym. Galopująca inflacja, ciągłe podnoszenie stóp procentowych, wzrost cen artykułów budowlanych, a także skok w wysokościach wynagrodzeń. Wszystko to prowadzi do wzrostu cen nieruchomości, a to pośrednio odbija się na wysokości czynszów. Powyższe skutkuje powstaniem sytuacji, w której zarówno wynajmujący, jak i najemca lokalu nie są pewni co do zawartej między sobą umowy najmu. Z jednej strony w interesie obu stron jest, aby umowa trwała jak najdłużej, z drugiej jednak umowa zawarta na okres wieloletni niejako odbiera wynajmującemu możliwość ingerowania w postanowienia kontraktu, a szczególnie w zapisy związane z wynagrodzeniem z tytułu czynszu. Czy na pewno? Kodeks cywilny (dalej jako kc) oraz ustawa o ochronie praw lokatorów dają wynajmującemu uprawnienie do zmiany jego wysokości, bez potrzeby negocjowania tego z drugą stroną. Nie jest to jednak takie proste, gdyż wypowiedzenie wysokości czynszu i jego podwyższenie mogą prowadzić do permanentnego zerwania umowy, wskutek czego wynajmujący pozostanie z pustym lokalem, a najemca bez dachu nad głową i wizją poszukiwania nowego mieszkania. Dlatego też, zanim właściciel lokum postanowi jednostronnie wprowadzać zmiany w ustaleniach z najemcą, powinien zapoznać się z konsekwencjami takiego działania.
Zobowiązania stron w zakresie umowy najmu
Umowa najmu stwarza po stronie wynajmującego zobowiązanie do oddania do użytkowania przez najemcę lokalu przystosowanego do zamieszkania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, po drugiej stronie natomiast nakłada na najemcę obowiązek regularnego opłacania wynajmującemu umówionego czynszu. Pomimo że ten rodzaj umowy został szeroko uregulowany przez przepisy prawa, to nie można zapomnieć, że w dalszym ciągu jest to umowa dwustronna, której zawarcie jest możliwe wyłącznie w przypadku gdy obie strony wyrażą na to zgodę. Nie inaczej jest z czynszem, zarówno wynajmujący, jak i najemca muszą zgadzać się co do jego wysokości. Wypowiedzenie wysokości czynszu jest zatem wyjątkiem od reguły, gdyż w tej sytuacji jego podwyższenie stanowi jednostronne oświadczenie woli strony.
Prawo do wypowiedzenia wysokości czynszu
Możliwość zmiany wysokości czynszu w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego została określona w przepisach art. 685[1] kc oraz art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako ustawa o ochronie praw lokatorów). Przepisy kc odnoszą się do każdego rodzaju najmu, również lokali użytkowych. W przypadku ustawy o ochronie praw lokatorów uregulowania stanowią rozwinięcie i uściślenie przepisów ogólnych, które należy stosować jedynie wobec lokali mieszkalnych.
Wypowiedzenie wysokości czynszu – termin, forma, częstotliwość
Właściciel ma prawo podwyższyć czynsz albo inne opłaty za najem lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Zgodnie z ust. 2 art. 8 ustawy termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Oznacza to, że minimalnym terminem jest ten 3-miesięczny, jednakże strony mogą za wspólnym porozumieniem go wydłużyć. Z oczywistych względów taka zmiana będzie oddziaływała na niekorzyść wynajmującego. W praktyce oznacza to, że w razie wręczenia najemcy wypowiedzenia czynszu np. 3 marca, podwyżka wejdzie w życie dopiero od 1 lipca.
Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Niezachowanie tego wymogu formalnego będzie skutkowało brakiem mocy prawnej oświadczenia wynajmującego. Najemca w takiej sytuacji nie musi się martwić ani podwyżką czynszu, ani wypowiedzeniem umowy (z którą przepisy wiążą odmowę przyjęcia podwyżki przez najemcę). Dodatkowo w przypadku, jeżeli podwyżka miałaby przekraczać w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, wynajmujący ma obowiązek – na żądanie lokatora – podania przyczyny i kalkulacji podwyżki.
Istotnym ograniczeniem dla wynajmującego jest również to związane z częstotliwością dokonywania podwyżek. Zgodnie z art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie lokatorów podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten należy liczyć od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać, nie zaś od dnia złożenia oświadczenia w sprawie poprzedniej podwyżki. Samo oświadczenie o kolejnym wypowiedzeniu czynszu może być złożone przed upływem 6-miesięcznego terminu.
Podwyższenie czynszu o kwotę przekraczającą 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku – kiedy to możliwe?
Przepis art. 8a ust. 4 ustawy przewiduje, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu lub innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić wyłącznie w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora, właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, ma obowiązek przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Wartość odtworzeniowa lokalu zgodnie z art. 9 ust. 8 ustawy stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Przez wskaźnik przeliczeniowy należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej.
Podwyżka może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Za uzasadnioną uznaje się podwyżkę, która ma zapewnić wynajmującemu:
- pokrycie kosztów utrzymania lokalu – takimi kosztami są opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości, jak również koszty ubezpieczenia lokalu, konserwacji, remontów, zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania;
- zwrot kapitału – właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu bądź 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową, aż do ich pełnego zwrotu;
- zysk – chodzi tu o tzw. zysk godziwy. Zysk godziwy można odnieść do średniego oprocentowania bonów skarbowych, obligacji, lokat bankowych czy ogólnej rentowności w gospodarce i rentowności na rynku nieruchomości w danej okolicy.
Uprawnienia najemcy – czy lokator może walczyć z podwyżkami?
Zasadniczo na pytanie postawione w tytule akapitu można odpowiedzieć – to zależy. Zależy to bowiem od tego, jak wysoka jest podwyżka. Jeżeli przekracza ona 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, najemca może skorzystać z drogi sądowej. Jeśli natomiast jest ona niższa, jedyne co pozostaje to zgoda na nową wysokość czynszu albo odmowa jej przyjęcia, co z kolei wiąże się z rozwiązaniem umowy najmu.
Przechodząc do podwyżki nieprzekraczającej wspomnianych 3%, jeżeli lokator zaakceptuje zmianę, nowa wysokość czynszu wchodzi po 3 miesiącach wypowiedzenia. Jeżeli zamierza jednak odmówić, musi tego dokonać w ciągu 2 miesięcy od dnia doręczenia mu wypowiedzenia wysokości czynszu. Odmowa musi przyjąć formę pisemną, jednakże tutaj forma ta ma jedynie walor dowodowy (jej niezachowanie nie skutkuje nieważnością oświadczenia woli). Odmowa przyjęcia zmian w czynszu skutkuje rozwiązaniem umowy najmu w terminie 3 miesięcy. Termin ten liczy się od ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło doręczenie wypowiedzenia. Do końca tego czasu najemca uiszcza czynsz w niezmienionej wysokości.
Jeżeli natomiast podwyżka przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, najemca ma prawo żądać (w formie pisemnej) od wynajmującego przedstawienia przyczyn podwyżki wraz z jej kalkulacją na piśmie. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje nieważnością wypowiedzenia wysokości czynszu. Ustawa nie wskazuje, w jakim czasie najemca powinien wystąpić z żądaniem przedstawienia przyczyn wypowiedzenia. Właściciel mieszkania ma z kolei 14-dniowy termin na przedstawienie żądanych przyczyn. Istotne jest, że w ciągu owych 14 dni pismo musi dotrzeć do lokatora, tak aby był on w stanie się z nim zapoznać (nadanie pisma w placówce pocztowej 14 dnia terminu będzie oznaczało niedochowanie terminu – nie ma realnych możliwości, aby operator doręczył list jeszcze tego samego dnia). Warto wskazać, że zgodnie z Uchwałą z dnia 5 lutego 2010 roku (sygn. akt: III CZP 130/09) „kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Niewystarczające jest podanie wyłącznie przyczyny wypowiedzenia czynszu i kwotowe wyszczególnienie składników nowej stawki czynszu za 1 m2”.
Niezależnie od żądania przedstawienia przyczyn podwyżki i jej kalkulacji, najemca może wstąpić na drogę sądową celem uznania podwyżki czynszu za niezasadną. W tym celu powinien złożyć pozew o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu z wnioskiem jej całkowitego nieuznania lub ustalenia jej w innej wysokości. Lokator ma na to 2 miesiące, licząc od dnia doręczenia wypowiedzenia wysokości czynszu. W razie wniesienia pozwu przez najemcę, ciężar dowodzenia zasadności podwyżki spoczywa na właścicielu mieszkania. Do dnia uprawomocnienia się wyroku sądu lokator opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości. Jeżeli natomiast sąd uzna podwyżkę za zasadną (choćby w części), to od dnia uprawomocnienia się orzeczenia lokator będzie musiał opłacać czynsz w nowej wysokości oraz zrekompensować różnicę między dotychczasowym a podwyższonym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu.
Wypowiedzenie wysokości czynszu – podsumowanie
Umowa najmu ma charakter konsensualny, obie jej strony muszą zgodnie ustalić treść nawiązywanego stosunku prawnego oraz wyrazić chęć zawarcia tak skonstruowanej umowy. Jednak z racji tego, że pozycja prawna właściciela lokalu jest znacznie silniejsza od tej lokatora, to ten pierwszy jest władny do zmiany wysokości czynszu jednostronnym oświadczeniem woli. Jeżeli nowa wysokość czynszu nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, najemca ma 2 wyjścia – zgodzić się na podwyżkę albo rozpocząć poszukiwania nowego lokum. W przypadku jednak gdy omawiany wzrost przekroczy wskazany limit, dla lokatora pojawiają się nowe możliwości. Przede wszystkim ma on prawo do żądania od właściciela przedstawienia mu na piśmie przyczyn podwyżki wraz z jej kalkulacją. Niedopełnienie tego obowiązku w terminie 14 dni skutkuje nieważnością wypowiedzenia wysokości czynszu. Niezależnie od powyższego prawa, najemca może również wytoczyć wobec wynajmującego pozew sądowy o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu. Jeżeli jednak żadna z tych instytucji nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, lokator wraca do punktu wyjścia – albo się zgadza na nowy czynsz, albo umowa najmu ulega rozwiązaniu.
