Zapłata czynszu a umowa barterowa na gruncie PIT i VAT

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Umowa najmu jest stosunkiem cywilnoprawnym o charakterze odpłatnym. Jednak z uwagi na zasadę swobody umów strony umowy mogą określić, że zapłata czynszu będzie się odbywać poprzez remont nieruchomości dokonywany przez najemcę. Zapłata czynszu a umowa barterowa - w artykule zastanowimy się, jak taki przypadek rozliczyć na gruncie podatku PIT oraz VAT.

Czym jest umowa barterowa?

W sytuacji gdy zawarta pomiędzy stronami umowa przewiduje, że zapłata za usługę nie odbywa się w formie wynagrodzenia pieniężnego, lecz w postaci innej usługi mamy do czynienia ze świadczeniem barterowym.

Umowy barterowe stanowią rodzaj bezpośredniej wymiany towarów i usług, przy czym oba wzajemne świadczenia mają wartość ekwiwalentną.

Barter jest więc pojęciem szerszym niż zamiana. Jest transakcją o charakterze bezgotówkowym, a w jej wyniku dochodzi do wymiany dóbr o tej samej wartości. Celem takiej transakcji jest niedokonywanie dodatkowych rozliczeń pieniężnych pomiędzy kontrahentami.

Umowa barterowa jest umową nienazwaną, która swoim charakterem jest zbliżona do umowy zamiany, co oznacza, że w praktyce do barteru znajdą zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego regulujące zamianę.

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Oznacza to, że przedmiotem umowy zamiany mogą być nie tylko rzeczy, lecz także wszelkie zbywalne dobra materialne, jak również niematerialne.

Niewątpliwie zatem w przypadku zamiany (a w konsekwencji i w przypadku barteru) mamy do czynienia z formą odpłatnego zbycia.

Cechą barteru jest istnienie 2 stron transakcji. Obie strony występują zarówno w roli sprzedającego, jak i kupującego, obie strony są też względem siebie jednocześnie dłużnikiem i wierzycielem.

Zapłata czynszu a umowa barterowa - rozliczenie na gruncie podatku PIT

Skoro strony umowy barterowej świadczą sobie wzajemnie usługi to zarówno jeden, jak i drugi podmiot występuje jednocześnie w roli sprzedawcy oraz nabywcy. To zatem implikuje konieczność rozpoznania przez każdą stronę przychodów oraz kosztów podatkowych.

W przypadku umowy barterowej przychodem jest wartość należnych świadczeń wzajemnych (wartość świadczonych usług lub przekazanych towarów) określona w umowie.

Wartość tę powinno się jednak określać według cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca uzyskania.

Tak ustalony przychód, można pomniejszyć o wydatki, które zostały poniesione na nabycie lub wytworzenie towarów (usług), które zostaną przekazane kontrahentowi w ramach umowy barteru.

Zgodnie z przepisami wartość rynkową rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego problemu, należy wskazać, że przychodem podatkowym wynajmującego będzie kwota ustalonego czynszu. Natomiast przychodem najemcy będzie kwota nakładów na remont nieruchomości przeniesionych na właściciela.

Powyższe kwoty powinny zostać określone na podstawie cen rynkowych.

Następnie wynajmujący jako koszt podatkowy potraktuje wszelkie wydatki, które poniósł w związku ze świadczeniem usług najmu. Jeżeli chodzi o najemcę, to jego kosztami będą wydatki na remont nieruchomości.

Przykład 1.

Strony umowy najmu ustaliły, że czynsz nie będzie płacony w gotówce, lecz poprzez remont nieruchomości przeprowadzany przez najemcę. Wzajemne świadczenia barterowe ustalono na ekwiwalentnym poziomie i przyjęto, że roczna wartość świadczeń będzie wynosić 30 000 zł. To oznacza, że zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni rozpoznać przychód w kwocie 30 000 zł. Dodatkowo każdy z podatników może rozpoznać z tego tytułu odpowiednie koszty podatkowe.

Zapłata czynszu w postaci wykonania remontu jest na gruncie podatku PIT traktowana jako umowa barterowa, która u każdej ze stron umowy najmu generuje przychód podatkowy oraz ewentualne koszty uzyskania przychodów.

Zapłata czynszu a umowa barterowa - rozliczenie na gruncie podatku VAT

Przenosząc powyższą problematykę na grunt podatku VAT, można stwierdzić, że barter wywoła podobne skutki. Oznacza to, że wynajmujący w takim przypadku powinien rozpoznać odpłatne świadczenie usług najmu.

Wynajmujący wystawia fakturę na kwotę czynszu, która nie jest pomniejszana o zwracane przez najemcę nakłady remontowe. Obowiązek podatkowy powstaje co do zasady z datą wystawienia faktury. Podstawą opodatkowania jest w tym przypadku kwota czynszu ustalona w umowie najmu.

Natomiast z perspektywy najemcy ponoszone koszty remontowe na nieruchomość stanowiącą własność wynajmującego należy również traktować jako odpłatne świadczenie usług.

W przypadku gdy najemca ponosi koszty na nieruchomość, która nie stanowi jego własności, nakłady te stają się częścią nieruchomości i przypadają właścicielowi. Czynność przeniesienia poniesionych nakładów na właściciela nieruchomości nie jest dostawą towarów, nie mamy tu bowiem do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar, zatem nie mieści się w definicji towaru. To powoduje, że w takiej sytuacji również trzeba rozpoznać odpłatne świadczenie usług, które także podlega opodatkowaniu.

Najemca wystawia fakturę dokumentującą odpłatne świadczenie usług w postaci przeniesienia nakładów remontowych na wynajmującego. Wartość takiej faktury powinna być ekwiwalentna z wartością faktury za najem wystawionej przez wynajmującego.

Przyjmując, że obie strony umowy najmu są czynnymi podatnikami VAT i świadczą usługi podlegające opodatkowaniu, każda ze stron ma prawo do dokonania odliczenia podatku naliczonego z tytułu otrzymanej faktury.

I tak wynajmujący odliczy VAT z faktury dokumentującej przeniesienie nakładów remontowych przez najemcę, natomiast najemca odliczy podatek VAT z faktury dokumentującej usługę najmu wystawionej przez wynajmującego.

Również na gruncie podatku VAT zapłata czynszu w postaci wykonania remontu przez najemcę jest umową barterową. To powoduje, że zarówno wynajmujący, jak i najemca będą zobowiązani do zapłaty podatku należnego z tytułu odpłatnego świadczenia usługi, jak również będą uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego.

Przechodząc do podsumowania, należy wskazać, że zawarcie pomiędzy stronami umowy najmu porozumienia co do rozliczenia należności w postaci barteru wywołuje określone skutki podatkowe zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy. Konsekwencje podatkowe wystąpią po stronie podatku VAT oraz podatku PIT. 

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów