Poradnik Przedsiębiorcy

Obniżenie czynszu w związku z pandemią – skutki podatkowe dla najemców

W związku z panująca pandemią wielu przedsiębiorców popadło w kłopoty finansowe. Powyższe dotknęło szczególnie tych z nich, którzy nie mogą prowadzić swoich biznesów lub muszą to robić w bardzo ograniczonym zakresie. Zamknięcie lub ograniczenie działalności powoduje, że przedsiębiorcy nie zawsze mają środki finansowe, aby opłacić koszty stałe, takie jak np. czynsz za lokal. Zdarza się jednak, że wynajmujący obniżają czynsz ze względu na pandemię. Jakie są zatem skutki podatkowe dla najemców kiedy zachodzi obniżenie czynszu w związku z pandemią?

Obniżenie czynszu – jak to zrobić?

Podatnicy często zwracają się do wynajmujących z prośbą o obniżenie czynszu. Powyższe zazwyczaj spowodowane jest trudną sytuacją finansową.

Przykład 1.

Podatnik prowadzi restaurację w centrum Gdańska. W związku z pandemią nie jest w stanie regulować czynszu w kwocie 15 000 zł. Zwrócił się więc o obniżenie go na czas pandemii do kwoty 7500 zł. W uzasadnieniu wniosku do najemcy szczegółowo opisał swoją sytuację. Wynajmujący po dokonaniu analizy uznał, że obniży czynsz. Jak winien dokonać tej operacji?

Co ważne, obniżenie czynszu nie powinno być dokonane tylko poprzez obniżenie faktury. Należy to zrobić w formie aneksu lub porozumień do umowy najmu. Tym samym w praktyce jest to podpisanie aneksu do umowy. Jeśli więc wynajmujący chce obniżyć najemcy czynsz, to powinno się to udokumentować aneksem lub porozumieniem do umowy najmu w formie pisemnej. W sytuacji, gdy nie zostaną sporządzone takie dokumenty, nie dojdzie do zmiany umowy najmu i w sensie prawnym nie powstanie skutek w postaci obniżenia czynszu.

Skutki obniżenia czynszu w podatku dochodowym

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej: ustawa o PIT – kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

Tym samym czynsz płacony przez podatnika za wynajmowany lokal do działalności gospodarczej bez wątpienia stanowi u niego koszt podatkowy.

Co ważne, w przypadku obniżenia czynszu w formie aneksu przed wystawieniem faktury podatnik może do kosztów zaliczyć tylko tę część, która widnieje na fakturze. 

W praktyce jednak najczęściej zostaje wystawiona faktura, a w wyniku negocjacji następnie jest ona obniżona. W takiej sytuacji winna być wystawiona faktura korygująca dokumentująca obniżenie czynszu zgodnie z uzgodnieniami. 

Przykład 2.

Podatnik prowadzi klub fitness. W związku z pandemią nie może prowadzić swojej działalności. W listopadzie otrzymał od wynajmującego fakturę na najem lokalu w pełnej wysokości. W tym samym miesiącu podjął negocjacje, które zakończyły się w grudniu podpisaniem aneksu obniżającego czynsz o 70%. W związku z tym najemca wystawił fakturę korygującą, która dokumentuje faktyczną wartość czynszu. Podatnik zaliczył kwotę czynszu z pierwotnej faktury w kosztach. Jak ma skorygować koszty?

W tym przypadku obniżanie czynszu najmu po wystawieniu faktury słusznie zostało udokumentowane fakturą korygującą. Podatnik także słusznie na podstawie pierwotnej faktury rozpoznał koszt uzyskania przychodów. W tej sytuacji konieczne jest dokonanie korekt w tym zakresie, tj. zmniejszenie kwoty podatku naliczonego oraz kosztów uzyskania przychodów. Korekty należy rozliczyć w okresach rozliczeniowych otrzymania faktur korygujących. Tym samym w naszym przypadku dopiero w grudniu. 

Całkowite umorzenie czynszu

W wielu przypadkach najemca prosi nie o obniżenie, ale o całkowite umorzenie czynszu. 

Przykład 3.

Podatnik prowadzi sklep w galerii handlowej. W związku z zamknięciem nie może osiągać żadnych przychodów. Galeria postanowiła, że umorzy całkowicie czynsz najemcom na okres miesiąca. W związku z tym podpisano odpowiedni aneks do umowy. Najemca otrzymał fakturę z kwotą zero. Czy u podatnika nie powstanie przychód z nieodpłatnego świadczenia?

W takim przypadku może u najemcy powstać przychód. W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o PIT przychodami, z zastrzeżeniem art. 14–15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Przepisy ustawy o PIT nie zawierają definicji pojęcia „nieodpłatnego świadczenia”. Dokonując więc wykładni gramatycznej, za „nieodpłatne świadczenie” uznać należy świadczenie „niewymagające opłaty, takie za które się nie płaci, bezpłatne”. Zatem należy przyjąć, że nieodpłatnym świadczeniem jest takie zdarzenie, którego skutkiem (następstwem) jest nieodpłatne przysporzenie majątku jednej osobie, kosztem majątku innej osoby, innego podmiotu.

Przypomnijmy, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają przychody z tytułu otrzymania rzeczy, praw lub świadczeń w naturze, jak również z tytułu otrzymania takich rzeczy, praw lub świadczeń nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie.

Tym samym w myśl powyższych uregulowań po stronie podatnika może powstać przychód do opodatkowania. 

W tym przypadku przychodem byłaby równowartość czynszu, jaki przysługiwałby przed obniżeniem czynszu najmu do 0 zł.

Podatek VAT – obniżenie czynszu

W przypadku podatników opłacających czynsz związany z najmem lokalu podatek naliczony wynikający z faktury może obniżyć podatek należny. Zakup ten bowiem jest związany z działalnością opodatkowaną podatnika. W przypadku obniżenia czynszu podatnik będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT z faktury, jaką otrzymał. Powyższe wynika z dyspozycji art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. 

W przypadku, gdy podatnik otrzymał fakturę, a w wyniku negocjacji kwota czynszu uległa obniżeniu, podatnik winien otrzymać fakturę korygującą

W takim przypadku korekty podatku naliczonego dokonujemy na bieżąco, tj. w dacie otrzymania dokumentu korygującego. Podatnik bowiem w momencie wystawienia faktury nie wiedział, że kwota z faktury zostanie obniżona.

Podsumowując, w związku z trudną sytuacją podatnicy muszą ciąć koszty, w tym szczególnie koszty stałe. Obniżając kwotę czynszu, musimy uważać, aby dokumenty to potwierdzające prawidłowo rozliczyć, szczególnie w podatku dochodowym.