Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego - o czym warto wiedzieć?

Prowadzenie robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestor musi złożyć odpowiedni wniosek, ale w niektórych przypadkach wystarczy zgłoszenie budowy. Najprostsze prace mogą być prowadzone nawet bez jakichkolwiek formalności. Spełnienie warunków określonych w przepisach jest niezbędne, w przeciwnym wypadku budowa zostanie uznana za samowolę, co wiązać się będzie z sankcjami finansowymi, a nawet z obowiązkiem rozbiórki. Kiedy zgłoszenie budowy jest wymagane? Wyjaśniamy.

Pozwolenie budowlane a zgłoszenie budowy

Budowa domu jednorodzinnego może być prowadzona albo po uzyskaniu pozwolenia na budowę, albo wybierając wariant alternatywny, stosując zgłoszenie budowy. Inwestor ma taki wybór wtedy, gdy chodzi o wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Czym różni się zgłoszenie budowy od pozwolenia na budowę? Zgłoszenie budowy jest nieco mniej sformalizowane, z założenia jest procedurą szybszą i nie wymaga wydawania decyzji administracyjnej. Przy pozwoleniu budowlanym prace mogą się rozpocząć, gdy starostwo pozytywnie rozpatrzy sprawę, wyda decyzję administracyjną, która się uprawomocni. Zgłoszenie budowy pozwala na prowadzenie prac, gdy organ nie wniesie sprzeciwu do zgłoszenia.

Jakie jeszcze inwestycje mogą być realizowane wykorzystując zgłoszenie budowy? Dotyczy to budowy m.in.:

• wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m²powierzchni działki,
• przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³na dobę,
• zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m^3,
• przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Jeszcze niedawno zgłoszenie budowy było wymagane w przypadku budowy ogrodzenia, którego wysokość przekraczała 2,20 m, a także ogrodzeń budowanych od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych. W obecnym stanie prawnym zgłoszenie budowy ogrodzenia nie jest zasadniczo wymagane. Dopiero gdy ogrodzenie przekracza wysokość 2,20 m inwestor musi uprzednio zawiadomić starostwo o planowanych pracach.

Inwestor zamiast dokonania zgłoszenia budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. 

Zgłoszenie budowy na wniosek

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Inwestor składa wniosek na urzędowym formularzu. W zależności od tego, z którego wariantu inwestor skorzysta, musi użyć odpowiedniego wniosku: 

• gdy buduje dom na podstawie pozwolenia na budowę wypełnia wniosek o symbolu B-1 ("Wniosek o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę"), 
• gdy składa zgłoszenie budowy domu korzysta z wniosku B-2 ("Zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego").     

Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane

Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego, podobnie jak wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, nakłada na inwestora obowiązek dołączenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie takie składa na formularzu o symbolu B-3. 

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane to tytuł prawny wynikający z prawa własności użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych (np. umowy dzierżawy, w której dzierżawca pozwala wydzierżawiającemu na wykonanie określonej inwestycji). 

Zgłoszenie budowy domu wymaga od inwestora załączenia również czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez prawo. 

Ważne terminy

Zgłoszenie budowy musi być dokonane przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji (starosta), w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. W przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia – poprzednie zgłoszenie budowy przestaje być ważne.

Sprzeciw starostwa

Starosta wnosi sprzeciw i kwestionuje zgłoszenie budowy, m.in. jeżeli: 

• zgłoszenie budowy lub wykonywania robót budowlanych dotyczy tych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
• budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza m.in. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy.

 Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej albo gdy sprawa załatwiana jest w trybie elektronicznym, dzień wprowadzenia decyzji do systemu teleinformatycznego. 

Nie w każdym przypadku organ wnosi sprzeciw, jeśli inwestor nie dopilnował wszystkich formalności. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia starosta nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a dopiero w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji administracyjnej.

Skutki samowoli budowlanej

Co w sytuacji, gdy inwestor prowadzi prace budowlane mimo, że zgłoszenie budowy (gdy było wymagane) nie zostało dokonane? Dochodzi wtedy do samowoli budowlanej. Organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu. Wynika to z art. 48 Prawa budowlanego.

Jednak gdy są spełnione pewne warunki (np. budowa jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy), organ jedynie wstrzymuje prowadzenie robót i nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia w określonym terminie szeregu dokumentów (m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy). Gdy inwestor nałożone obowiązki wykona, nakłada się na niego karną opłatę legalizacyjną. Po jej uiszczeniu samowola zostaje zalegalizowana, a organ zezwala na dokończenie budowy. 

Opłata legalizacyjna jest wyższa w sytuacji, gdy inwestor miał obowiązek uzyskania pozwolenia budowlane bądź zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego, a niższa gdy chodzi o niespełnienie wymogu zgłoszenia budowy innych inwestycji (np. budowy szamba). W tym pierwszym przypadku – np. gdy inwestor budował dom jednorodzinny bez zgłoszenia budowy albo wbrew sprzeciwowi – opłata legalizacyjna wynosi 50 tys. zł. W przypadku braku zgłoszenia budowy innej niż wspomniany dom jednorodzinny, opłata jest niższa. Przykładowo w przypadku samowoli związanej z budową szamba o pojemności do 10 m³jest to 5 tys. zł.

W sytuacji, gdy inwestor opłaty legalizacyjnej nie zapłaci, nie będzie prowadzone wobec niego postępowanie egzekucyjne – organ wyda jednak decyzję o nakazie rozbiórki obiektu. 

Jeśli sprzedawca zbywa nieruchomość, na której zrealizowano inwestycję będącą samowolą budowlaną, to nieświadomy tego faktu kupujący może dochodzić od sprzedawcy  roszczeń z uwagi na wadę prawną nieruchomości.