Podatnicy będący właścicielami nieruchomości często wykorzystują posiadane mienie do prowadzenia działalności gospodarczej. Takie działanie pozwala na dokonanie odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na tę nieruchomość. Pojawia się jednak pytanie, czy istnieje możliwość dokonania odliczenia podatku z tytułu wydatków, które generuje budowa domu przeznaczonego do prowadzenia firmy? Ponadto, co w przypadku, gdy nieruchomość będzie wykorzystywana zarówno do celów mieszkalnych, jak i gospodarczych?
Ogólne zasady dokonywania odliczeń podatku VAT
W pierwszej kolejności wskazać należy na ogólną zasadę odliczenia podatku naliczonego VAT. Otóż jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z przepisu tego wynika bezpośredni wniosek, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje wyłącznie podatnikowi podatku od towarów i usług, od zakupów towarów i usług wykorzystywanych do dokonywania czynności opodatkowanych. Oznacza to, iż można odliczyć w całości podatek naliczony, który związany jest z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
W rezultacie jeżeli budynek, który ma dopiero zostać wzniesiony, zostanie w całości przeznaczony na cele prowadzonej działalności gospodarczej, podatnik ma prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z faktur zakupowych związanych z budową tego budynku. Co więcej, warto zauważyć, że w celu nabycia samego prawa do odliczenia podatku VAT, nie jest konieczne dokonywanie rejestracji działalności gospodarczej, status podatnika na gruncie VAT wynika już bowiem z samego faktu podjęcia czynności opodatkowanych.
Przykład 1.
Właściciel gruntu planuje wybudować dom, który w całości będzie wykorzystywany do prowadzenia opodatkowanej działalności gospodarczej. W rezultacie wszystkie faktury związane z zakupami będą stanowiły podstawę do odliczenia podatku naliczonego.
Podatnicy odliczający VAT od wydatków na budowę domu muszą jednak mieć na uwadze kilka istotnych kwestii. Po pierwsze prawo do odliczenia podatku VAT daje wyłącznie faktura. W rezultacie podatnik musi zadbać, aby każdy wydatek był dokumentowany fakturą, a nie paragonem. Po drugie dom po jego wybudowaniu musi być wykorzystywany wyłącznie do celów opodatkowanej działalności gospodarczej. Jeżeli bowiem podatnik zmieni przeznaczenie nieruchomości i zacznie ją wykorzystywać do celów prywatnych (lub czynności zwolnionych z VAT), powstanie konieczność skorygowania kwoty odliczonego podatku. Pamiętać należy, że w przypadku nieruchomości okres korekty wynosi aż 10 lat.
Budowa domu wykorzystywanego zarówno do celów prywatnych, jak i do prowadzenia działalności gospodarczej
Nierzadkie są przypadki, gdy budynek wykorzystywany jest do celów mieszanych, a więc pełni rolę mieszkalną dla właściciela i jego rodziny oraz jednocześnie służy prowadzonej działalności gospodarczej.
Do tego typu sytuacji odnosi się art. 86 ust. 7b ustawy VAT, z którego wynika, że w przypadku nakładów ponoszonych na wytworzenie nieruchomości stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów prowadzonej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych, w tym w szczególności do celów osobistych, których nie da się w całości przypisać działalności gospodarczej, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.
Powyższy przepis ma zatem zastosowanie do przypadków, gdy dana nieruchomość nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności. Chodzi mianowicie o sytuacje, w których nieruchomość ma przeznaczenie mieszane, to znaczy jest wykorzystywana zarówno na cele związane, jak i niezwiązane z działalnością. Jeżeli zatem podatnik jest w stanie przypisać wydatek do tej części domu, która będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej, przysługuje mu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących te wydatki w części, która będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych, tj. od części, która będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej i będzie związana z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.
W rezultacie w odniesieniu do wydatków, które będzie można przyporządkować do części domu wykorzystywanego wyłącznie do działalności gospodarczej, podatnik będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast w odniesieniu do wydatków, których podatnik nie jest w stanie przyporządkować do konkretnych części budynku, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej, związanej z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.
Przykład 2.
Podatnik buduje dom, który będzie pełnił zarówno funkcję mieszkalną, jak i będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Podatnik zakłada, że działalność gospodarcza będzie zajmowała 25% powierzchni domu. W rezultacie z każdej faktury zakupowej może odliczyć 25% kwoty podatku naliczonego. Przykładowo, jeżeli suma podatku naliczonego z faktur wynosi 25 000 zł, to odliczeniu podlega jedynie kwota 6250 zł.
Przykład 3.
Podatnik buduje dom, który w całości będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Suma podatku naliczonego z faktur zakupowych związanych z budową domu wynosi 25 000 zł. Cała ta kwota podlega odliczeniu (zakładając, że nie zmieni się przeznaczenie wybudowanego domu przez okres 10 lat, nie powstanie obowiązek dokonania korekty odliczonego VAT).
