Zasiedzenie jest jedną z form nabycia prawa własności rzeczy ruchomych lub nieruchomości. Dla swej ważności wymaga spełnienia kilku przesłanek, na których czele wysuwa się przede wszystkim upływ określonego czasu posiadania danej rzeczy. W artykule skupimy się na kwestii zasiedzenia w kontekście przedsiębiorstwa. Sprawdź, czy możliwe jest zasiedzenie przedsiębiorstwa!
Czym jest zasiedzenie?
Zgodnie z treścią art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Zasiedzenie prowadzi do nabycia prawa własności nie tylko nieruchomości, ale także rzeczy ruchomych. Jak stanowi bowiem art. 174 kc posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od 3 lat jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Pamiętajmy przy tym, że powyższej regulacji nie zastosujemy do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.
Sam fakt zasiedzenia musi zostać potwierdzony odpowiednim orzeczeniem sądowym – stanowi ono wówczas dowód, że posiadacz w dobrej lub złej wierze stał się pełnoprawnym właścicielem rzeczy wskutek zasiedzenia. Przyszły właściciel musi więc złożyć do właściwego sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia – po przeprowadzeniu odpowiedniego postępowania sąd zadecyduje, czy własność rzeczy może być rzeczywiście przeniesiona na wnioskodawcę. Pamiętajmy, że wniosek o zasiedzenie podlega stałej opłacie sądowej, która wynosi obecnie 2000 zł.
„Postępowanie o zasiedzenie toczy się przy uczestnictwie osób, których prawa jego rezultat może dotyczyć – nie dotyczy on w żadnym zakresie praw byłych właścicieli, którzy już do nieruchomości praw sobie nie roszczą. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika nawet dalej idący wniosek, że niewezwanie do udziału w sprawie właściciela (współwłaściciela), a także osoby zainteresowanej nie powoduje nieważności postępowania”.
Czym jest przedsiębiorstwo?
Zanim przejdziemy do zagadnienia związanego z możliwością zasiedzenia przedsiębiorstwa, należy najpierw wyjaśnić, czym ono jest z punktu widzenia prawa. Art. 551 kc wskazuje, że jest ono zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości bądź ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
- koncesje, licencje i zezwolenia;
- patenty i inne prawa własności przemysłowej;
- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
- tajemnice przedsiębiorstwa;
- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Przedsiębiorstwo może być niewątpliwie związane z określoną nieruchomością, a także konkretnymi rzeczami ruchomymi (jak choćby sprzętem biurowym lub maszynami służącymi do wykonywania określonej działalności gospodarczej).
Kiedy ma miejsce zasiedzenie przedsiębiorstwa?
Ustawodawca nie przewiduje wprost możliwości zasiedzenia przedsiębiorstwa traktowanego jako całości. Innymi słowy, nie jest dopuszczalne złożenie do sądu wniosku o zasiedzenie przedsiębiorstwa, ponieważ nie zostanie on w ogóle przyjęty do rozpoznania – co więcej, sąd może rozstrzygnąć o oddaleniu lub odrzuceniu wniosku, a wtedy opłata, którą uiścił wnioskodawca, może w całości przepaść.
Istnieje jednak sposób na ominięcie powyższego zakazu – można bowiem dokonać zasiedzenia określonych składników majątkowych przedsiębiorstwa, tj. wskazanej konkretnie nieruchomości lub rzeczy ruchomych. W praktyce może być to jednak bardzo trudne, szczególnie gdy takie rzeczy są wykorzystywane przez przedsiębiorcę do produkcji i ma on świadomość, że nie należą do niego (są np. wynajmowane lub wypożyczane).
Z możliwością zasiedzenia składników przedsiębiorstwa możemy się jednak spotkać w sytuacji, gdy zostały one opuszczone i nie wiemy, do kogo dokładnie należą. Będzie tak np. w przypadku upadłych i całkowicie zamkniętych zakładów pracy, które od lat nie widziały swoich właścicieli.
Przykład 1.
Przedsiębiorstwo X zakończyło swoją działalność w 2001 roku. Jego właściciel zmarł w 2003 roku i nie pozostawił po sobie żadnych spadkobierców, do dziś nie zostało przeprowadzone żadne postępowanie spadkowe. W skład przedsiębiorstwa wchodził m.in. budynek położony na 1 z podmiejskich działek – został on zajęty samowolnie przez pana Jana w 2002 roku. Mężczyzna sądził, że nieruchomość jest pustostanem i nie należy do nikogo – w okolicy każdy twierdził, że jest po prostu opuszczona. W takim przypadku może dojść do zasiedzenia przedsiębiorstwa, choć precyzyjniej należałoby określić, że mamy do czynienia z zasiedzeniem nieruchomości gruntowej i budynkowej oraz ewentualnych rzeczy ruchomych pozostawionych na jej terenie.
Przykład 2.
Pan Wojciech prowadzi działalność gospodarczą i wynajmuje w tym celu niewielką halę. Maszyny przedsiębiorcy stanowią jego własność, jednak chciałby on przejąć także powyższą nieruchomość. Pan Wojciech próbował dogadać się z wynajmującym co do możliwości zakupu hali, jednak ten stanowczo odmówił i stwierdził, że nie jest ona na sprzedaż. Mężczyzna postanowił więc poczekać 30 lat i dokonać zasiedzenia hali, nie wspominając o tym planie wynajmującemu. W tym przypadku nie może jednak dojść do zasiedzenia, nawet przy założeniu, że nastąpi ono w złej wierze. Pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości istnieje bowiem zobowiązanie pod postacią umowy najmu, która niweczy możliwość zasiedzenia.
Czy możliwe jest zasiedzenie przez przedsiębiorstwo?
Problematyka zasiedzenia dosyć często wiąże się z kwestią uprawnień przysługujących przedsiębiorstwom. Pojawia się tutaj pytanie, czy mogą one skutecznie dokonać zasiedzenia, tak jak ma to miejsce w przypadku osób fizycznych? Obecne przepisy oraz orzecznictwo dopuszczają taką sytuację – innymi słowy, przedsiębiorstwo może dokonać zasiedzenia na takich samych zasadach jak osoba fizyczna (dotyczy to także służebności).
„Przedsiębiorstwa państwowe wykonywały posiadanie mogące doprowadzić do zasiedzenia służebności gruntowej, z tym zastrzeżeniem, że pod rządem art 128 KC nabycie takiego prawa następowało do jednolitego funduszu własności państwowej. Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu przez zasiedzenie nieruchomości (art. 292 KC) i nie budzi wątpliwości pogląd, że chodzi tu o art 172, 173, 175 i 176 KC. Niewątpliwie istnieje możliwość doliczenia do terminu zasiedzenia posiadania poprzednika, jeżeli wnioskodawca i poprzednik władali cudzą nieruchomością (w tym wypadku osoby trzeciej), w granicach służebności”.
Podsumowując, zasiedzenie przedsiębiorstwa nie jest wprost dopuszczalne w polskim systemie prawnym. Można jednak dokonać zasiedzenia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa, wliczając w to jego nieruchomości oraz rzeczy ruchome. Warto przy tym pamiętać, że samo przedsiębiorstwo może nabyć własność poszczególnych rzeczy poprzez zasiedzenie – ustawodawca nie wprowadza w tym zakresie żadnych dodatkowych ograniczeń.
