Poradnik Przedsiębiorcy

Nabycie gruntu w drodze zasiedzenia a nakłady na budowę

Jednym ze sposobów nabycia własności gruntu nabycie gruntu w drodze zasiedzenia. Jego warunkiem jest jednak upływ określonego czasu. W toku posiadania przyszły właściciel może ponosić różnego rodzaju wydatki na grunt, w tym nakłady na budowę budynku na nim wzniesionego. W artykule zastanowimy się, w jaki sposób tego typu sytuacja wpływa na kwestie opodatkowania zasiedzenia gruntu.

Na czym polega zasiedzenie gruntu?

W pierwszej kolejności należy przeanalizować przepisy stanowiące o zasiedzeniu gruntów. Pozwoli to bowiem lepiej zrozumieć rozpatrywane w dalszej kolejności przepisy podatkowe.

Zgodnie z art. 172 kc posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Możemy wskazać, że zasiedzenie jest pierwotnym i nieodpłatnym sposobem nabycia prawa własności rzeczy przez nieuprawnionego jej posiadacza wskutek upływu określonego w ustawie czasu.

Co istotne, zasiedzenie jest nabyciem pierwotnym, co oznacza, że nabywa się prawo, które komuś już wcześniej przysługiwało, ale jego nabycie nastąpiło bez woli poprzednika, a jedynie na mocy ustawy.

Kwestia nabycia pierwotnego rzutuje z kolei na możliwość skorzystania z całkowitego zwolnienia od podatku, a właściwie braku takiej opcji. 

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem zasiedzenia.

Jak bowiem wynika z treści art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy SD, obowiązek podatkowy powstaje – przy nabyciu w drodze zasiedzenia – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.

Natomiast zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy SD zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2–5, 7 i 8.

Jak widać, w ramach zwolnienia pominięto nabycie gruntu w drodze zasiedzenia właśnie z uwagi na to, że zasiedzenie ma charakter pierwotny, a więc nie następuje „po członku najbliższej rodziny”, lecz z mocy prawa. W konsekwencji w przypadku zasiedzenia nabywca nie może skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku od spadków i darowizny.

Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności, które podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn i nie może korzystać z całkowitego zwolnienia od podatku.

Nabycie gruntu w drodze zasiedzenia a nakłady na budowę budynku

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, która ma za zadanie skorygowanie rzeczywistego stanu posiadania ze stanem prawnym. 

Odnosi się do stanu faktycznego, który w swej istocie nie opiera się całkowicie na prawie własności, lecz na posiadaniu samoistnym, które cechuje się faktycznym władaniem rzeczą „jak właściciel”. Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza wszelkich czynności faktycznych wskazujących na samodzielne władanie gruntem bez formalnego posiadania prawa własności.

Jednym z takich elementów wskazujących na faktyczne władztwo nad gruntem jest wznoszenie budynków znajdujących się na nim. Status tego rodzaju budynków jest jednak mocno skomplikowany.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu na art. 47 § 1 kc część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jest nią wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 48 kc, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem, stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Prawo własności gruntu rozciąga się również na budynek, który został wzniesiony na tymże gruncie i stanowi jego część składową.

Kompilacja powyższych przepisów prowadzi nas do wniosku, że w sytuacji, gdy osoba będąca jedynie faktycznym posiadaczem wybuduje budynek na gruncie, który formalnie nie stanowi jej własności, to budynek ten nie stanowi własności wznoszącego. Stan ten będzie się utrzymywał aż do momentu nabycia własności gruntu na skutek zasiedzenia.

Budynek stanowi część składową gruntu. W konsekwencji podmiot, który ponosi nakłady na budowę budynku na gruncie będącym jedynie w posiadaniu samoistnym, nie jest właścicielem tego budynku do czasu nabycia własności gruntu na skutek zasiedzenia.

Opodatkowanie zasiedzenia gruntu

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania.

Zajmijmy się teraz wspomnianą podstawą opodatkowania. 

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia – art. 7 ust. 4 cyt. ustawy.

Jak stanowi jej art. 7 ust. 5, jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku.

W rezultacie wartość nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia należy ustalić według stanu tej nieruchomości z dnia nabycia w drodze zasiedzenia. Dzień nabycia będzie wynikał z orzeczenia w sprawie stwierdzenia zasiedzenia. Ceny rynkowe należy przyjąć z dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli w przypadku zasiedzenia z dnia uprawomocnienia się postanowienia stwierdzającego zasiedzenie.

Jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku.

Wartość nakładów poniesionych na budynek wzniesiony na gruncie, który następnie podlegał zasiedzeniu, nie wlicza się do podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Podsumowując przedstawione zagadnienie, możemy zauważyć, że nakłady na budowę budynku są wyłączone z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w przypadku zasiedzenia nieruchomości. Jest to logiczna konsekwencja przyjęcia, że zasiedzenie jest pierwotnym nabyciem gruntów, co też zabezpiecza przed koniecznością zapłaty podatku od własnych wydatków.