Poradnik Przedsiębiorcy

Czym grozi rozpoczęcie działalności bez pozwolenia na użytkowanie?

Po zakończeniu budowy, np. sklepu, restauracji, czy obiektu biurowego, nie można od razu z nich korzystać. Dla niektórych obiektów trzeba uzyskać pozwolenie na użytkowanie, dla innych wystarczy zgłoszenie zakończenia robót budowlanych i odczekanie 14 dni. Za rozpoczęcie działalności bez pozwolenia na użytkowanie grożą wysokie kary, które mogą sięgać setek tysięcy złotych.

Kiedy grożą kary za rozpoczęcie działalności bez pozwolenia na użytkowanie?

Po zakończeniu budowy nie można od razu przystępować do użytkowania obiektu. W przypadku niektórych obiektów trzeba najpierw uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Przy innych wystarczy zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy – jeżeli inspektor nadzoru w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu. Niedopełnienie tych formalności i rozpoczęcie działalności bez pozwolenia na użytkowanie obiektu, może się skończyć wysokimi karami z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Pozwolenie na użytkowanie, jest potrzebne m.in. dla:

  • budynków handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki;

  • budynków biurowych i konferencyjnych;

  • budynków zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne;

  • budynków produkcyjnych.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 sierpnia 2017 roku (sygn. akt II OSK 2974/15): Kara za nielegalne przystąpienie do użytkowania nie jest uzależniona od okresu nielegalnego użytkowania, a od samego faktu samowolnego przystąpienia do użytkowania obiektu. Jest to więc konsekwencja samego faktu naruszenia prawa. Nałożenie kary jest obligatoryjne, brak jest w tym zakresie jakiegokolwiek uznania administracyjnego.

Czy można wnosić meble jeśli nie mamy pozwolenia na użytkowanie budynku? 

Okres między zakończeniem budowy, a dopełnieniem formalności związanych z przystąpieniem do użytkowania, jest przez wiele firm wykorzystywany na przygotowania do działalności, jak np. ustawienie mebli, towaru, sprzętu, czy maszyn.

Umieszczenie w obiekcie mebli, samo w sobie nie przesądza o tym, że obiekt jest użytkowany. Ich wniesienie do lokalu można traktować jako czynności przygotowawcze do użytkowania w przyszłości. W razie kontroli może to być powodem szczegółowych dociekań kontrolerów, czy obiekt już jest użytkowany, jednak nie może być wyłączną podstawą do nałożenia kar.

Przykład 1.

Na potrzeby prowadzonej działalności kamieniarskiej został wybudowany pawilon handlowy, w którym miały być sprzedawane oferowane produkty. Po zakończeniu prac budowlanych, a przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, wnętrze pawilonu zostało umeblowane, wniesiono do niego wyposażenie, akcesoria i asortyment związany z działalnością kamieniarską. Inspektor nadzoru budowlanego po kontroli uznał, że pawilon jest użytkowany bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie i nałożył 75 000 zł kary.

Sprawa ostatecznie trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ten, w wyroku z 30 listopada 2016 roku (sygn. akt II OSK 1092/16) uznał, że to za mało, aby potwierdzić, że inwestor prowadzi w obiekcie budowlanym działalność handlową. Wymagałoby to np. wykazania, że inwestor zawiera transakcje związane z działalnością kamieniarską lub odwiedzają go kontrahenci.

W przypadku obiektów magazynowych sprawa jest stosunkowo prosta. Wniesienie do nich przedmiotów, które mają podlegać magazynowaniu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, skończy się w razie kontroli karami.

W przypadku obiektów mieszkalnych, o jego użytkowaniu (zamieszkaniu) mogą w razie kontroli świadczyć np. środki higieniczne w łazience, czy artykuły spożywcze w lodówce.

Ile wynoszą kary za nielegalne użytkowanie obiektu?

Wysokość kary zależy od kategorii obiektu i jego wielkości. Oblicza się ją wg wzoru:

5 000 zł x współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) x współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w).

Współczynniki dla poszczególnych kategorii obiektów są określone w załączniku do prawa budowlanego.

Przykład 2.

Rozpoczęcie działalności bez pozwolenia na użytkowanie pawilonu handlowego o kubaturze 3000 m3. Współczynnik (k) dla obiektu handlowego wynosi 15, współczynnik wielkości (w) dla obiektów w przedziale powyżej 2500 m3 do 5000 m3 wynosi 1,5. Zatem wysokość kary to: 5000 zł x 15 x 1,5 = 112 000 zł.

Komu grożą kary za nielegalne użytkowanie budynku?

Karę za rozpoczęcie działalności bez pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, należy wymierzać inwestorowi, o ile z ustaleń stanu faktycznego sprawy nie wynika, iż przystąpienie do użytkowania miało miejsce z udziałem innych podmiotów bez zgody i wbrew stanowisku inwestora. 

Wyrok NSA z 9 grudnia 2016 roku (sygn. akt II OSK 2078/15) Inwestor może bronić się argumentami, iż podjął działania, aby zapobiec bezprawnemu użytkowaniu, ale nie w sytuacji, kiedy inwestor świadomie wyzbył się władztwa nad obiektem, a następnie powołuje się na brak możliwości oddziaływania na użytkowników.

Jaki jest termin przedawnienia?

Kary za rozpoczęcie działalności bez pozwolenia na użytkowanie są bardzo wysokie, ale możliwość ich wymierzenia przedawnia się dość szybko, bo w terminie 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym przystąpiono do użytkowania obiektu.

Jak możemy przeczytać w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 26 kwietnia 2017 roku ( sygn. akt II OSK 2160/15): postanowienie o wymierzeniu kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego powinno być doręczone inwestorowi przed upływem 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym przystąpił on do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem art. 54 lub 55 Prawa budowlanego.

Kiedy przeprowadza się kontrole wyłapujące nieprawidłowości?

W przypadku budynków, dla których potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie, nadzór budowlany musi przeprowadzić obowiązkową kontrolę przed wydaniem decyzji. I to podczas tej kontroli często okazuje się, że obiekt jest już użytkowany. Zamiast szybkiego zakończenia formalności, inwestor ma „na głowie” problemy związane z nowym postępowaniem w sprawie nałożenia wysokich kar. Często wynika to z pośpiechu i nieznajomości przepisów przez inwestora. Nie jest to jednak wystarczające wytłumaczenie, żeby uniknąć kar.