Współwłasność rzeczy występuje, gdy więcej niż jeden podmiot jest właścicielem jednej rzeczy. Istnieją dwa tryby, w których możliwe jest zniesienie współwłasności – umowny i sądowy. Formalności, jakich należy dopełnić zależą od tego, czy przedmiotem współwłasności jest ruchomość czy nieruchomość. Znaczenie ma również okoliczność, czy pomiędzy współwłaścicielami dojdzie do porozumienia w przedmiocie zniesienia współwłasności.
Umowne zniesienie współwłasności – jakie dokumenty należy przygotować?
W sytuacji braku konfliktu pomiędzy współwłaścicielami możliwe jest zniesienie współwłasności w drodze umowy. W takim wypadku strony muszą dojść do porozumienia co do jej najważniejszych postanowień, czyli co do faktu zniesienia współwłasności oraz co do sposobu jego zniesienia.
Do zniesienia współwłasności w drodze umowy mają zastosowanie przepisy ogólne kc. Nie ma zatem dodatkowych obowiązków formalnych wpływających na ważność takiej umowy. Wyjątkiem jest zniesienie współwłasności nieruchomości, gdzie konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. W tym celu należy zgromadzić wskazane przez notariusza dokumenty konieczne do sporządzenia aktu notarialnego, którymi w szczególności mogą być:
dokument, który stanowi tytuł prawny do nieruchomości,
aktualny odpis księgi wieczystej,
wypis z rejestru gruntów,
wyrys z mapy ewidencyjnej itd.
Koszty zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego podlegają ustaleniu pomiędzy stronami a notariuszem. Przy czym taksa notarialna nie może przekroczyć maksymalnych stawek określonych przez przepisy prawa. Stawki te zależą od wartości dzielonej rzeczy:
do 3000 zł – 100 zł,
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.
W przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Sądowe zniesienie współwłasności – jak wygląda w praktyce?
Współwłaściciele mogą umownie wyłączyć możliwość realizacji tego prawa na okres nie dłuższy niż 5 lat, przy czym w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat (art. 210 § 1 kc przewiduje roszczenie przysługujące współwłaścicielowi o zniesienie stanu współwłasności przez sąd). Przedłużenie można ponowić. Roszczenie to jednak nie ulega przedawnieniu.
Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli, a także spadkobiercy zmarłego współwłaściciela.
We wniosku należy dokładnie określić rzecz, której współwłasność ma zostać zniesiona. W przypadku nieruchomości konieczne jest wskazanie jej położenia, powierzchni, części składowych i praw związanych z nieruchomością.
Wnioskodawca może, lecz nie ma takiego obowiązku, podać we wniosku sposób w jaki współwłasność rzeczy powinna być zniesiona przez sąd. Zgodnie z kc są trzy takie sposoby:
podział fizyczny rzeczy,
przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty,
sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.
Do wniosku należy dołączyć dowody stanowiące o prawie własności dzielonej rzeczy. Takimi dowodami mogą być w szczególności: odpisy ksiąg wieczystych, orzeczenie sądowe, odpis umowy notarialnej itd. Ponadto należy wskazać wszystkich uczestników postępowania czyli współwłaścicieli lub ich spadkobierców oraz inne osoby, które mają interes prawny w uczestniczeniu w tej sprawie, np. wierzyciel hipoteczny w przypadku nieruchomości.
Jakie są koszty zniesienia współwłasności?
Wniosek o zniesienie współwłasności należy opłacić. Opłata ma stałą wysokość i nie zależy od wartości rzeczy będącej przedmiotem postępowania. Wysokość opłaty sądowej zależy natomiast od tego czy współwłaściciele zgłaszają zgodny projekt zniesienia współwłasności czy też nie. W pierwszym przypadku opłata wynosi 300 zł, a w drugim – 1000 zł.
W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości istotne jest także wpisanie do księgi wieczystej zmian, jakie zaszły w związku z określonym sposobem zniesienia współwłasności. Niezależnie od trybu, sądowego czy umownego, zmiana w księgach wieczystych nie nastąpi samoistnie, gdyż wymaga złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego.
Również w tym wypadku powstaje konieczność uiszczenia stosownych opłat. Zgodnie z art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach.
Czy trzeba zapłacić podatek?
Jeżeli dochodzi do zniesienia współwłasności poprzez przyznanie własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, należy pamiętać o formalnościach związanych z opodatkowaniem, gdyż taka czynność może nie być podatkowo neutralna.
W przypadku zawarcia umowy o zniesienie współwłasności konieczne będzie uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej udziału w rzeczy nabytego ponad udział we współwłasności. Zobowiązanym z tytułu podatku będzie ten ze współwłaścicieli, który w wyniku zniesienia współwłasności poszerzył swoje prawo własności i spłaca pozostałych. Również jednak w przypadku sądowego zniesienia współwłasności, z momentem uprawomocnienia się orzeczenia stwierdzającego przyznanie większego prawa własności współwłaścicielowi wraz ze spłatą, powstanie obowiązek podatkowy.
Po stronie osób otrzymujących spłatę może powstać obowiązek podatkowy na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Jak możemy przeczytać w części I analizy skutków podatkowych w świetle PIT, PCC, VAT oraz podatku od spadków i darowizn P. Szymczyka, uzyskanie spłaty lub dopłaty wynikających ze zniesieniem współwłasności określonych rzeczy (w szczególności nieruchomości) należy traktować analogicznie jak przychód ze sprzedaży.
