Poradnik Przedsiębiorcy

Jak w praktyce wygląda zniesienie współwłasności?

Współwłasność rzeczy występuje, gdy więcej niż jeden podmiot jest właścicielem jednej rzeczy. Istnieją dwa tryby, w których możliwe jest zniesienie współwłasności – umowny i sądowy. Formalności, jakich należy dopełnić zależą od tego, czy przedmiotem współwłasności jest ruchomość czy nieruchomość. Znaczenie ma również okoliczność, czy pomiędzy współwłaścicielami dojdzie do porozumienia w przedmiocie zniesienia współwłasności.

Umowne zniesienie współwłasności – jakie dokumenty należy przygotować?

W sytuacji braku konfliktu pomiędzy współwłaścicielami możliwe jest zniesienie współwłasności w drodze umowy. W takim wypadku strony muszą dojść do porozumienia co do jej najważniejszych postanowień, czyli co do faktu zniesienia współwłasności oraz co do sposobu jego zniesienia.

Do zniesienia współwłasności w drodze umowy mają zastosowanie przepisy ogólne kc. Nie ma zatem dodatkowych obowiązków formalnych wpływających na ważność takiej umowy. Wyjątkiem jest zniesienie współwłasności nieruchomości, gdzie konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. W tym celu należy zgromadzić wskazane przez notariusza dokumenty konieczne do sporządzenia aktu notarialnego, którymi w szczególności mogą być:

  • dokument, który stanowi tytuł prawny do nieruchomości,

  • aktualny odpis księgi wieczystej,

  • wypis z rejestru gruntów,

  • wyrys z mapy ewidencyjnej itd.

Koszty zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego podlegają ustaleniu pomiędzy stronami a notariuszem. Przy czym taksa notarialna nie może przekroczyć maksymalnych stawek określonych przez przepisy prawa. Stawki te zależą od wartości dzielonej rzeczy:

  • do 3000 zł – 100 zł,

  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,

  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,

  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,

  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,

  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,

  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

W przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Sądowe zniesienie współwłasności – jak wygląda w praktyce?

Współwłaściciele mogą umownie wyłączyć możliwość realizacji tego prawa na okres nie dłuższy niż 5 lat, przy czym w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat (art. 210 § 1 kc przewiduje roszczenie przysługujące współwłaścicielowi o zniesienie stanu współwłasności przez sąd). Przedłużenie można ponowić. Roszczenie to jednak nie ulega przedawnieniu.

Do zniesienia współwłasności dochodzi w postępowaniu nieprocesowym toczącym się na podstawie art. 617 – 625 Kodeksu postępowania cywilnego. Sądem właściwym w tej sprawie jest sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia rzeczy.

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli, a także spadkobiercy zmarłego współwłaściciela.

We wniosku należy dokładnie określić rzecz, której współwłasność ma zostać zniesiona. W przypadku nieruchomości konieczne jest wskazanie jej położenia, powierzchni, części składowych i praw związanych z nieruchomością.

Wnioskodawca może, lecz nie ma takiego obowiązku, podać we wniosku sposób w jaki współwłasność rzeczy powinna być zniesiona przez sąd. Zgodnie z kc są trzy takie sposoby:

  • podział fizyczny rzeczy,

  • przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty,

  • sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.

Do wniosku należy dołączyć dowody stanowiące o prawie własności dzielonej rzeczy. Takimi dowodami mogą być w szczególności: odpisy ksiąg wieczystych, orzeczenie sądowe, odpis umowy notarialnej itd. Ponadto należy wskazać wszystkich uczestników postępowania czyli współwłaścicieli lub ich spadkobierców oraz inne osoby, które mają interes prawny w uczestniczeniu w tej sprawie, np. wierzyciel hipoteczny w przypadku nieruchomości.

Jakie są koszty zniesienia współwłasności?

Wniosek o zniesienie współwłasności należy opłacić. Opłata ma stałą wysokość i nie zależy od wartości rzeczy będącej przedmiotem postępowania. Wysokość opłaty sądowej zależy natomiast od tego czy współwłaściciele zgłaszają zgodny projekt zniesienia współwłasności czy też nie. W pierwszym przypadku opłata wynosi 300 zł, a w drugim – 1000 zł.

W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości istotne jest także wpisanie do księgi wieczystej zmian, jakie zaszły w związku z określonym sposobem zniesienia współwłasności. Niezależnie od trybu, sądowego czy umownego, zmiana w księgach wieczystych nie nastąpi samoistnie, gdyż wymaga złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Również w tym wypadku powstaje konieczność uiszczenia stosownych opłat. Zgodnie z art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach.

Czy trzeba zapłacić podatek?

Jeżeli dochodzi do zniesienia współwłasności poprzez przyznanie własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, należy pamiętać o formalnościach związanych z opodatkowaniem, gdyż taka czynność może nie być podatkowo neutralna.

W przypadku zawarcia umowy o zniesienie współwłasności konieczne będzie uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej udziału w rzeczy nabytego ponad udział we współwłasności. Zobowiązanym z tytułu podatku będzie ten ze współwłaścicieli, który w wyniku zniesienia współwłasności poszerzył swoje prawo własności i spłaca pozostałych. Również jednak w przypadku sądowego zniesienia współwłasności, z momentem uprawomocnienia się orzeczenia stwierdzającego przyznanie większego prawa własności współwłaścicielowi wraz ze spłatą, powstanie obowiązek podatkowy.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie będzie natomiast podlegać przyznanie własności nieodpłatnie – bez spłaty pozostałych współwłaścicieli. W takim przypadku czynność ta może zostać jednak objęta podatkiem od spadków i darowizn.

Po stronie osób otrzymujących spłatę może powstać obowiązek podatkowy na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.  Jak możemy przeczytać w części I analizy skutków podatkowych w świetle PIT, PCC, VAT oraz podatku od spadków i darowizn P. Szymczyka, uzyskanie spłaty lub dopłaty wynikających ze zniesieniem współwłasności określonych rzeczy (w szczególności nieruchomości) należy traktować analogicznie jak przychód ze sprzedaży.