Poradnik Przedsiębiorcy

Kategorie budynków - co trzeba o nich wiedzieć przed budową?

Kategorie budynków mają wpływ na wiele rzeczy, m.in. to, jakie będą formalności po zakończeniu budowy związane z przystąpieniem do użytkowania budynku, ile kosztuje legalizacja samowoli, jakie warunki musi spełniać projekt budynku. Jakie są kategorie budynków? Co warto o nich wiedzieć?

Kategorie budynków - gdzie ich szukać?

Podział na kategorie budynków (obiektów budowlanych) znajduje się w załączniku do Prawa budowlanego. Wymienia on aż 30 kategorii. Pełną tabelę zamieszczamy na dole artykułu.

Oprócz podziału obiektów na kategorie, tabela zawiera dwa ważne współczynniki:

  • współczynniki kategorii obiektu (k);

  • współczynnik wielkości obiektu (w) - uzależniony od jego powierzchni, kubatury, długości, wysokości.

Współczynniki te mają znaczenie przy obliczaniu np. opłat za legalizację samowoli budowlanej, opłaty za przystąpienie do użytkowania obiektu bez wymaganych formalności. Piszemy o tym w dalszej części.

Kto i gdzie decyduje o kategorii budynku?

O tym, do jakiej kategorii zaliczany jest obiekt, decyduje decyzja o pozwoleniu na budowę. Wnioskodawca wpisuje kategorie budynków (budynku, obiektu) we wniosek o pozwoleniu na budowę, następnie organ powinien ten element zweryfikować. Jeśli wyda decyzję o pozwoleniu na budowę z wpisaną konkretną kategorią obiektu, to kategoria ta jest wiążąca np. dla organów nadzoru budowlanego, które będą oceniać, czy dla konkretnego budynku było potrzebne pozwolenie na użytkowanie po zakończeniu prac.

“Określenie kategorii obiektu budowlanego stanowi element merytoryczny decyzji o pozwoleniu na budowę. Podkreślenia wymaga to, że obowiązek zamieszczania przez organy administracji budowlanej kategorii obiektu w decyzji o pozwoleniu na budowę wynika z treści rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę.”

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2205/12

Kategorie budynków a pozwolenie na użytkowanie

Od tego, do jakiej kategorii zaliczany jest obiekt, zależą formalności po zakończeniu budowy. Czy będzie potrzebne pozwolenie na użytkowanie? Czy wystarczy samo zgłoszenie zakończenia prac? Jaki wpływ mają na to kategorie budynków?

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii:

  • V, IX-XVI,

  • XVII - z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie,

  • XVIII - z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty, a także budynków kolejowych: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru kolejowego,

  • XX,

  • XXII - z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów,

  • XXIV - z wyjątkiem stawów rybnych,

  • XXVII - z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych,

  • XXVIII-XXX

Jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę zostały wymienione wyłącznie kategorie budynków, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy. Można przystąpić do użytkowania obiektu, jeżeli organ nadzoru budowlanego, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Organ nadzoru budowlanego nie ma podstawy prawnej do żądania od inwestora złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie w przypadku, gdy kategorie budynków określone w pozwoleniu na budowę wymagają jedynie dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Jeśli wymagane było pozwolenie na użytkowanie - to najpierw należy je uzyskać.

“Ustalenie kategorii obiektu budowlanego wpływa na dalsze etapy procesu inwestycyjnego, w tym przede wszystkim na określenie sposobu jego legalnego zakończenia. Zgodnie, bowiem z treścią art. 55 pkt 1 Prawa budowlanego, zaliczenie obiektu budowlanego do określonej kategorii jest jedną z podstaw ustalenia, czy w danej sprawie wymagane będzie pozwolenie na użytkowanie, czy też dokonanie zgłoszenia, o jakim mowa w art. 54 tej ustawy. Ustalenie tej kwestii następuje na etapie rozpatrzenia wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę i wymaga zamieszczenia, zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 5 Prawa budowlanego, informacji o obowiązkach i warunkach, wynikających z art. 54 lub art. 55 Prawa budowlanego. Z tych też przyczyn uznać należało, iż ustalona w decyzji pozostającej w obrocie prawnym o pozwoleniu na budowę kategoria obiektu budowlanego jest wiążąca dla organów nadzoru budowlanego”.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 lipca 2012 r., sygn. akt II OSK 632/11

Kary za użytkowanie budynku bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia

Przystąpienie do użytkowania budynku bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia może oznaczać bardzo wysokie kary. Wpływ na ich wyliczenie ma podział na kategorie budynków (obiektów) oraz przyporządkowane im współczynniki kategorii obiektu i wielkości obiektu. Kary oblicza się wg wzoru:

Kara za użytkowanie budynku bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia:

5.000 zł x współczynnik kategorii obiektu (k) x współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w)

Przykład 1.

Po wybudowaniu sklepu o kubaturze mniejszej niż 2.500m3 przystąpiono do jego użytkowania bez wymaganego pozwolenia na budowę. Ujawniła to kontrola nadzoru budowlanego. Grozi za to kara w wysokości 75.000 zł:

5.000 zł x 15 (współczynnik k dla kategorii XVII) x 1 (współczynnik w dla obiektów o takiej kubaturze) = 75.000 zł.

Kary za budowę niezgodną ustaleniami w pozwoleniu na budowę

Kategorie budynków decydują też o wysokości kar za nieprawidłowości odkryte przez nadzór budowlany związane z budową. W związku ze złożeniem wniosku o pozwolenie na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego przeprowadza obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Kontrola obejmuje sprawdzenie:

  • zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;

  • zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

    • charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

    • wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,

    • geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),

    • wykonania urządzeń budowlanych,

    • zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,

    • zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;

  • wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;

  • w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;

  • uporządkowania terenu budowy.

Jeśli nadzór budowlany stwierdzi nieprawidłowości, nakłada karę wg wzoru:

kara za budowę niezgodną z ustaleniami w pozwoleniu na budowę:

500 zł x współczynnik kategorii obiektu (k) x współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w)

Karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

Kategorie budynków a opłata za samowolę budowlaną

Od podziału na kategorie budynków zależy też opłata za legalizację samowoli budowlanej, w przypadku obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Oblicza się ją wg wzoru:

Opłata za legalizację samowoli budowlanej - obiekt wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę:

25.000 zł x współczynnik kategorii obiektu (k) x współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w)

Przykład 2.

Sklep o kubaturze mniejszej niż 2.500m3 wybudowano bez wymaganego pozwolenia na budowę. Ujawniła to kontrola nadzoru budowlanego. Grozi za to kara w wysokości 375.000 zł:

25.000 zł x 15 (współczynnik k dla kategorii XVII) x 1 (współczynnik w dla obiektów o takiej kubaturze) = 375.000 zł.

Kategorie budynków z Załącznika do Prawa budowlanego


Kategorie obiektów budowlanych

Współczynnik kategorii obiektu (k)

Współczynnik wielkości obiektu (w)

Kategoria I - budynki mieszkalne jednorodzinne

2,0

1,0

Kategoria II - budynki służące gospodarce rolnej, jak: produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe

1,0

1,0

Kategoria III - inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie

1,0

1,0

Kategoria IV - elementy dróg publicznych i kolejowych dróg szynowych, jak: skrzyżowania i węzły, wjazdy, zjazdy, przejazdy, perony, rampy

5,0

1,0

Kategoria V - obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie

10,0

1,0

Kategoria VI - cmentarze

8,0

1,0

Kategoria VII - obiekty służące nawigacji wodnej, jak: dalby, wysepki cumownicze

7,0

1,0

Kategoria VIII - inne budowle

5,0

1,0

   

Współczynnik wielkości obiektu (w) (kubatura w m3)

   

≤ 2500

> 2500-

5000

> 5000-10 000

> 10 000

Kategoria IX - budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i przedszkolne, żłobki, kluby dziecięce, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i botanicznych

4,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria X - budynki kultu religijnego, jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria

6,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XI - budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, jak: szpitale, sanatoria, hospicja, przychodnie, poradnie, stacje krwiodawstwa, lecznice weterynaryjne, domy pomocy i opieki społecznej, domy dziecka, domy rencisty, schroniska dla bezdomnych oraz hotele robotnicze

4,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XII - budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej, sądów i trybunałów, więzień i domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów karnych, aresztów śledczych oraz obiekty budowlane Sił Zbrojnych

5,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XIII - pozostałe budynki mieszkalne

4,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XIV - budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne

15,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XV - budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny

9,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XVI - budynki biurowe i konferencyjne

12,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XVII - budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe

15,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XVIII - budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego

10,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XIX - zbiorniki przemysłowe, jak: silosy, elewatory, bunkry do magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych

10,0

1,0

1,5

2,0

2,5

   

Współczynnik wielkości obiektu (w) (powierzchnia w m2)

   

≤ 1000

> 1000-

5000

> 5000-10 000

> 10 000

Kategoria XX - stacje paliw

15,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XXI - obiekty związane z transportem wodnym, jak: porty, przystanie, sztuczne wyspy, baseny, doki, falochrony, nabrzeża, mola, pirsy, pomosty, pochylnie

10,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XXII - place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi

8,0

1,0

1,5

2,0

2,5

   

Współczynnik wielkości obiektu (w) (powierzchnia w ha)

   

≤ 1

> 1-10

> 10-20

> 20

Kategoria XXIII - obiekty lotniskowe, jak: pasy startowe, drogi kołowania, płyty lotniskowe, place postojowe i manewrowe, lądowiska

10,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XXIV - obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe, stawy rybne

9,0

1,0

1,5

2,0

2,5

   

Współczynnik wielkości obiektu (w) (długość w km)

   

≤ 1

> 1-10

> 10-20

> 20

Kategoria XXV - drogi i kolejowe drogi szynowe

1,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XXVI - sieci, jak: elektroenergetyczne, telekomunikacyjne, gazowe, ciepłownicze, wodociągowe, kanalizacyjne oraz rurociągi przesyłowe

8,0

1,0

1,5

2,0

2,5

   

Współczynnik wielkości obiektu (w) (długość w m)

   

≤ 20

> 20-100

> 100-500

> 500

Kategoria XXVII - budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne

9,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XXVIII - drogowe i kolejowe obiekty mostowe, jak: mosty, estakady, kładki, przejścia podziemne, wiadukty, przepusty, tunele

5,0

1,0

1,5

2,0

2,5

   

Współczynnik wielkości obiektu (w) (wysokość w m)

   

≤ 20

> 20-50

> 50-100

> 100

Kategoria XXIX - wolno stojące kominy i maszty oraz części budowlane elektrowni wiatrowych

10,0

1,0

1,5

2,0

2,5

   

Współczynnik wielkości obiektu (w) (wydajność w m3/h)

   

≤ 50

> 50-100

> 100-500

> 500

Kategoria XXX - obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych, jak: ujęcia wód morskich i śródlądowych, budowle zrzutów wód i ścieków, pompownie, stacje strefowe, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków

8,0

1,0

1,5

2,0

2,5