Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa), w art. 36 reguluje sytuację rozliczeń między gminą, a właścicielem nieruchomości w razie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, mającego wpływ na wartość nieruchomości. W takich właśnie okolicznościach może pojawić się obowiązek zapłaty tzw. renty planistycznej. Czym jest renta planistyczna i kogo dotyczy tego rodzaju opłata? Dowiesz się w poniższym artykule!
Sposoby zaspokojenia roszczeń związanych ze zmianą wartości nieruchomości
Uchwalenie, bądź zmiana planu miejscowego, może powodować różne skutki w zakresie możliwości zagospodarowania nieruchomości i wzrostu lub spadku jej wartości. Skutki te mają z kolei swoje reperkusje w różnych formach rozliczeń między właścicielem, a gminą.
W przypadku, gdy korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, lub też zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, bądź istotnie ograniczone właściciel zyskuje roszczenie odszkodowawcze w stosunku do gminy i może żądać wykupu nieruchomości. Ewentualnie gmina może zaoferować właścicielowi nieruchomość zamienną.
Jeżeli natomiast z nieruchomości nadal można korzystać w dotychczasowy sposób, ale plan miejscowy wpłynął na jej wartość, ustawa przewiduje konieczność rozliczeń między właścicielem, a gminą. Spadek wartości nieruchomości uprawnia właściciela do dochodzenia stosownego odszkodowania. Szczególną sytuacją jest jednak zwiększenie się wartości nieruchomości, gdyż wiąże się to z koniecznością uiszczenia przez właściciela opłaty, czyli tzw. renty planistycznej.
Czym jest renta planistyczna?
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Renta planistyczna - jakie są przesłanki jej ustalenia?
Definicja opłaty planistycznej przedstawiona powyżej, daje nam wskazówki co do przesłanek jakimi kieruje się organ administracji przy jej ustaleniu. Takimi przesłankami są między innymi:
-
wejście w życie planu miejscowego,
-
wzrost wartości nieruchomości objętej planem miejscowym,
-
związek wzrostu wartości nieruchomości z faktem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego,
-
zbycie ww. nieruchomości.
Renta planistyczna w istotny sposób wpływa na prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości, dlatego też istnieje szerokie orzecznictwo sądowe w tym przedmiocie, w sposób szczegółowy wyjaśniające poszczególne przesłanki ustalenia renty.
Warto między innymi przytoczyć fragment uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2018 roku, zgodnie z którym: „Kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe – legalne ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie planu zagospodarowania przestrzennego i związany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, wynikającego czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego - wynikającego ze sposobu użytkowania z nieruchomości, jeżeli nie był on zapisami planu miejscowego objęty”.
Na niezwykle istotną kwestię zwrócił uwagę także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 listopada 2017 roku, odnosząc się do momentu na jaki należy ustalać wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem NSA: „Wzrost wartości musi dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu. W świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia”.
Pojęcie zbycia nieruchomości, jako przesłanka ustalenia opłaty planistycznej, również budzi duże wątpliwości interpretacyjne. Sądownictwo administracyjne rozważało np. czy umowa zamiany nieruchomości, będzie mieścić się w jego zakresie. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2017 roku: „Umowa zamiany nieruchomości, jako umowa służąca ekwiwalentnemu przeniesieniu własności nieruchomości bez użycia pieniądza w sposób oczywisty mieści się w pojęciu „zbycia nieruchomości”.
Ile wynosi opłata planistyczna?
Ustawa wskazuje, że opłatę planistyczną określa gmina w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jedyną wytyczną co do jej wysokości opisaną w ustawie jest okoliczność, że nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Postępowanie o ustalenie renty planistycznej – operat szacunkowy
Postępowanie o ustalenie renty planistycznej, nierozerwalnie wiąże się z koniecznością przeprowadzenia oceny wartości nieruchomości i jej ewentualnego wzrostu. Ocena ta obowiązkowo musi być dokonana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza na tę okoliczność tzw. operat szacunkowy.
Orzecznictwo wskazuje, że: „Opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy jest jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej, bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości.” Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 9 sierpnia 2018 roku, II SA/Sz 237/18, Legalis.
Kiedy jednak nie zgadzamy się z wynikiem operatu, możemy wnieść co do niego zarzuty, a organ powinien je rozważyć. Dowód z operatu podlega bowiem takim samym zasadom jak inne dowody w postępowaniu – organ ocenia ich moc dowodową i wiarygodność. Jeśli podważymy wartość dowodową sporządzonego operatu, organ powinien zasięgnąć opinii innego biegłego.
Jaki jest termin na dochodzenie zapłaty renty planistycznej?
Gmina ma prawo obciążyć rentą planistyczną właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z wejściem w życie planu miejscowego. Co jednak w przypadku, gdy gmina nie podejmuje żadnej aktywności w tym zakresie, pomimo zaistnienia przesłanek? Jak długo możemy obawiać się wszczęcia przez gminę postępowania w sprawie?
Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 maja 2018 roku: „(…)wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć (z urzędu) postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), (…)należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie”.
