Poradnik Przedsiębiorcy

Leasing nieruchomości – konkurencja dla kredytu hipotecznego

Leasing jest obecnie w Polsce – obok kredytów – jednym z najpopularniejszych narzędzi finansowych. Najczęściej w ten sposób pozyskiwane są w firmie pojazdy, nieco rzadziej maszyny. Stosunkowo niewiele osób bierze leasing pod uwagę, jeśli chodzi o pozyskiwanie nieruchomości. Tymczasem niesłusznie, bowiem jest to poważna alternatywa dla kredytu, mająca niezaprzeczalne zalety. Przeczytaj, czym jest leasing nieruchomości.

Czym jest leasing nieruchomości?

Podstawowa definicja leasingu określa, iż jest to umowa, w której jedna ze stron (leasingodawca) umożliwia drugiej (leasingobiorcy) odpłatne wykorzystywanie określonej rzeczy. Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego umowa leasingu może dotyczyć tylko rzeczy materialnych, natomiast nie wartości niematerialnych i prawnych. Te ostatnie mogą być użyczane na analogicznych zasadach, ale regulowane będą umowami nienazwanymi w świetle kodeksu cywilnego.

Leasing nieruchomości dotyczy różnego typu budynków – produkcyjnych, handlowych, usługowych, a nawet mieszkalnych. Właściciel takiego obiektu, czyli leasingodawca, zobowiązuje się oddać go w użytkowanie leasingobiorcy. Leasingobiorca natomiast w zamian za możliwość korzystania wnosi określone w umowie opłaty. Na pierwszy rzut oka działanie takie może przypominać umowę najmu, ale różni się od niej dość istotnym szczegółem. Umowa najmu nie przewiduje bowiem przeniesienia prawa własności do lokalu, natomiast umowa leasingowa – jak najbardziej.

Moment przeniesienia prawa własności zależy od tego, na jaki model leasingu zdecydowały się strony. Do wyboru są dwie opcje – leasing operacyjny oraz leasing finansowy. W tym pierwszym przypadku zakłada się, że przedmiot umowy leasingu na czas trwania tej umowy pozostaje w majątku leasingodawcy – stanowi wciąż jego środek trwały. Leasingobiorca może dokonać wykupu i formalnego przeniesienia nieruchomości do swojej ewidencji środków trwałych dopiero po zakończeniu okresu umowy. Natomiast w przypadku leasingu finansowego nieruchomość staje się środkiem trwałym leasingobiorcy już w momencie zawarcia umowy. Po jego stronie spoczywać będzie konieczność dokonywania odpisów amortyzacyjnych budynku, natomiast wykup następuje automatycznie wraz z opłaceniem ostatniej raty leasingowej.

Ciekawą, choć stosunkowo mało popularną opcją jest także leasing zwrotny nieruchomości. Przeniesienie prawa własności następuje tu odwrotnie niż w przypadku pierwszych dwóch opcji – bo od leasingobiorcy do leasingodawcy, którym w takim układzie jest najczęściej firma leasingowa. Mimo odsprzedania nieruchomości leasingodawcy, dotychczasowy właściciel zastrzega sobie prawo do wykorzystywania budynku lub lokalu. Jest to dobry sposób na „odmrożenie” gotówki, która może być przydatna w firmie, przy zachowaniu dalszej możliwości korzystania z dotychczasowego środka trwałego firmy.

Zalety i wady leasingu nieruchomości

Jak wspomniano na początku, leasing nieruchomości jest jedną z opcji pozwalających na nabycie nieruchomości firmie, która nie posiada odpowiednich zasobów własnych. Jego największym „konkurentem” jest kredyt hipoteczny, który jednak pod pewnymi względami znacznie ustępuje pola leasingowi.

Podstawowe zalety leasingu nieruchomości wyłaniają się bowiem właśnie w momencie przyrównania go do kredytu hipotecznego. Chodzi tutaj o formalności, które w przypadku leasingu są znacznie mniej skomplikowane. Leasing jest bardziej dostępną metodą sfinansowania nabycia nieruchomości, cechuje go też krótszy czas oczekiwania na

decyzję. Warto również zwrócić uwagę na fakt, że umowa leasingowa nie wpływa na zdolność kredytową przedsiębiorcy, nie jest bowiem traktowana jak zobowiązanie do spłaty. Zatem decyzja o wzięciu nieruchomości w leasing zostawia większe pole do manewru, jeśli przedsiębiorca chciałby uzyskać kredyt na sfinansowanie innych inwestycji.

Korzyścią z leasingu nieruchomości jest też kwestia podatkowa. Jak wskazano już wcześniej, w zależności od formy leasingu (finansowy lub operacyjny), w kosztach mogą znaleźć się raty leasingowe albo odpisy amortyzacyjne wraz z ratami odsetkowymi. W takiej sytuacji poniesione na leasing wydatki zmniejszają u przedsiębiorcy podstawę opodatkowania, tym samym pomniejszając także wartość koniecznego do zapłacenia podatku dochodowego. Jeśli tylko nieruchomość jest niezbędna w firmie, może się okazać, że wzięcie jej w leasing będzie naprawdę grą wartą świeczki.

Zaletą leasingu jest – także już wcześniej wspomniana - możliwość przeniesienia praw własności. Teoretycznie, jeśli firma nie posiada funduszy na zakup lokalu, może go zawsze wynająć. Warto zwrócić uwagę, że przy wynajmie inwestuje się w budynek należący do kogoś innego, finansując mu jego utrzymanie i pozwalając zarobić, bez korzyści dla samego wynajmującego. W przypadku leasingu oczywiście także pozwalamy zarobić leasingodawcy (na tym w końcu polega ta forma, zakładająca obopólny zysk), natomiast ponoszone przez przedsiębiorcę koszty stanowią inwestycję w nieruchomość, która z założenia już jest lub po zakończeniu umowy, stanie się jego własnością.

Niestety, leasing nieruchomości to nie same zalety – występują w nim pewne ograniczenia, które zawężają krąg potencjalnych leasingobiorców. W przypadku leasingu nieruchomości profesjonalni leasingodawcy (banki, firmy leasingowe) nakładają bowiem limit minimalnej wartości, którą musi osiągnąć nieruchomość, aby mogła zostać nabyta w tej formie. Takich ograniczeń nie ma przy kredytach, co sprawia, że sektor mikro- i małych przedsiębiorstw niejednokrotnie nie będzie miał wyboru między metodami finansowania nieruchomości.

Podsumowując, można uznać że leasing nieruchomości jest dobrym pomysłem dla firm, które posiadają już dość stabilną sytuację na rynku, ale nie mają funduszy na samodzielny zakup budynku czy lokalu. Obok klasycznego leasingu jest tu także możliwe zdobycie funduszy poprzez mechanizm zwrotnego leasingu nieruchomości, w którym prawo do korzystania budynku pozostaje w gestii sprzedającego.