Poradnik Przedsiębiorcy

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogi - na jakich zasadach się odbywa?

Wywłaszczenie nieruchomości pod budowę dróg odbywa się na szczególnych zasadach określonych w tzw. specustawie drogowej. Samo odebranie własności może nastąpić wcześniej niż wypłata odszkodowania. Na co trzeba się przygotować, jeśli planowana jest budowa lub rozbudowa drogi w pobliżu działki?

Etap pierwszy: wniosek w sprawie wydania decyzji o inwestycji

Szczególna regulacja przyspieszająca wywłaszczenie nieruchomości została wprowadzona w specustawie drogowej z prostego powodu – w celu przyspieszenia budowy dróg w Polsce. Zanim dojdzie do rozpoczęcia robót budowlanych niezbędne jest wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID). Stosowny wniosek w tej sprawie składazarządca drogi po uzyskaniu opinii odpowiednich władz (np. prezydenta miasta).

Właściwym w sprawie rozpatrzenia wniosku i wydania decyzji jest:

  • wojewoda  - w przypadku dróg krajowych i wojewódzkich.

  • starosta – w przypadku dróg powiatowych i gminnych.

W przypadku inwestycji drogowej realizowanej na obszarze dwóch lub więcej województw albo powiatów, decyzję wydaje odpowiednio wojewoda albo starosta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część powierzchni przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej.

Etap drugi: wysłanie informacji o wszczęciu postępowania

Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wysyłane jest m.in. wnioskodawcy, właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości.

Doręczenie zawiadomienia właścicielowi nieruchomości na jego adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne. Brak aktualizacji adresu jest ryzykiem właściciela

We wspomnianym zawiadomieniu znajduje się informacja o oznaczenie nieruchomości lub ich części, objętych wnioskiem o wydanie decyzji oraz o terminie i miejscu, w którym strony mogą zapoznać się z aktami sprawy. Otrzymanie takiego zawiadomienia powinno sprawić, że właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości zainteresuje się sprawą i mieć świadomość, że może nastąpić wywłaszczenie nieruchomości. Na tym etapie może śledzić przebieg postępowania i w przyszłości mieć szansę na zakwestionowanie decyzji.

Etap trzeci: wydanie decyzji i wywłaszczenie

Po przeprowadzeniu postępowania wydawana jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzja ta ma szczególny charakter, zawiera rozstrzygnięcia dotyczące wielu kwestii, w szczególności zatwierdza projekt budowlany oraz podział nieruchomości wraz z ustaleniem linii rozgraniczających teren. Co ważne, to właśnie ta decyzja realizuje wywłaszczenie nieruchomości.

Wskazane w decyzji nieruchomości lub ich części stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa (w odniesieniu do dróg krajowych) albo własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego (w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych). Skutek, jakim jest wywłaszczenie nierchomości następuje automatycznie, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzja taka stanowi jednocześnie podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej oraz rejestrze gruntów.

W decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie określa się wysokości odszkodowania, które przysługuje za wywłaszczenie nieruchomości. Pogarsza to niewątpliwie pozycję wywłaszczonego - oddziela bowiem sam fakt wywłaszczenia od przyznania słusznego odszkodowania, które zagwarantowane jest również na poziomie Konstytucji RP. To kolejny aspekt, który służy przyspieszeniu wykonania inwestycji. Spory o wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości nie mają blokować budowy drogi.

Termin na wydanie nieruchomości

Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej określa termin wydania nieruchomości lub wydania nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń. Termin ten nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Pomimo, że nastąpiło wywłaszczenie nieruchomości, mogą być one użytkowane nieodpłatnie przez dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych aż do upływu terminu wydania nieruchomości (opróżnienia lokalu).

W pewnych przypadkach, gdy jest to uzasadnione interesem społecznym lub gospodarczym, wspomnianej decyzji można nadać rygor natychmiastowej wykonalności.

 Etap czwarty: odwołania od decyzji ws. inwestycji

Od decyzji można się odwołać. Odwołanie wnosi się do organu wyższego rzędu, którym jest:

  • wojewoda – gdy decyzję wydał starosta,

  • minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa – gdy decyzję wydaje wojewoda.

Właściciel nieruchomości musi pamiętać, że w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego sama tylko okoliczność, iż w miejscowym planie działka jest przeznaczona np. pod budownictwo jednorodzinne, nie będzie wystarczające do zakwestionowania decyzji o budowie drogi.

Jak liczyć termin na złożenie odwołania?

W orzecznictwie pojawiła się wątpliwość, od kiedy liczyć 14-dniowy termin do wniesienia odwołania przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Wzięły się one stąd, że zawiadomienie o wydaniu decyzji o realizacji inwestycji ma formę obwieszczenia. Zawiadomienie uważa się za dokonane po upływie 14 dni od dnia, w którym nastąpiło publiczne obwieszczenie. Obwieszczeń dokonuje się odpowiednio w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, a także w drodze elektronicznej (na stronach urzędów) oraz w prasie lokalnej. 

Wątpliwości, jak liczyć termin na odwołanie od decyzji,  rozstrzygnięto w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2017 r., sygn. akt II OPS 2/16. Przyjęto, że doręczenie dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na adres wskazany w katastrze nieruchomości, nie wyłącza w stosunku do tych osób skutków zawiadomienia o wydaniu decyzji w drodze publicznego ogłoszenia, tj.  zgodnie z art. 49 K.p.a. Dopiero upływ czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia skutkuje otwarciem biegu kolejnego, 14-dniowego terminu do złożenia odwołania przez strony, którym decyzja nie została doręczona w sposób bezpośredni – w tym przypadku m.in. przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości.

Odwołanie strony od decyzji rozpatruje się w terminie 30 dni, a skargę do sądu administracyjnego w terminie dwóch miesięcy.

Etap piąty: decyzja o wysokości odszkodowania

Dopiero po wydaniu decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji wydawana jest odrębna decyzja o odszkodowaniu. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Jeżeli decyzji nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania rygoru natychmiastowej wykonalności.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się co do zasady przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednak na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomości wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

70% odszkodowania - kwota, jaka może zostać wypłacona w formie zaliczki, w terminie 30 dni od złożenia wniosku

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustaloną kwotę pomniejsza się o wartość ustanowionych na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych. Suma wysokości odszkodowania nie może przekroczyć wartości nieruchomości.

Jak zwiększyć odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości?

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości może być większe, gdy dotychczasowy właściciel (lub użytkownik wieczysty) wyda tę nieruchomość (lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia) niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

  • zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu  na lokalizację inwestycji drogowej,

  • doręczenia postanowienia o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności albo

  • w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

 W takim przypadku odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Z kolei w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę 10 tys. zł w odniesieniu do tej nieruchomości.

Etap szósty: odwołanie od decyzji ws. odszkodowania

Również od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości można wnieść odwołanie w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji do organu wyższego stopnia. Pamiętać należy, że w takim postępowaniu nie można podnosić argumentów dotyczących decyzji, która skutkowała wywłaszczeniem (czyli decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej), a jedynie takich, które odnoszą się do ustalenia odszkodowania w prawidłowej wysokości.