Poradnik Przedsiębiorcy

Zasiedzenie - jak można stracić nieruchomość przez swoją bezczynność?

Właściciel, który nie pilnuje swoich spraw może stracić nieruchomość przez zasiedzenie przez inną osobę. Wbrew pozorom zasiedzenie nieruchomości ma miejsce dość często. Kiedy i w jaki sposób można stracić nieruchomość w wyniku bezczynności właściciela? Co mówią na ten temat przepisy i jak orzekają w takich sprawach sądy?

Posiadanie samoistne - warunek zasiedzenia

Osoba niebędąca właścicielem nieruchomości może nabyć jej własność przez zasiedzenie, jeśli posiada nieruchomość w sposób samoistny nieprzerwanie przez wymagany prawem okres (20 lub 30 lat, piszemy o tym w dalszej części). Wynika to z art. 172 i nast. Kodeksu cywilnego.

Pierwszym podstawowym warunkiem, żeby zasiedzenie nastąpiło, jest zatem posiadania samoistne. Posiadanie, czyli władztwo nad rzeczą może wynikać z różnych zdarzeń prawnych i przybierać różną formę. Osoba, która jest najemcą lokalu, posiada ten lokal, ale jest to tzw. posiadanie zależne. Wynika ze stosunku prawnego, tj. umowy którą najemca zawarł z wynajmującym. Włada nią jak najemca, a nie jak właściciel.

Posiadanie samoistne natomiast sprowadza się do tego, że dana osoba postępuje z rzeczą tak, jakby była jej właścicielem. Ma zatem władztwo nad rzecz oraz manifestuje, pokazuje, że to ona jest właścicielem rzeczy (choć z prawnego punktu widzenia nim nie jest), oraz że posiada ją „dla siebie”.

Posiadacz samoistny musi zatem uzewnętrzniać swoją wolę tak, aby była widoczna. Przejawia się to m.in. w tym, że:

  • płaci za nieruchomość różnego rodzaju podatki,

  • dba o nieruchomość,

  • grodzi ją,

  • remontuje,

  • gdy nieruchomością jest grunt – dokonuje na niej różnego rodzaju inwestycji, np. zabudowuje ją.

Osoby obserwujące posiadacza samoistnego mogą zatem mieć przekonanie, że to jemu przysługuje prawo własności nieruchomości. Jeśli ma to miejsce, wówczas posiadacza można określić mianem posiadacza samoistnego.

"Posiadanie samoistne wchodzić może w grę nie tylko w sytuacji, w której posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas gdy wie, że nie jest właścicielem ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był właścicielem" (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2012 r. sygn. akt V CSK 505/11).

Zasiedzenie - ile lat musi upłynąć?

Drugim warunkiem koniecznym do tego, żeby nastąpiło zasiedzenie nieruchomości jest upływ czasu – tj. okres, w którym posiadacz samoistny dysponuje gruntem.

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny. Jednak w sytuacji, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze, wymaga się upływu lat 30.

Wynikają z tego dwie istotne kwestie:

  • ważne jest to, aby okres posiadania był nieprzerwany - tylko ciągłe, nieprzerwane 20-letnie (30-letnie) posiadanie samoistne będzie skutkować zasiedzeniem;

  • ważny jest sposób wejścia w posiadanie nieruchomości, chwila, w której posiadacz objął rzecz w swoje władztwo i odpowiedź na pytanie: czy w tym konkretnie momencie był w dobrej czy złej wierze?

 Posiadanie w dobrej i złej wierze

Dobra wiara polega na błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że danej osobie przysługuje określone prawo (w tym przypadku prawo własności nieruchomości).Jeśli posiadacz jest w dobrej wierze, zasiedzenie następuje po 20 latach.

Z kolei zła wiara sprowadza się do tego, że ktoś wie albo uznaje się, iż powinien wiedzieć, że określone prawo mu nie przysługuje. Wtedy zasiedzenie ma miejsce po 30 latach.

Należy zatem w każdym konkretnym przypadku przeanalizować wszystkie okoliczności towarzyszące objęciu przez posiadacza samoistnego władztwa nad nieruchomością. Podkreślić trzeba, że powszechnie przyjmuje się, iż osoba, która dysponuje gruntem na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, weszła w posiadanie w złej wierze.

Łączenie okresów posiadania

Okresy posiadania można w pewnych sytuacjach łączyć. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Musi jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Takie przeniesienie posiadania następuje najczęściej w wyniku dziedziczenia.

Przykład 1

Pan Tomasz podpisał w 1998 r. umowę sprzedaży nieruchomości. Porozumienie zawarł ze swoim sąsiadem w zwykłej formie pisemnej (więc nie stał się właścicielem, bo potrzebna była forma aktu notarialnego), zajął grunt i zapłacił sprzedawcy cenę. Posiadał samoistnie nieruchomość, zabudował ją budynkiem mieszkalnym. W 2014 r. zmarł. Na mocy testamentu cały spadek przekazał jedynemu dziecku, córce Annie. Córka dbała o nieruchomość, mieszkała w niej. Również posiadała nieruchomość w sposób samoistny. W 2018 r. zgłosili się do niej spadkobiercy sąsiada, od którego ojciec Anny „kupił” nieruchomość z żądaniem wydania nieruchomości. Anna nie stała się jeszcze właścicielką przez zasiedzenie. Ojciec Anny wszedł w posiadanie w złej wierze, dlatego do zasiedzenia potrzebne było nieprzerwane posiadanie przez 30 lat. Córka Anna, jako następca prawny, może w tej sytuacji doliczyć do czasu swojego posiadania posiadanie jej ojca, ale tylko wtedy, gdy łączny okres posiadania przez obie te osoby wynosi 30 lat. Warunek ten nie jest spełniony – 30 letni termin upłynie dopiero w 2028 r.

Zasiedzenie następuje z mocy prawa

Ważne jest również i to, że skutek zasiedzenia następuje z mocy prawa. Nie potrzeba do tego żadnego sądowego orzeczenia. Jeśli wymagany termin upłynął, spełniony był warunek nieprzerwanego posiadania w sposób samoistny, posiadacz staje się właścicielem. Sprawa sądowa o stwierdzenie nabycia zasiedzenia jedynie formalnie potwierdza ten stan rzeczy (że zasiedzenie już nastąpiło) i stanowi m.in. podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia

Do zasiedzenia nie dojdzie, jeśli bieg terminu zasiedzenia zostanie przerwany. W takim przypadku termin biegnie na nowo, co w praktyce oznacza, że posiadacz samoistny będzie musiał wydać nieruchomość właścicielowi (albo dobrowolnie, albo na skutek stosownego pozwu wniesionego przez właściciela).

Jak można stracić nieruchomość? Jeśli właściciel nie podejmuje określonych prawem czynności, aby doprowadzić do przerwania biegu terminu zasiedzenia i odzyskania nieruchomości. W sytuacji, gdy termin przegapi, nie będzie mieć już szans na odzyskanie nieruchomości, bo przestanie być jej właścicielem.

Samo wysłanie pisma z żądaniem wydania nieruchomości do posiadacza samoistnego przez właściciela posesji nie przerwie jednak biegu terminu zasiedzenia. Jakie czynności to spowodują? Bieg terminu zasiedzenia przerywa się:

  • przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia,

  • przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,

  • przez wszczęcie mediacji.

 Wystarczy zatem, aby właściciel nieruchomości najpierw wysłał pismo i wezwał przedsądownie posiadacza samoistnego do wydania nieruchomości (odpowiednio uzasadniając swoje żądanie), a następnie np. wniósł do sądu tzw. powództwo windykacyjne. Podstawą takiego żądania jest przepis stwierdzający, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana.

Zawieszenie biegu terminu zasiedzenia

Niektóre zdarzenia skutkują tym, że bieg terminu zasiedzenia nie zostaje przerwany, a jedynie zawieszony. Różnica jest zasadnicza – po ustaniu przyczyny zawieszenia termin biegnie dalej (inaczej zatem niż przy przerwaniu biegu terminu zasiedzenia). Bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:

  • co do roszczeń, które przysługują dzieciom przeciwko rodzicom - przez czas trwania władzy rodzicielskiej,

  • co do roszczeń, które przysługują osobom niemającym pełnej zdolności do czynności prawnych przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę - przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli,

  • co do roszczeń, które przysługują jednemu z małżonków przeciwko drugiemu - przez czas trwania małżeństwa,

  • co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju - przez czas trwania przeszkody.

Przykład 2

Pan Michał ma małoletniego syna. Syn ten otrzymał w spadku nieruchomość po dziadku (mieszkanie). Pan Michał zajął tę nieruchomość. Gospodaruje nią we własnym imieniu, płaci od niej podatki. Po rozwiązaniu małżeństwa wyprowadził się do niej i dokonał remontu. We wszystkich pismach do urzędów to siebie, a nie syna wskazuje jako właściciela. Niewątpliwie dysponuje on nieruchomością jak posiadacz samoistny. Jednak termin zasiedzenia w jego przypadku nie zaczął nawet biec – jego dziecko, właściciel lokalu, jest małoletni i tak długo, jak trwa władza rodzicielska, bieg terminu nie może się rozpocząć.

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Zasiedzenie nieruchomości w małżeństwie

W odniesieniu do małżeństwa istotnych jest kilka okoliczności, m.in. to, kto jest posiadaczem samoistnym i kiedy dochodzi do zasiedzenia, tj. kiedy upływa wymagany prawem termin.

W ustroju wspólności ustawowej, gdy nieruchomość samoistnie posiadają oboje małżonkowie, wówczas po upływie terminu nabywają razem własność nieruchomości  - wchodzi ona do ich majątku wspólnego. Natomiast gdy posiadaczem samoistnym jest tylko jeden z małżonków, własność nieruchomości nabyta przez jednego z małżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątku wspólnego tylko wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej. Gdyby termin ten upłynął np. po rozwodzie albo po wprowadzeniu ustroju rozdzielności majątkowej, tylko jeden z małżonków (byłych małżonków) - posiadacz samoistny, uzyskałby prawo własności.