Poradnik Przedsiębiorcy

Jak sprawdzić księgę wieczystą przed kupnem nieruchomości?

Jak sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości?  Można to zrobić za darmo, w Internecie. Można m.in. ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości, jaką ma powierzchnię, czy jest obciążona hipoteką lub innymi prawami. Istotne są też informacje o tym, czy na rozpatrzenie czekają jakieś wnioski o wpis oraz czy złożono ostrzeżenia. 

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Żeby samodzielnie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, trzeba znać numer księgi wieczystej. Najprościej o numer księgi wieczystej poprosić jej aktualnego właściciela, który chce sprzedać nieruchomość.

Po wpisaniu numeru księgi w przeglądarce elektronicznych ksiąg wieczystych, wyświetli się możliwość przejścia do szczegółowych danych dotyczących nieruchomości. Można wybrać, czy mają to być dane:

  • aktualne  - wyświetlą się wówczas dane dotyczące aktualnego stanu nieruchomości, np. kto obecnie jest jej właścicielem, jakie są obecnie obciążenia nieruchomości;

  • zupełne - wyświetlą się dane aktualne oraz historyczne, a więc np. informacje o poprzednich właścicielach nieruchomości; w ten sposób można się jednak cofnąć maksymalnie do stanu z 2003 r., kiedy pierwsze księgi wieczyste przeniesiono z papierowych do elektronicznych; aby uzyskać informacje o danych historycznych sprzed stworzenia elektronicznej wersji księgi wieczystej, trzeba się udać do sądu i zapoznać z wersją papierową.

Gdy nie znamy numeru księgi wieczystej

Jak sprawdzić księgę wieczystą konkretnej nieruchomości, ale nie znamy numeru księgi wieczystej? Dysponowanie adresem, numerem działki, czy danymi właściciela nie jest wystarczające, aby uzyskać dostęp do danych zawartych w przeglądarce elektronicznych ksiąg wieczystych. Konieczny jest numer księgi wieczystej.

Numer księgi wieczystej można spróbować uzyskać drogą urzędową, ale nie jest to ani szybkie, ani proste. Dane o nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej, są zawarte w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostę. Z uzyskaniem danych z tej ewidencji nie mają problemu urzędy ani właściciele nieruchomości i osoby władające nieruchomościami. Ale już osoby trzecie, które chciałyby sprawdzić np. sąsiednią nieruchomość, tak łatwo nie mają. Muszą bowiem wykazać interes prawny w dostępie do danych. Chęć zakupu nieruchomości takiego interesu prawnego z reguły nie uzasadnia, podobnie jak ciekawość, kto jest właścicielem sąsiedniej działki i czy na jej kupno wziął kredyt.

Jak sprawdzić księgę wieczystą w takiej sytuacji? Szybkie ustalenie numeru księgi wieczystej po adresie lub numerze działki umożliwiają komercyjne wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych, za opłatą.

Jak czytać księgę wieczystą?

Po wejściu do elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych, pojawi się pięć zakładek dla księgi wieczystej. Jak sprawdzić księgę wieczystą czytając zawarte w zakładkach informacje? W każdej z nich znajdują się inne dane:

  • Dział I-O  - oznaczenie nieruchomości;

  • Dział I-Sp - spis praw związanych z własnością;

  • Dział II - własność;

  • Dział III - prawa, roszczenia i ograniczenia;

  • Dział IV - hipoteka.

Dział I-O - oznaczenie nieruchomości

Jak sprawdzić księgę wieczystą w poszukiwaniu informacji o adresie i powierzchnie nieruchomości? W tym dziale znajdują się podstawowe dane o nieruchomości, jak jej adres, powierzchnia, przeznaczenie. Są one wpisywane na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali. Podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową.

Przykład 1.

W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej znajdują się następujące dane:

  • położenie (województwo, miasto, dzielnica);

  • adres (ulica, nr budynku i lokalu);

  • opis lokalu (z ilu i jakich pomieszczeń się składa);

  • kondygnacja;

  • informacja o nieruchomości, z której wyodrębniono lokal - tu znajduje się nr księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której wybudowano budynek, w którym znajduje się lokal; można tam poznać numery ksiąg wieczystych dla innych lokali w budynku;

  • odrębność (informacja, czy lokal stanowi odrębną nieruchomość);

  • powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (czyli np. piwnicy).

Dział I-Sp - spis praw związanych z własnością

W dziale I -SP wpisywane są tzw. prawa rzeczowe związane z własnością. Jak sprawdzić księgę wieczystą, czy np. z własnością działki związane jest prawo przejazdu przez inną nieruchomość? W dziale I-Sp powinna być o tym informacja. W przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych dla lokali mieszkalnych we wspólnotach mieszkaniowych, wpisywany jest tutaj również udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.

Przykład 2.

W dziale I-SP księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej znajdują się następujące dane:

  • wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 9110/268379;

  • numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal.

Oznacza to, że właściciel tego lokalu będzie miał 9110 głosów (na 268379) podczas podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową. Będzie musiał też w takim stosunku (9110 : 268379) ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (płacić zaliczki na koszty eksploatacji i fundusz remontowy, np. w związku z remontem dachu, klatek schodowych). Udział jest obliczany stosownie do powierzchni lokalu; w tym przypadku lokal z pomieszczeniami przynależnymi ma 91,1m2 na ogólną powierzchnię wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi wynoszącą w tym budynku 2.683,79m2.

Dział II - własność

Z tego działu można się dowiedzieć, kto jest właścicielem nieruchomości. Jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli (współwłasność), można będzie dowiedzieć się, komu jaki udział w nieruchomości przysługuje.

Przy oglądaniu aktualnej treści księgi wieczystej pojawią się tylko informacje o aktualnym właścicielu (właścicielach) nieruchomości. Jak sprawdzić księgę wieczystą w poszukiwaniu informacji, kto był wcześniej właścicielem nieruchomości? Należy wybrać przeglądanie zupełnej treści księgi wieczystej, bo tam są również zawarte wpisy, które zostały już wykreślone.

Dział III - prawa, roszczenia i ograniczenia

Jak sprawdzić księgę wieczystą w celu ustalenia, czy nieruchomość nie jest obciążona? W dziale III wpisywane są informacje na temat obciążeń nieruchomości (z wyjątkiem hipotek, które wpisywane są o osobnym dziale). Wpisuje się tu:

  • wszelkie ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość;

  • ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością;

  • prawa osobiste i roszczenia.

Przykład 3.

Na nieruchomości została ustanowiona służebność drogi koniecznej do dojazdu do sąsiedniej działki. Jest to więc obciążenie nieruchomości, bo jej właściciel musi tolerować to, że przez jego działkę będzie przebiegać dojazd do działki sąsiada. Informacja o tym obciążeniu powinna znajdować się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Z kolei w księdze wieczystej nieruchomości, na rzecz której to prawo ustanowiono, stosowna informacja będzie w Dziale I-Sp, gdzie wpisuje się prawa związane z nieruchomością.

Dział IV - hipoteka

Jak sprawdzić księgę wieczystą pod kątem hipotek? W dziale IV znajdują się informacje o ewentualnych hipotekach obciążających nieruchomość. Można się dowiedzieć, m.in., na jaką kwotę wpisano hipotekę, na czyją rzecz ją ustanowiono. Co istotne, wskazana w tym miejscu kwota hipoteki z reguły nie jest tożsama z aktualną wysokością zabezpieczonego hipoteką zadłużenia właściciela nieruchomości. Wartości hipoteki nie aktualizuje się wraz ze spłatą kolejnych rat kredytu.
Po spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką, można doprowadzić do wykreślenia hipoteki.

Nie ma zakazu sprzedawania czy kupowania nieruchomości z wpisaną do nich hipoteką. Trzeba się jednak liczyć z tym, hipoteka obciąża nieruchomość, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Kupując nieruchomość z hipoteką ryzykuje się więc, że np. bank zażąda spłaty długu zabezpieczonego hipoteką, i gdy kredytobiorca długu nie spłaci, bank doprowadzi do wszczęcia egzekucji z nieruchomości. To, że nieruchomość zmieniła właściciela, nie będzie stanowiło przeszkody do jej zlicytowania.

Decydując się więc np. na kupno mieszkania, na które sprzedający wziął wcześniej kredyt zabezpieczony hipoteką, trzeba ustalić z bankiem sprzedającego zasady wykreślenia hipoteki. Z reguły odbywa się to w ten sposób, że cena za kupno nieruchomości przelewana jest do banku z przeznaczeniem na spłatę kredytu. Bank wydaje wtedy zaświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki.

Uwaga na wzmianki i ostrzeżenia!

Sprawdzając księgę wieczystą nie można poprzestać tylko na tym, co zostało już wpisane. Równie ważne są wzmianki o złożonych wnioskach oraz ujawnione w księdze wieczystej ostrzeżenia. Dlaczego?

Jeśli do sądu prowadzącego księgę wieczystą został złożony wniosek o wpis w księdze wieczystej (np. wpisanie służebności drogi koniecznej obciążającej nieruchomość), to sąd nie dokonuje tego wpisu od razu, bo potrzebuje czasu na zapoznanie się z wnioskiem, przeanalizowanie go. Od razu jednak ujawnia się w księdze wieczystej informację, że został złożony wniosek (wzmianka o złożonym wniosku). Czytając księgę wieczystą należy więc zwracać uwagę również na wzmianki o wnioskach. Wzmianka powoduje, że nie można się będzie bronić twierdzeniem, że w momencie kupowania nieruchomości nabywca działał w zaufaniu do treści księgi wieczystej, a żadnego obciążenia w niej nie było wpisanego. Skoro był wzmianka o wniosku, to nabywca nie jest już w ten sposób chroniony.

To samo dotyczy ostrzeżeń ujawnionych w księdze wieczystej, np. ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, o niezgodności między stanem faktycznym a stanem ujawnionym w księdze wieczystej. Te wpisy również powodują, że nie można się będzie zasłaniać działaniem w zaufaniu do treści księgi wieczystej.