Poradnik Przedsiębiorcy

Wywłaszczenie nieruchomości - co warto o nim wiedzieć?

Właściciel nieruchomości może zostać pozbawiony przysługującego mu prawa wbrew swojej woli. Odbywa się to poprzez wywłaszczenie. Stanie się tak wtedy, gdy jego nieruchomość będzie potrzebna – w mniejszym bądź większym zakresie – do realizacji szeroko pojętej inwestycji o charakterze publicznym. Kiedy może do tego dojść? Jaka rekompensata przysługiwać będzie właścicielowi?

Wywłaszczenie pod drogi publiczne

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne odbywa się na podstawie specjalnych przepisów –  ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, określanej mianem specustawy drogowej. W przeciwieństwie do ogólnych regulacji specustawa drogowa pozwala na wywłaszczenie w bardzo szybkim uproszczonym trybie. Wystarczy, że nieruchomość znajdować się będzie na obszarze, dla którego wydano decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. We wspomnianej decyzji oznacza się nieruchomości lub ich części, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Prawo własności przechodzi na uprawniony podmiot publiczny z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.

I w tym przypadku wywłaszczony otrzymuje odszkodowanie. Decyzję w tej sprawie wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się zasadniczo przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Wywłaszczenie na mocy specustawy drogowej następuje zatem „automatycznie”, jako jeden ze skutków wspomnianej decyzji. Nie wydaje się w tej sprawie odrębnej decyzji o wywłaszczeniu, od której można by się odwołać. Nie oznacza to, że nie istnieje możliwość kwestionowania samego wywłaszczenia – stosowne odwołanie w odpowiednim terminie należy wnieść od decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odwołanie takie rozpatruje się w terminie 30 dni, a skargę do sądu administracyjnego w terminie dwóch miesięcy.

Poniżej przedstawiamy procedurę wywłaszczenia w zwykłym trybie, a więc gdy nie ma zastosowania „specustawa drogowa”.

Czym jest wywłaszczenie?

W sytuacji, gdy nie ma zastosowania specustawa drogowa ani żadna inna ustawa wprowadzająca uproszczony tryb wywłaszczenia, a stosuje się ogólne przepisy o wywłaszczeniu wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami, o których mowa poniżej.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może do tego dojść, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Jest to zatem instytucja prawna o charakterze wyjątkowym, która może być zastosowana we wskazanych przypadkach i tylko wtedy, gdy strony (właściciel lub użytkownik wieczysty i organ administracji) nie mogą dojść do porozumienia zawierając odpowiednią umowę.

Wywłaszczenie to nie zawsze pozbawienie właściciela prawa własności nieruchomości bądź jej części. Uprawniony starosta może w tym trybie ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości np. urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

Żądanie wykupienia pozostałej części działki

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela (użytkownika wieczystego) nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Jaki cel uzasadnia wywłaszczenie nieruchomości?

Tylko realizacja celu publicznego może uzasadnić wywłaszczenie nieruchomości. Co jest takim celem? Precyzuje to art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Trzeba przy tym pamiętać, że w niektórych przypadkach (np. wywłaszczenie pod drogi) wywłaszczenie nastąpi w innym, szybszym trybie, dzięki specustawie drogowej. Celem publicznym uzasadniającym wywłaszczenie jest np.:

  • wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe,

  • budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych dróg publicznych i rowerowych, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji,

  • budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków,

  • budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego.

Katalog celów publicznych uzasadniających wywłaszczenie nieruchomości jest zatem bardzo szeroki. Co więcej, wskazuje się wprost, że również odrębne regulacje ustawowe mogą określać inne cele publiczne niż te podstawowe, o których mowa we wspomnianym przepisie.

Jak przebiega wywłaszczenie nieruchomości?

Zanim uprawniony organ (czyli starosta) formalnie rozpocznie procedurę wywłaszczenia nieruchomości, musi próbować dojść z jej właścicielem do porozumienia w normalnym trybie, starając się kupić prawo do gruntu. Wywłaszczenie muszą poprzedzać rokowania. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania przeprowadzają ich organy wykonawcze.

Jeśli stronom nie uda się dojść do porozumienia na drodze rokowań, można wszcząć właściwą procedurę wywłaszczeniową. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (np. miasta) - na wniosek jej organu wykonawczego. Może to nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia wspomnianej umowy, wyznaczonego na piśmie właścicielowi nieruchomości (użytkownikowi wieczystemu, osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe podlegające wywłaszczeniu).

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną, która kończy się wydaniem decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania stosownego wpisu w księdze wieczystej, na wniosek uprawnionego organu.

Odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości

Dla właściciela (czy innej osoby uprawnionej) istotne jest, że wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, które musi odpowiadać wartości tych praw.

Odszkodowanie ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się najczęściej według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w zdecydowanej większości przypadków stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Podstawą określenia tej wartości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego.

Warto pamiętać, że w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Gdyby między tymi nieruchomościami zachodziły różnice w wartości, wyrównuje się ją przez odpowiednią dopłatę pieniężną.

Termin wypłaty odszkodowania

Zapłata odszkodowania następuje zasadniczo jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Gdyby zdarzyło się tak, że wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Organ nie może przymusić wywłaszczonego do tego, by zgodził się na płatność w ratach. Jednak za  zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania starosta może ustalić inny sposób zapłaty przyznanego odszkodowania.

Do zapłaty odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości zasadniczo zobowiązany jest starosta, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości

Wywłaszczona nieruchomość nie może być użyta na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Niejednokrotnie zdarzało się, że nieruchomość nie zostały w ogóle wykorzytane lub zostały wykorzystane niezgodnie z celem publicznym wskazanym we wspomnianej decyzji. O tym, że nieruchomości może podlegać zwrotowi właściwy organ powinien zawiadomić poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę. W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.

Były właściciel lub jego spadkobierca ma prawo  żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, który zawiadamia o tym właściwy organ. Kiedy nieruchomość uznaje się za zbędną do realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu? Skutek ten następuje jeżeli:

  • pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu, albo

  • pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej.