Jak założyć działalność rzeczoznawcy majątkowego

Wyceniając nieruchomość warto skorzystać z profesjonalnych usług rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy może dokonać określania nie tylko wartości nieruchomości, ale także maszyn i urządzeń trwale z nieruchomością związanych. Jak założyć działalność rzeczoznawcy majątkowego - wyjaśniamy poniżej.

Ogólna charakterystyka działalności rzeczoznawcy majątkowego 

Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Czynności wyceny nieruchomości oraz urządzeń trwale z daną nieruchomością związanych zazwyczaj przyjmują formę operatu szacunkowego.  Obowiązkiem rzeczoznawcy jest wykonywać swoją pracą zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, standardami zawodowymi oraz zasadami etyki zawodowej.

Poza wyceną nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale z nią związanych rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, dotyczące:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. 

Katalog czynności, do wykonywania których rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony, jest katalogiem zamkniętym. 

Wstępne wymagania związane z prowadzeniem działalności rzeczoznawcy majątkowego 

Osoba starająca się o uzyskanie uprawnień do wykonywania zawodu rzeczoznawczy majątkowego (w zakresie szacowanie nieruchomości) powinna:

• posiadać pełną zdolność do czynności prawnych

• nie być karana za przestępstwo:

• przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego,

• przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości,

• przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów,

• przestępstwo przeciwko mieniu,

• przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu,

• przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi,

• przestępstwo skarbowe,

• posiadać wyższe wykształcenie,

• ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości (nie dotyczy osoby, która posiada dyplom ukończenia studiów wyższych na kierunku, którego program umożliwia nabycie wiedzy i umiejętności w zakresie wyceny nieruchomości w takim stopniu, jak program studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości),

• odbyć co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości*,

• złożyć egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości,

• przejść z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne.

* Obowiązek ten nie obowiązuje podmiotów, które odbyły praktykę w zakresie wyceny nieruchomości objętą programem studiów w wymiarze jednego semestru (praktyka realizowana na podstawie umowy dotyczącej praktyki zawartej między uczelnią a organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych) lub posiadają udokumentowane dwuletnie doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości.

Wydanie świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości uzyskuje się, dokonując wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych prowadzonego przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Data wpisu do rejestru jest tożsama z datą nadania uprawnień, a numer wpisu do rejestru jest numerem uprawnień. 

Dodatkowe wymagania dotyczące działalności rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawcę majątkowego obowiązuje zasada poufności.  Nie może on zatem przekazywać osobom trzecim danych pozyskanych w trakcie wykonywania czynności szacowania nieruchomości, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.

Rzeczoznawca majątkowy nieprzestrzegający przepisów prawa, standardów zawodowych lub zasady poufności podlega odpowiedzialności zawodowej. W konsekwecji mogą zostać orzeczone kary dyscyplinarne, których wykaz przewiduje udzielenie upomnienia, nagany, zawieszenie w czynnościach a nawet pozbawienie uprawnień.

Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez uprawnień zawodowych podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Dopuszczalne formy prowadzenia  działalności rzeczoznawcy majątkowego 

Prowadzenie działalności rzeczoznawcy majątkowego możliwe jest w każdej formie działalności. Przedsiębiorstwo może zatem prosperować jako jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka cywilna, jawna, spółka komandytowa, komandytowo-akcyjna, sp. z o.o. lub w formie spółki akcyjnej. Zawód rzeczoznawcy należy do zawodów wolnych pozwalających zakładać spółkę partnerską (na gruncie podatkowym nie posiada on jednak takiego statusu).

Rzeczoznawca majątkowy może również wykonywać swoją pracę w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości

Jak założyć działalność rzeczoznawcy majątkowego 

Jeśli przedsiębiorca zdecyduje się na prowadzenie działalności rzeczoznawcy majątkowego w formie jednoosobowej działalność gospodarczej lub spółki cywilnej, firmę należy zarejestrować w CEIDG, natomiast  w przypadku wyboru jednej z pozostałych form działalności spółkę  należy zarejestrować w  KRS.

Co do zasady osoba prowadząca działalność gospodarczą, która zamierza dokonywać sprzedaży towarów lub usług objętych opodatkowaniem VAT, musi najpóźniej w dniu poprzedzającym rozpoczęcie danej sprzedaży złożyć formularz VAT-R. Druk służy do rejestracji przedsiębiorcy jako czynnego lub zwolnionego podatnika podatku od towarów i usług. Wypełniony formularz należy dostarczyć do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca prowadzenia działalności gospodarczej.

Rzeczoznawca majątkowy ma również obowiązek wykupić ubezpieczenie OC w zakresie wynikającym z wykonywania przez niego czynności zawodowych najpóźniej w chwili rozpoczęcia działalności.

Określenie PKD dla działalności rzeczoznawcy majątkowego

Podstawowym PKD dla działalności rzeczoznawcy majątkowego jest 68.31.Z, czyli pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Podklasa ta obejmuje działalność w zakresie:

• pośrednictwa w kupnie, sprzedaży i dzierżawie nieruchomości, jak i

• doradztwa i szacowania wartości nieruchomości związanych z jej kupnem, sprzedażą lub dzierżawą. 

Najlepsza forma opodatkowania dla działalności rzeczoznawcy majątkowego 

Otwierającemu działalność rzeczoznawcy majątkowego, jako osoba fizyczna lub spółka osobowa, pozostaje do wyboru opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub podatek liniowy. W przypadku rzeczoznawcy majątkowego nie ma możliwości opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym lub kartą podatkową.

Zasady ogólne mogą być opłacalne, gdy przedsiębiorca nie przewiduje przekroczenia pierwszego progu skali, a więc 85 528 zł dochodu. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż w przypadku opodatkowania według skali, podatnik ma możliwość skorzystania z wielu ulg, z których nie może skorzystać podatnik podatku liniowego (np. ulga prorodzinna czy wspólne rozliczenie z małżonkiem). W związku z powyższym, w celu wybrania najkorzystniejszej formy opodatkowania dla rzeczoznawcy majątkowego, należy przeanalizować nie tylko spodziewane przychody oraz koszty, ale także sytuacje prywatną podatnika.

Jeśli natomiast zapadnie decyzja, by działalność prowadzona była w formie spółki prawnej (sp. z o.o., sp. akcyjna) lub w formie spółki komandytowo-akcyjnej, przedsiębiorstwo automatycznie staje się podatnikiem podatku CIT.

Działalność rzeczoznawcy majątkowego z VAT czy bez VAT

Przedsiębiorca otwierający działalność rzeczoznawcy majątkowego co do zasady nie musi od razu rejestrować się jako czynny podatnik VAT. Rzeczoznawca majątkowy może bowiem korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT pod warunkiem, że w roku podatkowym nie przekroczy 150.000 zł limitu obrotu. 

Powyższa zasada nie dotyczy jednak osób, które oprócz czynności wyceny, wykonują również czynności doradztwa. Wykonywanie czynności w tym zakresie wyłączone jest bowiem z prawa do zwolnienia.

Składki ZUS działalności rzeczoznawcy majątkowego

Jeśli działalność rzeczoznawcy majątkowego prowadzona będzie w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, jednoosobowej spółki z o.o. lub spółki cywilnej, jawnej lub komandytowe,j przedsiębiorca zobowiązany jest dokonać zgłoszenia siebie do ubezpieczeń w ZUS. Każdy wspólnik z w/w  spółek, jest płatnikiem składek na własne ubezpieczenia.  Wyliczone za siebie, jako osobę prowadzącą pozarolniczą działalność, składki na poszczególne rodzaje ubezpieczeń, przedsiębiorcy powinni rozliczać w deklaracji rozliczeniowej (formularz ZUS DRA).

Natomiast  prowadzenie działalności w formie wieloosobowej spółki z o.o., spółki komandytowo-akcyjnej lub akcyjnej nie stanowi tytułu do żadnych ubezpieczeń w ZUS. Spółki te, same w sobie, nie podlegają ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu. Są one natomiast płatnikami składek, w przypadku zatrudniania pracowników.

Konto firmowe dla działalności rzeczoznawcy majątkowego

Co prawda, przepisy wprost nie nakazują, aby przedsiębiorca posiadał odrębne konto firmowe. Jednakże dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą powinno następować za pośrednictwem rachunku bankowego przedsiębiorcy (może być to również konto osobiste) zawsze, gdy:

• stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz

• jednorazowa wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza równowartość 15.000 euro przeliczonych na złote według średniego kursu walut obcych ogłaszanego przez NBP ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym dokonano transakcji.

Jakie warunki lokalowe dla działalności rzeczoznawcy majątkowego 

Co do zasady wykonywanie zawodu rzeczoznawczy majątkowego wiąże się z wykonywaniem pracy w terenie. Otwierając działalność rzeczoznawcy majątkowego warto się jednak zastanowić nad utworzeniem biura, w którym przyjmowani byliby klienci.  Warunki socjalno-bytowe powinny odpowiadać ogólnym przepisom sanitarnym, p. poż. oraz prawa budowlanego. 

Marketing dla działalności rzeczoznawcy majątkowego

Na początku swojej działalności warto zadbać o reklamę w internecie choćby poprzez umieszczenie ogłoszenia o oferowanych usługach na przeznaczonych do tego portalach. Wiele osób szukających specjalistów w danej branży sięga po informacje zamieszczone w internecie. Dobrym pomysłem jest stworzenie swojej własnej strony internetowej. Im bardziej wiarygodnie oferta będzie się prezentować w sieci tym większe prawdopodobieństwo pozyskania nowych klientów.