Poradnik Przedsiębiorcy

Czym jest służebność osobista w świetle prawa?

Z jednej strony służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym podobnie jak zastaw czy hipoteka. Z drugiej strony już sama nazwa wskazuje na silny związek tego instrumentu prawnego z osobą, a nie z rzeczą. Czym jest służebność osobista, na czym polega i dlaczego jest tak często wykorzystywana przez niewypłacalnych dłużników? Dowiesz się w poniższym artykule!

Czym różni się służebność osobista od służebności gruntowej?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość. Wyróżniamy trzy rodzaje służebności:

  • gruntową,

  • osobistą,

  • przesyłu.

Klasycznym przykładem służebności jest służebność gruntowa, polegająca na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które przysługują mu względem nieruchomości władnącej, na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Pozostałe rodzaje odwołują się do powyższej konstrukcji. W szczególności jednak daleko idące podobieństwo do służebności gruntowej, wykazuje służebność osobista. Służebność ta jest bowiem definiowana przez Kodeks cywilny jako prawo, które swoją treścią odpowiada służebności gruntowej, ale przysługuje osobie fizycznej, a nie każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej.

WAŻNE!
Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność osobista to prawo polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.

 

Uprawniony ze służebności (konkretna osoba fizyczna – a nie każdy właściciel nieruchomości władnącej) może zatem korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub też właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do uprawnionego określonych działań co do nieruchomości obciążonej, bądź też właścicielowi obciążonej nieruchomości nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które względem jego nieruchomości przysługują mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

WAŻNE!
Zasadniczą różnicą pomiędzy służebnością osobistą, a służebnością gruntową jest osoba uprawnionego ze służebności. W pierwszym przypadku uprawnionym jest konkretna osoba fizyczna np. Jan Kowalski. W drugim zaś każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej.

W konsekwencji, jeżeli Jan Kowalski – właściciel nieruchomości, w związku z którą ustanowiono służebność sprzeda tę nieruchomość – mogą zaistnieć dwie sytuacje:

a)w przypadku, gdy ustanowiona została służebność osobista – mimo, że Jan Kowalski nie jest już właścicielem to służebność nadal mu przysługuje. Uprawnienie to nie przeszło na nowego właściciela;

b)w przypadku, gdy ustanowiona została służebność gruntowa – uprawnionym do wykonywania służebności jest nowy właściciel. Janowi Kowalskiemu nie przysługuje już uprawnienie do jej wykonywania, które automatycznie przeszło na nowego właściciela.

Jakie są cechy i funkcje służebności osobistej?

Służebności osobistej nie można sprzedać, ani w inny sposób zbyć. Prawo to nie podlega dziedziczeniu i wygasa ze śmiercią uprawnionego. W przeciwieństwie do służebności gruntowej – służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

WAŻNE!
Służebność osobista jest niezbywalna, niedziedziczna i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego

 

Powyższe cechy wynikają z głównej funkcji jaką w założeniu ma spełniać służebność osobista – tj. funkcji alimentacyjnej lub zabezpieczenia bytowego osób fizycznych.

W praktyce prawno – gospodarczej zdarza się natomiast, że konstrukcja służebności jest wykorzystywana w innych celach. Można na przykład spotkać się z sytuacją, gdy właściciel zbywa mieszkanie lub dom i jednocześnie ustanawiana jest służebność osobista tego mieszkania na jego rzecz. Całość natomiast dzieje się w czasie, gdy zbywcy grozi niewypłacalność, a w konsekwencji egzekucja z nieruchomości. Zdaniem doktryny tego rodzaju czynność może zostać uznana przez sąd za nieważną. Celem takich działań jest natomiast ucieczka z majątkiem przed egzekucją, przy jednoczesnym pozostawieniu sobie możliwości dożywotniego korzystania z niego.

WAŻNE!
Służebność osobista została wprowadzona do Kodeksu cywilnego jako instrument o charakterze zabezpieczającym dla osób starszych. W praktyce często jednak bywa wykorzystywany przez dłużników jako zabezpieczenie przed egzekucją z nieruchomości.

Służebność mieszkania jako rodzaj służebności osobistej

Klasycznym i najistotniejszym w praktyce przykładem służebności osobistej jest tzw. służebność mieszkania. Osoba uprawniona z takiej służebności, ma prawo korzystania z danej nieruchomości w celu mieszkaniowym.

WAŻNE!
Służebność osobista mieszkania to prawo korzystania z nieruchomości w celu mieszkaniowym. Niezgodne z zakresem takiej służebności jest zatem wykorzystywanie lokalu w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej.

 

Osoba posiadająca służebność mieszkania, może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Natomiast inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane, albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie, mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Co prawda służebność mieszkania – jak każda służebność osobista – jest niedziedziczna. Można jednak zastrzec w umowie, na podstawie której dojdzie do ustanowienia służebności, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Kodeks cywilny wskazuje także, że mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Zamiana służebności osobistej na rentę – szczególne uprawnienie

W szczególnej sytuacji, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Orzecznictwo podkreśla przy tym, że: „W świetle przepisu art. 303 KC roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa”. [Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 kwietnia 2014 roku, I ACa 896/13, Legalis]. W szczególności natomiast: „Z roszczeniem o zamianę służebności osobistej na rentę nie może wystąpić osoba, na rzecz której została ustanowiona służebność osobista”. [Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., I ACr 484/91, Legalis].