Czym jest decyzja o warunkach zabudowy, kto ją wydaje oraz w jakiej sytuacji? Istotą artykułu będzie udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy taka decyzja może być przeniesiona na spadkobierców. Co w sytuacji, gdy adresat decyzji umrze? Czy jest ona przenoszona na spadkobierców?
Decyzja o warunkach zabudowy – podstawa prawna, w jakich okolicznościach jest wydawana?
Decyzja o warunkach zabudowy i zagadnienia z nią związane są uregulowane w Ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeśli brakuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektu budowlanego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Organem właściwym do wydania takiej decyzji jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po uzgodnieniu z właściwym organem wskazanym w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku terenów zamkniętych decyzję wydaje wojewoda.
Przykład 1.
Pani Marta mieszka w małej wiosce w województwie pomorskim. Nabyła działkę, na której planuje wykonanie robót budowlanych. Okazało się jednak, że w miejscowości nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym pani Marta powinna złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do właściwego wójta gminy.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga złożenia wniosku we właściwym urzędzie gminy lub miasta, a także spełnienia licznych wymagań ustawowych.
-
co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
-
teren ma dostęp do drogi publicznej;
-
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
-
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
-
decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Wszystkie powyższe warunki muszą być spełnione łącznie.
Do wniosku należy dołączyć mapę zasadniczą lub katastralną działki. Jeśli wydanie decyzji dotyczy inwestycji, która wymaga wydania decyzji środowiskowej, należy też dołączyć taką decyzję.
Co istotne, decyzję o warunkach zabudowy w stosunku do tego samego terenu można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Odpisy decyzji doręcza się, prócz wnioskodawców, także właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości.
Pamiętać bowiem należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie ma na celu wskazanie, czy na danej nieruchomości możliwe jest prowadzenie robót budowlanych lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Taka decyzja stanowi podstawę formalną do ubiegania się o pozwolenie na budowę.
Co ważne, taka decyzja jest bezterminowa. Może być ona jednak wygaszona z urzędu w sytuacji, gdy dla danego obszaru zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wydana decyzja nie jest z nim zgodna.
Projekt decyzji o warunkach zabudowy jest sporządzany przez osobę, która dysponuje odpowiednimi uprawnieniami w tym zakresie – te podmioty są wymienione w art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na spadkobierców
Nierzadko zdarza się, że osoba, która uzyskała decyzję o warunkach zabudowy, umiera. Najczęściej pozostawia po sobie spadkobierców, którzy chcieliby przejąć uzyskaną przez poprzednika prawnego decyzję o warunkach zabudowy. Czy jest to możliwe?
Przykład 2.
Pani Marta, która uzyskała decyzję o warunkach zabudowy w małej miejscowości w województwie pomorskim, zmarła. Pozostawiła po sobie krąg spadkobierców – męża oraz córkę. Nie spisała testamentu. Zgodnie z przepisami dotyczącymi prawa spadkowego mąż oraz córka dziedziczą po niej w ½ części. Zmarła, prócz nieruchomości, ruchomości, dysponowała też decyzją o warunkach zabudowy.
Instytucja przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy jest uregulowana w art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.
Wykładnia tego przepisu wskazuje, że organ – wójt, burmistrz lub prezydent miasta, ma obowiązek przenieść decyzję o warunkach zabudowy za zgodą strony, na której rzecz została wydana decyzja.
W zaprezentowanym przykładzie nr 2, biorąc pod uwagę literalne brzmienie przepisu, zgodę musiałaby wyrazić sama pani Marta.
Biorąc pod uwagę fakt, że taka decyzja jest wydawana niezależnie od prawa własności, nabycie prawa własności nieruchomości, która jest objęta decyzją o warunkach zabudowy, nie jest jednoznaczne z nabyciem tej decyzji.
W orzecznictwie i doktrynie prawa wyodrębniły się dwa poglądy w zakresie przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na spadkobierców adresata:
-
sukcesja uniwersalna;
-
odrębne postępowanie administracyjne.
Sukcesja uniwersalna
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi prawa spadkowego z chwilą śmierci spadkodawcy prawa i obowiązki zmarłego przechodzą na jego spadkobierców. Co do zasady decyzje administracyjne nie podlegają dziedziczeniu i wygasają z chwilą śmierci ich adresata. Wskazać jednak należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest związana z osobą adresata, ale z nieruchomością, której dotyczy.
Zgodnie z tym stanowiskiem po śmierci adresata decyzji o warunkach zabudowy jego spadkobiercy mogą korzystać z praw z niej wynikającej albo złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na przeniesienie tej decyzji na inny podmiot. Aby móc wykonywać uprawnienia z decyzji o warunkach zabudowy, należy legitymować się prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym adresacie decyzji albo aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym przez notariusza.
Postępowanie administracyjne
Orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych wskazuje jednak, że aby przenieść decyzję o warunkach zabudowy, należy spełnić przesłanki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczącym przeniesienia decyzji.
Podnoszone jest również, że taka decyzja ma charakter osobisty, co sprawia, że nie podlega dziedziczeniu. W takiej sytuacji spadkobiercy pani Marty nie mieliby żadnych praw do wydanej decyzji o warunkach zabudowy.
Co ważne, w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest regulacji dotyczących dziedziczenia decyzji o warunkach zabudowy. Również kwestia przeniesienia decyzji na spadkobierców nie została poruszona. Należy zatem mieć na uwadze oba występujące poglądy. Oceniając je, można wskazać, że zbywalny charakter decyzji o warunkach zabudowy oraz jej ścisłe powiązanie z nieruchomością, a nie osobą adresata przemawia za uznaniem poglądu o dziedziczeniu praw i obowiązków z decyzji o warunkach zabudowy.
Fakt, że występują takie sprzeczności, prowadzi do stwierdzenia, że ustawodawca powinien uregulować tę kwestię w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, aby wyeliminować istniejące rozbieżności, doprowadzić do wydawania spójnych decyzji przez organy i ułatwić spadkobiercom realizację inwestycji budowlanych, aby nie musieli występować o wydanie analogicznych decyzji, jednak na swoje dane osobowe, przy założeniu, że organy badają wyłącznie właściwości nieruchomości, natomiast przymioty osobiste wnioskodawcy nie mają w takich sprawach znaczenia.
