Poradnik Przedsiębiorcy

Darowizna nieruchomości w świetle prawa podatkowego

W zależności od przedmiotu darowizny mogą wystąpić określone zwolnienia podatkowe, a przy tym także konieczność spełnienia innych wymogów. Darowizna nieruchomości wymaga dla swej ważności przede wszystkim sporządzenia umowy darowizny w formie aktu notarialnego przygotowanego przez notariusza, a jeśli dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta - złożenia winsoku o dokonanie wpisu. Natomiast darczyńca i obdarowany podczas wizyty u notariusza muszą mieć przy sobie dowody osobiste oraz odpisy księgi wieczystej.

Darowizna nieruchomości a podatek od spadku i darowizn

Ustawa o podatku od spadków i darowizn w art. 14 ustanawia 3 grupy podatkowe:

  • I grupa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;

  • II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;

  • III grupa: inni nabywcy.

Darowizna nieruchomości podlega zupełnemu zwolnieniu z podatku od spadku i darowizn na podstawie art. 4a ustawy.

 

Art. 4a ustawy o podatku od spadku i darowizn

  1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli (...)

      4. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy:

     2) nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie jednej ze stron.

 

Powyższe przepisy wprowadziły tzw. grupę zerową - w porównaniu do I grupy podatkowej nie znaleźli się w niej teściowie, zięć i synowa. Ponadto, jak wcześniej już wskazano, darowizna nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Wobec tego obdarowany jest zwolniony z obowiązku zgłoszenia otrzymania darowizny. Ciężar ten został przerzucony na notariusza. Podatek jest więc obliczany i pobierany przez notariusza.

Darowizna nieruchomości -  ulga mieszkaniowa

Przykład 1.

Pan Kowalski chce połowę domu (czyli 55 m2), którego jest właścicielem, podarować córce i zięciowi. Dokona tego w drodze darowizny.

W powyższym przykładzie pan Kowalski, przed obdarowaniem córki i zięcia, powinien dokładnie przemyśleć konsekwencje swojej decyzji. Darowizna nieruchomości niesie bowiem ze sobą nieodwracalne skutki w zakresie prawa własności, które mogą okazać się niekorzystne dla interesów darczyńcy czy powodować komplikacje w przypadku konfliktów, także między samymi obdarowanymi, np. w przypadku rozwodu.

 

Ważne!

Darowanie połowy nieruchomości oznacza, że obdarowanemu przysługuje prawo nie tylko w stosunku do połowy domu, lecz także w stosunku do połowy gruntu, na którym ten dom stoi.

 

Od decyzji, czyje konto ma zasilić darowana nieruchomość, zależy jakie skutki darowizna nieruchomości wywoła na gruncie prawa podatkowego. Zatem najpierw pan Kowalski powinien rozważyć, czy darowizna nieruchomości ma zostać włączona do majątku wspólnego córki i jej męża, czy ma zasilić jedynie majątek osobisty córki. Ze względu na wprowadzenie tzw. grupy zerowej zwolnienie z podatku od darowizny nieruchomości nie dotyczy zięcia. Zatem w przypadku zdecydowania się na możliwość obdarowania obojga małżonków, zięć będzie zobowiązany zapłacić podatek od darowizny i to już podczas wizyty u notariusza. Skutek taki zostanie wywołany, gdy darczyńca nie wskaże wyraźnie w oświadczeniu o darowiźnie, że ma ona zasilić tylko majątek osobisty własnego dziecka (czy innej osoby z grupy zerowej).

Istnieje jednak możliwość, że w przypadku darowizny nieruchomości osoba nienależąca do grupy zerowej nie będzie musiała zapłacić podatku od darowizny. Przepis art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadku i darowizn wprowadza uprawnienie skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej.

 

Art. 16 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od spadku i darowizn:
W przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie:

  1. w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej,

- nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

 

Z powyższego wynika, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Z tej ulgi mogą skorzystać osoby z pierwszej grupy podatkowej. Dalsza część przepisu wskazuje, że jeśli przedmiotem darowizny jest część budynku mieszkalnego, wówczas uprawnionemu przysługuje ulga stosownie do jego udziału. W omawianym przykładzie darowizna nieruchomości na rzecz córki i zięcia spowodowałaby, że zięć nabyłby własność ¼ budynku mieszkalnego o powierzchni 110 m2. Zatem część przypadająca zięciowi wyniosłaby 26,25 m2, nie byłby on zobowiązany do zapłacenia podatku od darowizny, ponieważ stosownie do jego udziału ulga obejmowałaby 27,5 m2.

Metraż nie jest jedyną przesłanką, która musi być spełniona, by obdarowany mógł skorzystać z ulgi podatkowej:

  • osoba obdarowana nie może być najemcą mieszkania lub budynku,

  • nie może posiadać własnego lokum,

  • obdarowana osoba musi zamieszkiwać w danym mieszkaniu lub domu przez co najmniej 5 lat od chwili złożenia zeznania podatkowego, będąc zameldowanym na pobyt stały.

Gospodarstwo rolne jako darowizna nieruchomości 

Darowizna nieruchomości, której przedmiotem jest gospodarstwo rolne, jest zwolniona od podatku od nieruchomości, niezależnie od grupy spadkowej. Zgodnie z przepisem art. 4 ust.1 ustawy o podatku od spadku i darowizn zwolnieniu podlega nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części wraz z częściami składowymi.

Przesłanki konieczne do skorzystania ze zwolnienia od podatku od darowizn w przypadku nabycia na podstawie darowizny nieruchomości gospodarstwa rolnego są następujące:

  1. nabywane grunty stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym,

  2. w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne,

  3. powierzchnia powstałego lub powiększonego gospodarstwa rolnego będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha,

  4. gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Czy darowizna nieruchomości wiąże się z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych?

Umowa darowizny nieruchomości będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych jedynie w przypadku, gdy darowana nieruchomość będzie obciążona długami lub zobowiązaniami darczyńcy. Wśród takich długów, ciężarów i zobowiązań można wymienić świadczenia z tytułu dzierżawy, najmu, ubezpieczenia czy zaciągniętego kredytu innych umów. 

Należy wskazać na fakt, że opodatkowania darowizny nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w przypadku gdy dana nieruchomość jest obciążona długami, ciężarami lub zobowiązaniami, jest uzupełnieniem reguł opodatkowania względem podatku od spadków i darowizn oraz podatku dochodowego. Opodatkowaniu tym podatkiem podlega jedynie tzw. wartość ujemna, czyli zobowiązania, ciężary i długi ciążące na darowanej nieruchomości.

Podobnie jak należności z tytułu podatku od spadku i darowizn w przypadku darowizny nieruchomości, tak samo należności z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych są pobierane i wpłacane do urzędu skarbowego przez notariusza. Obdarowany musi więc przekazać notariuszowi pełną i rzetelną informację dotyczącą obciążeń związanych z darowaną nieruchomością, a następnie wpłacić notariuszowi obliczoną przez niego kwotę.