Senat przyjął ustawę, która od 1 stycznia 2027 r. podnosi ryczałt od najmu nieruchomości w części umów. Wyższa stawka obejmie najem na rzecz podmiotów powiązanych, np. własnej spółki lub firmy członka rodziny, i może wyraźnie obniżyć opłacalność takiego wynajmu.
Ryczałt od najmu 2027 - co się zmienia?
Od 2027 r. wysokość ryczałtu od przychodów z najmu będzie zależeć nie tylko od kwoty przychodu, ale także od tego, kim jest najemca. Jeśli wynajmujący i najemca są ze sobą powiązani, nadwyżka przychodu ponad próg zostanie opodatkowana wyżej niż dotychczas.
Za podmioty powiązane ustawa o PIT uznaje m.in. strony, z których jedna wywiera znaczący wpływ na drugą - np. ma co najmniej 25% udziałów w spółce najemcy, faktycznie ją kontroluje albo zasiada w jej zarządzie. Powiązanie powstaje również przez małżeństwo oraz pokrewieństwo lub powinowactwo do drugiego stopnia.
Próg 100 tys. zł liczy się od łącznych przychodów ze wszystkich wynajmowanych nieruchomości. Nie da się go obejść, rozliczając każdy lokal osobno.
Stawki ryczałtu od najmu - podmioty powiązane i niepowiązane
Stawka ryczałtu zależy od wysokości rocznego przychodu oraz od relacji między stronami umowy.
Przychód do 100 tys. zł rocznie - stawka 8,5% bez zmian, niezależnie od tego, czy najemca jest podmiotem powiązanym.
Nadwyżka ponad 100 tys. zł:
- najemca niepowiązany - stawka 12,5%, jak dotychczas,
- najemca powiązany - stawka rośnie z 12,5% do 15%.
Kogo dotknie wyższy ryczałt od najmu?
Zmiana dotyczy przede wszystkim właścicieli nieruchomości wynajmujących je spółkom, w których mają udziały lub na które mają realny wpływ. Wyższa stawka ma objąć zarówno najem prywatny, jak i najem w ramach działalności gospodarczej.
Obejmie także osoby wynajmujące mieszkania lub lokale członkom rodziny, którzy prowadzą w nich firmę - o ile spełnione są kryteria powiązania.
Przykład 1.
Pan Adam wynajmuje lokal spółce z o.o., w której ma 100% udziałów. Roczny przychód z najmu wynosi 160 tys. zł. Ile więcej podatku zapłaci w 2027 r.?
Od 100 tys. zł zapłaci 8,5%, czyli 8 500 zł, a od nadwyżki 60 tys. zł - 15%, czyli 9 000 zł zamiast 7 500 zł (12,5%). Łącznie podatek wyniesie 17 500 zł, czyli o 1 500 zł więcej niż dotąd.
Przykład 2.
Pani Ewa wynajmuje biuro spółce, którą kontroluje jej brat, i uzyskuje 220 tys. zł przychodu rocznie. Czy zmiana ją obejmie i o ile wzrośnie podatek?
Tak - rodzeństwo to pokrewieństwo drugiego stopnia, więc strony są powiązane. Od 100 tys. zł zapłaci 8 500 zł, a od nadwyżki 120 tys. zł - 18 000 zł (15%) zamiast 15 000 zł (12,5%). Podatek wzrośnie z 23 500 zł do 26 500 zł, czyli o 3 000 zł rocznie.
Kiedy nowy ryczałt od najmu wejdzie w życie?
Senat przyjął ustawę z poprawkami 27 października 2026 r. Poprawki nie dotyczą stawek ryczałtu od najmu, lecz innych części nowelizacji. Ustawa wraca teraz do Sejmu, który rozpatrzy poprawki Senatu, a następnie trafi do podpisu prezydenta.
Planowana data wejścia w życie: 1 stycznia 2027 r. Od tego dnia nowe stawki obejmą przychody z najmu na rzecz podmiotów powiązanych przekraczające 100 tys. zł rocznie.
Wynajmujący nieruchomości własnym spółkom lub bliskim warto już teraz przeliczyć, jak zmiana wpłynie na ich podatek - zwłaszcza gdy przychody zbliżają się do progu.
