Przemijająca przeszkoda w posiadaniu a zasiedzenie – czy przerywa bieg?

Zasiedzenie nieruchomości to instytucja prawna, która pozwala na nabycie własności przez osobę, która włada mieniem jak właściciel, mimo braku formalnego tytułu prawnego. Kluczowym wymogiem dla skutecznego zasiedzenia jest nieprzerwane posiadanie samoistne przez ustawowy okres. Jednakże w procesie tym może pojawić się przemijająca przeszkoda w posiadaniu, która w świetle przepisów nie przerywa biegu zasiedzenia. Zrozumienie, jak odróżnić taką czasową niemożność władania nieruchomością od jej definitywnego porzucenia, jest kluczowe dla każdego, kto dąży do uregulowania stanu prawnego swojego majątku.

Kiedy przemijająca przeszkoda w posiadaniu nie przerywa zasiedzenia?

Zasiedzenie to instytucja, która polega na nabyciu własności rzeczy (najczęściej nieruchomości) przez jej długotrwałe, faktyczne i nieprzerwane posiadanie. Pozwala ona „uzdrowić” sytuację, w której stan prawny od lat nie odpowiada stanowi faktycznemu.

Zasiedzenie pełni trzy funkcje:

• reguluje stan prawny poprzez zapewnienie, że osoba, która faktycznie dba o nieruchomość i użytkuje ją, staje się jej prawnym właścicielem;
• chroni pewność obrotu poprzez likwidację długotrwałej rozbieżności między tym, kto jest wpisany w księdze wieczystej, a tym, kto rzeczywiście korzysta z mienia;
• mobilizuje właścicieli do dbania o swoje prawa – jeśli przez lata nie interesują się oni swoją własnością, mogą ją stracić na rzecz osoby, która faktycznie ponosiła ciężary i troszczyła się o daną rzecz.

Skupiając się na zasiedzeniu nieruchomości, należy wskazać, że zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nabywa jej własność po upływie 20 lat, jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze, albo po 30 latach, gdy pozostaje w złej wierze. Przez cały ten okres posiadanie musi mieć charakter samoistny i być wykonywane nieprzerwanie.

Posiadaczem samoistnym – zgodnie z art. 336 kc – jest osoba władająca rzeczą jak właściciel. Nie chodzi wyłącznie o fizyczne przebywanie na nieruchomości, lecz o wykonywanie wobec niej uprawnień typowych dla właściciela. Przy ocenie istnienia posiadania bada się dwa elementy:

• corpus, czyli faktyczne władztwo nad rzeczą, oraz
• animus, czyli wolę wykonywania tego władztwa dla siebie jako właściciel.

Co bardzo istotne – oba powyższe elementy muszą występować łącznie. To, że jakaś osoba uważa daną nieruchomość za swoją, nie wystarczy, jeśli nie znajduje to potwierdzenia w rzeczywistym sposobie korzystania z niej.

Domniemanie ciągłości posiadania

Dla instytucji zasiedzenia istotne znaczenie ma art. 340 kc, zgodnie z którym domniemywa się ciągłość posiadania. Oznacza to, że posiadacz nie musi wykazywać, że każdego dnia sprawował władztwo nad nieruchomością. Wystarczy udowodnić, że posiadał ją wcześniej oraz w chwili upływu terminu zasiedzenia. W doktrynie wskazuje się, że przesłanką domniemania wynikającego z art. 340 kc jest posiadanie rzeczy co najmniej w dwóch różnych momentach wyznaczających ramy czasowe posiadania objętego domniemaniem ciągłości. Zgodnie z wnioskiem tego domniemania uznaje się, że posiadanie, którego wykonywanie zostało wykazane w różnych momentach na osi czasu, było także wykonywane pomiędzy tymi momentami w sposób ciągły (por. red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2026, wyd. 35/Bogusław Lackoroński, Art. 340 kc).

Domniemanie to ma jednak charakter wzruszalny. Osoba kwestionująca zasiedzenie może wykazać, że doszło do rzeczywistej utraty posiadania. Wówczas ciężar dowodu przechodzi na stronę podważającą istnienie ciągłości posiadania.

Przemijająca przeszkoda w posiadaniu a ciągłość władztwa

Wspomniany art. 340 kc składa się z dwóch zdań. W pierwszym wskazano, że domniemywa się ciągłość posiadania, z kolei w drugim, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Przepis ten ma chronić posiadacza przed negatywnymi skutkami zdarzeń, na które nie miał on wpływu. Nie oznacza to jednak, że każda przerwa w korzystaniu z nieruchomości będzie automatycznie uznana za nieistotną dla biegu zasiedzenia.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 4 września 1998 roku (sygn. akt: ‎II CKN 867/97), posiadanie samoistne, aby doprowadzić do skutku w postaci nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia, musi być także ciągłe, przy czym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Przemijająca jest przeszkoda spowodowana czynnikami obiektywnymi, np. utrata władania łąką zalaną przez wodę w czasie powodzi, przerwa w posiadaniu spowodowana służbą wojskową, chorobą czy inną przeszkodą, co do której można na podstawie doświadczenia życiowego i powszechnej znajomości rzeczy przewidywać, że ma charakter czasowy i wcześniej czy później ustąpi.

Z treści przepisu oraz orzecznictwa wynika, że przemijająca przeszkoda powinna spełniać kilka podstawowych wymogów:

1. po pierwsze, musi mieć charakter obiektywny, czyli być niezależna od woli posiadacza;
2. po drugie, powinna mieć charakter przejściowy – już w chwili jej powstania powinno być możliwe przyjęcie, że wcześniej czy później ustąpi i stan posiadania wróci do stanu poprzedniego;
3. po trzecie, po ustaniu przeszkody posiadacz powinien mieć możliwość powrotu do wykonywania władztwa nad rzeczą bez konieczności ponownego obejmowania jej w posiadanie.

Chcąc wskazać przykłady okoliczności, które nie powodują przerwania biegu zasiedzenia, możemy wymienić tu:

• ciężką chorobę uniemożliwiającą osobiste zajmowanie się nieruchomością,
• odbywanie służby wojskowej,
• pobyt w zakładzie karnym,
• działania wojenne uniemożliwiające korzystanie z nieruchomości,
• kwarantannę lub inny rodzaj izolacji uniemożliwiający dostęp do nieruchomości.

We wszystkich tych sytuacjach posiadacz zostaje czasowo pozbawiony możliwości wykonywania faktycznego władztwa z przyczyn od niego niezależnych. Jednocześnie okoliczności te mają charakter przejściowy, a ich ustanie można przewidzieć i mieć względną pewność, że tak się stanie.

Przykład 1.

Pan Jan posiada samoistnie działkę rolną od 15 lat. Z powodu nagłej i ciężkiej choroby trafia na rok do szpitala i ośrodka rehabilitacyjnego, przez co działka zarasta i nikt się nią nie opiekuje. Po wyleczeniu wraca na posesję. Czy roczna nieobecność mężczyzny przerywa bieg zasiedzenia i zmusza go do liczenia czasu od nowa? Nie. Pobyt w szpitalu to przeszkoda obiektywna i z założenia przejściowa. Po powrocie do zdrowia pan Jan mógł bez przeszkód kontynuować władanie działką. Stanowi to klasyczną przemijającą przeszkodę w posiadaniu, a okres pobytu w szpitalu wlicza się do czasu niezbędnego do zasiedzenia.

Niedbanie o nieruchomość a domaganie się zasiedzenia

Dobrym przykładem „cienkiej” granicy między przemijającą przeszkodą w posiadaniu a taką o charakterze trwałym jest postanowienie Sądu Najwyższego z 26 marca 2026 roku (sygn. akt: I CSK 1402/25).

Wnioskodawczyni domagała się od sądu stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości, twierdząc, że przez 30 lat (w złej wierze) wykonywała posiadanie samoistne, wskazując przy tym na wcześniejsze zamieszkiwanie na nieruchomości, opłacanie podatków, korzystanie z mediów oraz pozostawienie rzeczy w budynku.

Sąd uznał, że do zasiedzenia nie doszło. Z ustaleń sądu wynikało, że w którymś momencie w ciągu owych 30 lat:

• dom utracił dach i stopniowo ulegał zniszczeniu;
• nieruchomość nie została zabezpieczona (nie opłacano OC);
• nie prowadzono żadnych prac remontowych;
• podatki nie były opłacane;
• postępowanie administracyjne dotyczące uporządkowania nieruchomości zostało umorzone z powodu braku osoby, którą można byłoby uznać za odpowiedzialną, a sama zainteresowana nie ujawniała się wobec organów jako posiadacz samoistny.

Sąd wskazał, że wnioskodawczyni ograniczała się jedynie do sporadycznych wizyt oraz sprawdzania stanu nieruchomości. Pozostawione w zrujnowanym budynku przedmioty miały charakter złomu i nie świadczyły o rzeczywistym wykonywaniu władztwa.

Od tej decyzji strona złożyła skargę kasacyjną, która nie została przyjęta do rozpoznania przez Sąd Najwyższy. SN podkreślił, że faktyczne władanie rzeczą musi przejawiać się w działaniach widocznych dla otoczenia. Sam zamiar zachowania nieruchomości nie wystarcza. SN przypomniał, że art. 340 kc obejmuje wyłącznie takie sytuacje, gdy brak możliwości wykonywania posiadania wynika z obiektywnych, przejściowych okoliczności.

W rozpoznawanej sprawie nie wykazano jednak istnienia żadnej przeszkody tego rodzaju. Nie ustalono bowiem, aby opuszczenie nieruchomości było wynikiem choroby, katastrofy, działań siły wyższej czy innego zdarzenia o charakterze przejściowym.

Przeciwnie, zachowanie wnioskodawczyni świadczyło o całkowitym zaprzestaniu wykonywania obowiązków związanych z nieruchomością. Nie dbała o budynek, nie zabezpieczała go, nie podejmowała działań naprawczych i nie manifestowała wobec otoczenia swojego władztwa. W konsekwencji nie można było mówić o czasowej niemożności wykonywania posiadania, lecz o jego definitywnym porzuceniu.