Dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest kluczowy dla możliwości zabudowy danej nieruchomości i możliwości normalnego z niej korzystania. Odpowiednie uregulowanie dostępu do drogi koniecznej zwiększa wartość nieruchomości. Jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, możliwe jest domaganie się ustanowienia na sąsiednich nieruchomościach tzw. drogi koniecznej. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, czym jest droga konieczna oraz jak ustanowić jej służebność.
Czy jest droga konieczna?
Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Droga konieczna jest rodzajem służebności gruntowej.
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi:
- z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, oraz
- z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Zgodnie z orzecznictwem: „Droga konieczna powinna być przeprowadzona w taki sposób, by z jednej strony uwzględnić potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, z drugiej strony spowodować jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. Innymi słowy, ustanowienie drogi koniecznej powinno stanowić rachunek korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia służebności w określony sposób dla właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej – godząc interesy właścicieli tych nieruchomości w taki sposób, by możliwe było jednoczesne wykorzystanie obu nieruchomości w możliwie najszerszym zakresie. W każdym przypadku wymagana jest ocena okoliczności konkretnej sprawy, które mogą wskazywać na potrzebę odstępstwa od ustalonych zasad. Gdy brak dostępu do drogi publicznej jest następstwem czynności prawnej, zasada, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej winno nastąpić po gruntach, które były przedmiotem tej czynności, nie ma charakteru bezwzględnego” (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 27 maja 2021 roku, V CSKP 89/21).
Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Droga konieczna - procedura ustanowienia
Droga konieczna ustanawiana jest przed sądem cywilnym w postępowaniu nieprocesowym. Zamiast pozwu w tym wypadku konieczne jest złożenie wniosku do sądu.
Kto może złożyć wniosek o ustanowienie drogi koniecznej:
- właściciel nieruchomości władnącej;
- wszyscy współwłaściciele takiej nieruchomości lub jeden ze współwłaścicieli (przy braku sprzeciwu pozostałych);
- użytkownik wieczysty;
- rolnicza spółdzielnia produkcyjna – bez względu na to, czy służy jej prawo własności.
We wniosku, zamiast pozwanego należy wskazać zainteresowanych w sprawie. Zainteresowanym w sprawie jest każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania. Może on wziąć udział w każdym stanie sprawy aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji. Jeżeli weźmie udział, staje się uczestnikiem.
We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej trzeba wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga konieczna, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.
Sąd może, stosownie do okoliczności:
- przesłuchać świadków;
- przesłuchać biegłych bez przyrzeczenia oraz w nieobecności uczestników;
- może również zażądać od osób, które nie są uczestnikami, złożenia wyjaśnień na piśmie.
Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.
Z orzecznictwa wynika ponadto, że: „Rozstrzygnięcie sądu o ustanowieniu drogi koniecznej lub rozszerzeniu zakresu takiej służebności powinno być z reguły poprzedzone opinią biegłego (geodety, rolnika itd. – art. 278 par. 1 KPC), pozwalającą na ocenę, czy przeprowadzenie tej drogi nastąpiło z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej przy najmniejszym obciążeniu nieruchomości służebnej (służebnych)” (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z 2 lipca 1986 roku, III CRN 158/86).
Postępowanie o ustanowienie drogi koniecznej kończy się wydaniem orzeczenia w formie postanowienia. Od postanowienia sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.
Droga konieczna a przesłanki jej ustanowienia
Aby sąd mógł uwzględnić wniosek właściciela o ustanowienie drogi koniecznej, niezbędne jest jednoczesne spełnienie następujących przesłanek:
- brak dostępu do drogi publicznej lub utrudniony dostęp do niej;
- zestawienie potrzeb przyszłej nieruchomości władnącej z najmniejszym możliwym obciążeniem przyszłej nieruchomości obciążonej;
- interes społeczno-gospodarczy przemawiający za ustanowieniem służebności.
Warto mieć na uwadze, że: „W świetle treści art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego podstawową przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Chodzi więc nie tylko o sytuację całkowitego braku takiego dostępu, ale także o taką, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale nieodpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z tej nieruchomości” (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 19 marca 2002 roku, IV CKN 895/00).
Droga konieczna - jak ją wyznaczyć?
Sąd, rozważając możliwe opcje przebiegu przyszłej drogi koniecznej, bierze pod uwagę minimalizowanie obciążenia nieruchomości, po której ma przebiegać droga konieczna.
Z drugiej strony każdorazowo niezbędne jest uwzględnienie faktycznych okoliczności danej sprawy, zarówno tych podmiotowych, związanych z osobami właścicieli, jak i okoliczności przedmiotowych – tych związanych z samymi nieruchomościami.
Co istotne, zgodnie z orzecznictwem: „Najmniejsze obciążenie nieruchomości, przez którą ma prowadzić droga konieczna (art. 145 § 2 KC), nie zawsze wymaga przeprowadzenia tej drogi po linii najkrótszej i przy zaangażowaniu najniższych kosztów. Przesłanka ta podlega ocenie w okolicznościach konkretnej sprawy, z uwzględnieniem kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (art. 145 § 3 KC)” (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 8 stycznia 2010 roku, IV CSK 264/09).
Przy wyznaczaniu drogi koniecznej sąd uwzględni także aspekt społeczny. Sąd, mając do wyboru kilka różnych alternatywnych rozwiązań, powinien zatem wybrać takie rozwiązanie, które jak najmniej przyczyni się do wzniecenia lub pogłębienia konfliktów sąsiedzkich.
Droga konieczna a wynagrodzenie
Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej nie może służyć bezpodstawnemu wzbogaceniu się właściciela nieruchomości obciążonej kosztem właściciela nieruchomości władnącej. Powinno być także proporcjonalne do tego, jak bardzo droga konieczna ingeruje w prawa właściciela nieruchomości obciążonej.
Warto mieć także na uwadze stanowisko orzecznictwa, zgodnie z którym: „Na rozmiar tej korzyści mogą mieć wpływ różne czynniki, zależne od okoliczności konkretnego przypadku, uwzględniane według stanu z chwili orzekania przez sąd (art. 316 § 1 KPC). W szczególności rozmiar tej korzyści wyznaczający wielkość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej może być kształtowany przez wzrost użyteczności nieruchomości władnącej, podniesienie komfortu korzystania z tej nieruchomości, podwyższenie jej wartości rynkowej, koszty i nakłady na urządzenie drogi koniecznej nieponiesione przez właściciela nieruchomości władnącej, uszczerbek doznany przez właściciela nieruchomości obciążonej wskutek ustanowienia służebności. Nie bez znaczenia będą tu oczywiście warunki miejscowe, jak i to, o jakiego rodzaju nieruchomości chodzi. Sąd, orzekając z urzędu na podstawie art. 145 § 1 KC o wynagrodzeniu za ustanowienie służebności drogi koniecznej, jest zobowiązany do przeprowadzenia wszelkich dowodów przydatnych do prawidłowego ustalenia wysokości tego wynagrodzenia” (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 17 stycznia 2019 roku, IV CSK 525/17).
