W naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, czy podział gruntu, w postaci wydzielenia działek, generuje skutki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług. Podział gruntu a podatek VAT i PIT - o tym w poniższym artykule!
Podział gruntu a podatek PIT
Analizując powyższe zagadnienie, w pierwszej kolejności wskażmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie i jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Kluczowe dla kwestii opodatkowania jest zatem określenie momentu nabycia.
Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.
W konsekwencji dla kwestii podatkowych istotny jest wyłącznie moment nabycia. Nie mają natomiast znaczenia okoliczności o charakterze geodezyjnym, kartograficznym czy administracyjnym jak podział działek, ich scalenie, zmiana kwalifikacji działki. Nie są to bowiem okoliczności wpływające na moment nabycia.
Na skutek zmiany ewidencyjnej działki, w postaci jej podziału, nie zmienia się władztwo nad nieruchomością. Wciąż jest to ten sam właściciel i nadal moment nabycia wyznacza akt notarialny dokumentujący moment nabycia.
Powyższe stanowisko potwierdza np. interpretacja Dyrektora IS w Łodzi z 16 sierpnia 2011 roku (nr IPTPB2/415-245/11-4/MD), gdzie możemy przeczytać, że nie jest istotny fakt, czy nieruchomość będzie sprzedana w całości, czy też po podziale nieruchomości na mniejsze działki. Istotne znaczenie ma data nabycia własności nieruchomości.
Przykład 1.
Osoba fizyczna nabyła nieruchomość w 1999 roku. W 2021 roku dokonała podziału nieruchomości na 3 mniejsze działki. W 2022 roku nieruchomość została sprzedana. W opisanym przypadku 5-letni termin opodatkowania należy obliczać od końca roku kalendarzowego nabycia, a nie od końca roku kalendarzowego podziału geodezyjnego. Oznacza to, że w tym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości dokonane w 2022 roku nie będzie podlegać opodatkowaniu.
Podział gruntu a podatek od towarów i usług
Podział gruntu sam w sobie nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie jest to bowiem odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.
W kontekście podatku VAT pojawia się jednak pytanie, czy dokonany podział gruntu może powodować uznanie, że osoba występuje w roli podatnika podatku VAT w momencie dokonania sprzedaży.
Przypomnijmy, że zobowiązanymi do zapłaty podatku VAT są wyłącznie te podmioty, które w myśl ustawy są uznawane za podatników. Jak możemy przeczytać w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W rezultacie status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania danych czynności. Istotne jest zatem ustalenie, czy osoba sprzedająca nieruchomość jest podatnikiem w rozumieniu ustawy o VAT.
Podatnikiem jest natomiast podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą. Zatem osoba fizyczna prowadząca działalność handlową w zakresie obrotu nieruchomościami, która polega w szczególności na wykorzystywaniu rzeczy w sposób ciągły i dla celów zarobkowych, niezależnie od efektu takiej działalności, może zostać uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.
Jednakże nie każda sprzedaż nieruchomości musi obligatoryjnie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż majątku prywatnego, dokonywanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, sama w sobie nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Dopiero w przypadku gdy osoba fizyczna nadaje sprzedaży charakter handlu profesjonalnego, zbliżonego swoją formą do zawodowo podejmowanych czynności w zakresie obrotu nieruchomościami, możemy mieć do czynienia z opodatkowaną podatkiem VAT sprzedażą prywatnej nieruchomości.
Podejmowanie aktywnych działań oraz angażowanie dodatkowych środków w zakresie sprzedaży nieruchomości powoduje, że osoba fizyczna formalnie nieprowadząca działalności gospodarczej może stać się podatnikiem podatku VAT.
W konsekwencji należy zastanowić się, czy czynność podziału gruntu na mniejsze działki może być przesłanką do uznania osoby fizycznej za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
Przedstawiony problem był przedmiotem analizy orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 roku (C-180/10 oraz C-181/10. TSUE). W odpowiedzi na pytanie prejudycjalne polskiego sądu orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Natomiast jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT.
Jak wskazuje wyrok WSA w Gliwicach z 14 listopada 2017 roku (III SA/Gl 704/17), o tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.
Trzeba jednak mieć na względzie, że pojedyncze działanie takie jak podział gruntu nie może być automatycznie traktowane jako determinujące wykonywanie działalności gospodarczej. Nie można bowiem wykluczyć, że podział gruntu stanowi przejaw zwykłego wykonywania prawa własności i jest przejawem zwykłej aktywności osoby fizycznej, a nie działaniem zbliżonym do profesjonalnego handlowca.
Jak wskazał Dyrektor IS w Poznaniu w interpretacji z 23 kwietnia 2010 roku (nr ILPP1/443-36/07/10-S/IM), skoro nabyte nieruchomości stanowią majątek osobisty podatnika, to sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej. Sprzedając działki, podatnik będzie występował jako osoba prywatna, zatem czynność ta pozostanie poza zakresem regulacji ustawy o podatku od towarów i usług. Reasumując, dokonując obecnie sprzedaży z majątku osobistego podzielonych działek, podatnik nie będzie miał obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług.
Przykład 2.
Osoba fizyczna posiada nieruchomość otrzymaną w spadku. Przez wiele lat nieruchomość była wykorzystywana do celów prywatnych. Z uwagi na trudną sytuację finansową, osoba postanowiła dokonać podziału nieruchomości na mniejsze działki i sprzedać całość innemu podmiotowi. W tych okolicznościach sam podział nieruchomości nie może powodować uznania osoby fizycznej za podatnika podatku VAT.
Jak widać z przedstawionej analizy, podział gruntu jest neutralny w ramach podatku PIT. Jeżeli chodzi natomiast o podatek VAT, to należy każdorazowo analizować ogół okoliczności towarzyszących sprzedaży nieruchomości. Jeśli jednak osoba fizyczna dokonuje jedynie podziału prywatnej nieruchomości, to nie można uznać, że implikuje to konieczność zapłaty podatku VAT w momencie sprzedaży.
