Służebność gruntowa – jak uzyskany dochód rozlicza przedsiębiorca?

Choć pojęcie służebności gruntowej kojarzy się głównie z prawem przysługującym osobie fizycznej, to jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby było ono związane także z działalnością gospodarczą prowadzoną przez przedsiębiorców. W niniejszym artykule wyjaśnimy czym jest służebność gruntowa oraz w jaki sposób należy rozliczyć otrzymany dochód na gruncie podatkowym.

Czym jest służebność gruntowa

Służebność gruntowa będąca określonym prawem jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego. Jak możemy przeczytać w art. 285 kc, nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. 

Jak zatem widać z powyższej definicji, istotą służebności gruntowej jest obciążenie nieruchomości na rzecz osoby uprawnionej. Zasadniczo właściciel nieruchomości obciążonej otrzymuje z tytułu służebności gruntowej odpowiednie wynagrodzenie.

Służebność gruntowa w podatku PIT

Zastanówmy się zatem, jak wygląda rozliczenie podatku w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości obciążonej jest przedsiębiorca, a służebność gruntowa jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy dochód z tytułu służebności gruntowej stanowią przychody, które mogą być kwalifikowane do działalności gospodarczej. Jak stanowi art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy PIT za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. 

W kategorii umów o podobnym charakterze należy umieścić służebność gruntową. Jeżeli zatem przedmiotem owej służebności jest składnik majątku (nieruchomość) związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wynagrodzenie za ustanowienie służebności stanowi przychód podlegający opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Kolejny krok to ustalenie, w którym okresie rozliczeniowym przedsiębiorca taki przychód powinien rozpoznać. Przede wszystkim musimy sięgnąć do treści art. 14 ust. 1 ustawy PIT, który podaje nam, że za przychód z działalności uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane.

Doprecyzowanie powyższej reguły ogólnej odnajdziemy w art. 14 ust. 1c ww. ustawy, gdzie wskazano, że za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h–1j i 1n–1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo

2. uregulowania należności.

Warto także wspomnieć o zastrzeżeniu zawartym w art. 14 ust. 1e ustawy PIT. Zgodnie z nim jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. 

Podsumowując powyższe przepisy, możemy wskazać, że w kontekście działalności gospodarczej nie jest istotne, kiedy przedsiębiorca faktycznie otrzyma przychód. Przychodem podatkowym jest bowiem już sam przychód należny, choćby nie został rzeczywiście otrzymany. Jeżeli chodzi natomiast o okres rozliczeniowy, w którym taki przychód przedsiębiorca powinien rozpoznać, to uzależnione jest to od tego, które zdarzenie (wykonanie usługi, wystawienie faktury, uregulowanie należności) powstanie jako pierwsze.

Ponadto służebność gruntowa może być przez strony rozliczana w okresach rozliczeniowych. W takim przypadku przychód powstaje na ostatni dzień tego okresu. Przy czym nie może to być rzadziej niż raz do roku.

Przykład 1.

Nieruchomość należąca do przedsiębiorcy jest obciążona służebnością gruntową. Strony ustaliły kwartalne okresy rozliczeniowe. Podmiot uprawniony nie uregulował należności z tytułu przysługującej mu służebności. Mimo to przedsiębiorca jest zobowiązany rozpoznać przychód podatkowy na ostatni dzień każdego kwartału.

Służebność gruntowa w podatku VAT

Drugi podatek, który dotyczy służebności gruntowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to podatek VAT.

Na gruncie podatku od towarów i usług służebność gruntowa jest kwalifikowana jako odpłatne świadczenie usług. Potwierdza to treść art. 8 ust. 1 ustawy VAT, gdzie wskazano, że poprzez świadczenie usług rozumie się również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Możemy zatem stwierdzić, że otrzymane świadczenie pieniężne z tytułu udzielonej służebności gruntowej stanowi w istocie wynagrodzenie za świadczoną usługę.

Podobnie jak w przypadku podatku PIT, także i tutaj należy określić moment powstania obowiązku podatkowego. W przypadku służebności gruntowej będzie on określany w sposób szczególny.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret 3 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze. Stosownie zaś do art. 19a ust. 7 ww. ustawy w przypadkach, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności. Na podstawie art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

Analiza zaprezentowanych przepisów wskazuje, że zasadniczo obowiązek podatkowy powstanie z dniem wystawienia faktury. Jeżeli natomiast faktura dokumentująca usługę służebności gruntowej zostanie wystawiona w terminie późniejszym lub nie zostanie wystawiona w ogóle – w takim przypadku obowiązek podatkowy powstanie z upływem terminu wystawienia faktury określonego w art. 106i ust. 3 pkt 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności.

Przykład 2.

Nieruchomość należąca do przedsiębiorcy jest obciążona służebnością gruntową. Strony ustaliły kwartalne okresy rozliczeniowe i płatność na ostatni dzień danego kwartału. Przedsiębiorca powinien wystawić fakturę do 15. dnia miesiąca następującego po każdym kwartale, jednak tego nie zrobił. W takim przypadku obowiązek podatkowy powstanie w ustalonym terminie płatności, tj. w ostatnim dniu danego kwartału.

Przechodząc do podsumowania, wskazać należy, że jeżeli nieruchomość obciążona służebnością gruntową jest składnikiem majątku przedsiębiorcy, to otrzymane na tej podstawie wynagrodzenie będzie kwalifikowane do działalności gospodarczej. Wywołuje to określone skutki podatkowe zarówno w podatku PIT, jak i VAT.