Zakup nieruchomości może być finansowany zarówno ze środków własnych, jak i ze źródeł zewnętrznych, gdzie przede wszystkim możemy wyróżnić kredyt bankowy. Na etapie dokonywania odpłatnego zbycia nieruchomości obciążonej kredytem pojawia się pytanie o sposób rozliczenia poniesionego wydatku. W niniejszym artykule postaramy się wyjaśnić, kiedy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym stanowi koszt podatkowy.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym - ustalenie dochodu ze sprzedaży
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek 19% płatny jest od uzyskanego dochodu.
Zasady ustalania dochodu reguluje art. 30e ust. 2 ustawy PIT. Przepis ten podaje, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W naszych dalszych rozważaniach skupimy się na treści art. 22 ust. 6c ustawy PIT. Regulacja ta podaje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Kwestia prawidłowego dokumentowania kosztu nabycia nie nastręcza w tym przypadku większego problemu, ponieważ koszt ten wynika z treści aktu notarialnego.
Wydatek na spłatę kredytu hipotecznego nie jest kosztem podatkowym
Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa określająca sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką nabywca zapłacił zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy nabycie to było sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.
Nie ulega zatem wątpliwości, że kosztem uzyskania przychodów z tytułu, jakim jest sprzedaż mieszkania jest kwota zapłacona za nabycie. Przy czym wymaga wyraźnego podkreślenia, że nie ma znaczenia sposób, w jaki środki te zostały uzyskane.
Kwalifikacji wydatku jako kosztu podatkowego nie zmienia fakt, że środki na zakup nieruchomości pochodzą z własnej pracy, z darowizny bądź z kredytu lub pożyczki.
W konsekwencji wydatków związanych z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości nie można utożsamiać z wydatkiem poniesionym na ten cel. To zatem oznacza, że wydatki na spłatę kapitału kredytu, jak również wydatki związane z jego zaciągnięciem, czyli: odsetki od kredytu na nabycie i wykończenie mieszkania oraz prowizja bankowa, nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego mieszkania. Wynikają one bowiem wyłącznie z faktu zaciągnięcia kredytu bankowego celem sfinansowania zakupu.
Ponadto do katalogu kosztów uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.
Nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:
- zwiększyły jej wartość;
- poniesione zostały w czasie jej posiadania;
- zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.
Przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające ją lub modernizujące, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że wydatki związane z kredytem hipotecznym nie stanowią również nakładów na nieruchomości, ponieważ z samej okoliczności spłaty kredytu bankowego nie wynika w żaden sposób podwyższenie wartości nieruchomości.
Takie stanowisko jest ugruntowane. Potwierdzają to również interpretacje indywidualne, czego przykładem może być treść interpretacji Dyrektora KIS z 7 maja 2021 roku, nr 0114-KDIP3-2.4011.145.2021.1.MS, w której organ zauważył, że zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie np. lokalu mieszkalnego, nieruchomości. Transakcja, jaką jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest uzależniona od dokonania spłaty kredytu bankowego lub kosztów z nim związanych, dlatego spłata kredytu i wydatki związane z zaciągnięciem kredytu nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, skoro nie były poniesione w celu dokonania sprzedaży nieruchomości.
To samo znajdziemy w wyroku WSA we Wrocławiu z 9 listopada 2021 roku, I SA/Wr 471/20: „Spłata kredytu hipotecznego nie mieści się w kategorii nakładu na lokal ani nie zwiększa wartości tego lokalu. Wspomniana spłata nie może być przyjęta jako koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6d updof”.
Przykład 1.
Czy kredyt hipoteczny stanowi koszt podatkowy w momencie sprzedaży nieruchomości?
Osoba fizyczna zakupiła w 2020 roku nieruchomość o wartości 200 000 zł. W celu sfinansowania zakupu zaciągnęła kredyt hipoteczny o wartości 350 000 zł. W 2023 roku nieruchomość została sprzedana za kwotę 300 000 zł. W takim przypadku dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 100 000 zł. Kosztem nabycia jest bowiem kwota 200 000 zł, a nie kwota 350 000 zł. W tym wypadku kosztem nie są wydatki poniesione na spłatę kredytu hipotecznego (spłatę kapitału wraz z odsetkami) oraz koszty obsługi takiego kredytu (prowizje).
Końcowo wskażmy jednak, że w aktualnym stanie prawnym kwota spłaconego kredytu kwalifikuje się do zwolnienia ze względu na własne cele mieszkaniowe. Wynika to z treści art. 21 ust. 30a ustawy PIT, w świetle którego za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Przykład 2.
Czy spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość daje prawo do zwolnienia podatkowego?
Osoba fizyczna zakupiła w 2020 roku nieruchomość o wartości 200 000 zł. W celu sfinansowania zakupu zaciągnęła kredyt hipoteczny o wartości 350 000 zł. W 2023 roku nieruchomość została sprzedana za kwotę 500 000 zł. Kosztem nabycia jest tutaj kwota 200 000 zł. Jeżeli jednak środki uzyskane ze sprzedaży podatnik przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość, to w tym zakresie może skorzystać ze zwolnienia od podatku PIT.
W konsekwencji wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe to także wydatki na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość lub określone prawo majątkowe, niezależnie od tego, czy w kosztach uzyskania przychodów zostały już uwzględnione wydatki sfinansowane tym kredytem, dotyczące zakupu (kosztu nabycia) nieruchomości.
