Spółdzielnie mieszkaniowe istnieją po to, by zaspokajać potrzeby lokalowe ludzi. W jej skład wchodzi wiele ważnych organów, na czele z Radą Nadzorczą. Jakie dokładnie zadania ma Rada Nadzorcza i kto może wchodzić w jej skład?
Czym są spółdzielnie mieszkaniowe?
Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1-3 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:
- budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;
- budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
- budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
- udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych;
- budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.
Wyrok SA w Warszawie z 3 marca 2016 roku (sygn. akt VI ACa 72/15)
„Spółdzielnie mieszkaniowe nie mają charakteru zarobkowego i to różni je od spółek. Prowadzą swą działalność na zasadach non for profit. To znaczy, że dochody spółdzielni nie są wypłacane jej członkom. Jednakże nie wynika stąd, że członkowie spółdzielni nie odnoszą żadnych korzyści z działalności spółdzielni. Spółdzielnia powinna bowiem uzyskane dochody (zysk) przeznaczyć na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, i to także w zakresie obciążającym członków spółdzielni, w tym na remonty i modernizacje. »Zysk« spółdzielni pomniejsza więc wydatki członka spółdzielni związane z pokrywaniem kosztów jej działalności w roku następnym i zapewnia ulepszenie majątku spółdzielni”.
Rada Nadzorcza spółdzielni mieszkaniowej
Rada Nadzorcza jest jednym z ważniejszych organów spółdzielni mieszkaniowej. Jej podstawowym zadaniem jest sprawowanie kontroli i nadzoru nad działalnością całej spółdzielni. W zakres jej kompetencji wchodzi m.in.:
- uchwalanie planów działalności spółdzielni mieszkaniowej;
- uchwalanie programów gospodarczych i regulaminów;
- badanie sprawozdań;
- rozpatrywanie skarg składanych na zarząd spółdzielni mieszkaniowej;
- podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości, nabycia zakładu lub innej jednostki organizacyjnej oraz nieodpłatnego przekazania na majątek dostawców mediów technologicznych sieci i przyłączy do nowo wybudowanych obiektów realizowanych w ramach inwestycji spółdzielni.
Szczegółowy zakres zadań, które może podejmować Rada Nadzorcza spółdzielni mieszkaniowej, powinien zostać określony w stosownym regulaminie. Każda spółdzielnia ma prawo do przygotowania takiego dokumentu we własnym zakresie.
Rada Nadzorcza jest organem kadencyjnym, który działa maksymalnie przez 3 lata – po tym czasie należy dokonać wyboru nowych członków Rady. Jeśli regulamin Rady przewiduje inne zapisy w tym zakresie, to są one z mocy samego prawa nieważne. Rada Nadzorcza nie może więc odgórnie ustalić, że jej kadencja będzie trwała dłużej niż ustawowe 3 lata.
Członkowie Rady Nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej
Członkiem Rady Nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej może być członek danej spółdzielni. Ustawodawca nie wprowadza jednak ograniczenia względem osób prawnych, tak więc one również mogą zasiadać w tej Radzie. Wydaje się dopuszczalne również powołanie członka Rady Nadzorczej, który jest osobą fizyczną nienależącą do danej spółdzielni mieszkaniowej, a która została wskazana przez osobę prawną należącą do tej spółdzielni (analogicznie do art. 45 §2 Ustawy z dnia 16 września 1982 roku – Prawo spółdzielcze).
Zgodnie z treścią art. 82 §1-3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie innych niż zarząd organów spółdzielni mieszkaniowej pełnią swoje funkcje społecznie, z tym że statut może przewidywać wynagrodzenie za udział w posiedzeniach, które jest wypłacane w formie miesięcznego ryczałtu bez względu na liczbę posiedzeń i nie może być większe niż minimalne wynagrodzenie za pracę, o którym mowa w Ustawie z dnia 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. W skład Rady Nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej nie mogą wchodzić osoby, będące pracownikami spółdzielni. Uchwała w sprawie wyboru takiej osoby do Rady nadzorczej jest nieważna. Z chwilą nawiązania stosunku pracy przez członka Rady Nadzorczej ustaje jego członkostwo w Radzie Nadzorczej tej samej spółdzielni. Nie można być członkiem Rady Nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje Rady Nadzorczej.
Z treści powyższego przepisu wynika, że nie można być członkiem Rady Nadzorczej przez więcej niż 2 kolejne kadencje Rady Nadzorczej. Ustawodawca odwołał się tutaj do kadencji Rad Nadzorczej, a nie do kadencji poszczególnych jej członków czy do czasu pełnienia przez nich funkcji w danej kadencji. Bez znaczenia pozostaje zatem to, czy zasiadali oni w Radzie Nadzorczej przez pełny czas trwania kadencji, czy też zasiadali w niej krócej, albo czy w danej kadencji pełnili te funkcje kilkukrotnie. Za każdym razem będzie to bowiem jedna i ta sama kadencja Rady Nadzorczej w rozumieniu omawianego przepisu.
Wyrok SA w Warszawie z 18 czerwca 2015 roku (sygn. akt VI ACa 1032/14)
„W świetle w rozumieniu art. 8[2] ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych fakt, że członek rady nadzorczej nie pełnił funkcji przez pełną kadencję, nie traci poprzez to statusu członka tej rady w okresie, w którym pełnił tę funkcję. Zarówno przepis art. 82 ust. 4 ustawy ogranicza jedynie czas trwania kadencji. Przy przyjęciu, że członek rady nadzorczej, który został wybrany w trakcie trwania kadencji, nie pełnił tej funkcji w rozumieniu wyżej powołanego przepisu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, doszłoby do sytuacji, w której osoba taka mogłaby być wybierana na dowolną ilość kadencji jedynie dlatego, że funkcji nie pełniłaby przez całe trzy lata trwania kadencji”.
Zarobki członków Rady Nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej
Co do zasady członkowie Rady Nadzorczej w spółdzielni mieszkaniowej nie powinni pobierać wynagrodzenia za swoje działania, w praktyce jednak regulaminy Rad zawierają w sobie zapisy, które pozwalają na wypłatę pensji ich członkom w formie ryczałtowej. Najczęściej takie wynagrodzenie jest określone jako ustalony procent od wartości minimalnego lub średniego wynagrodzenia za pracę i wypłacane jest za udział w pracach Rady – na posiedzeniach lub wyznaczonych komisjach.
Przykład 1.
Pan Jan jest członkiem Rady Nadzorczej w spółdzielni mieszkaniowej. Regulamin Rady nie przewiduje prawa członków do żadnego wynagrodzenia. Pan Jan dowiedział się, że jego kolega, który jest członkiem Rady Nadzorczej innej spółdzielni mieszkaniowej, otrzymuje wynagrodzenie ryczałtowe równe 25% aktualnego minimalnego wynagrodzenia za pracę za każdy udział w posiedzeniach Rady. Czy pan Jan może żądać od swojej spółdzielni wypłaty wynagrodzenia za udział w posiedzeniach Rady Nadzorczej?
Nie, ponieważ nie zostało to przewidziane w regulaminie Rady Nadzorczej jego spółdzielni. Jeśli spółdzielnia zmieni swój regulamin i wprowadzi możliwość wynagradzania członków Rady Nadzorczej, wówczas pan Jan będzie mógł otrzymywać stosowną pensję – nie dotyczy to jednak okresu, w którym nie miał prawa do takiego wynagrodzenia.
Podsumowując, Rada Nadzorcza pełni w spółdzielni mieszkaniowej funkcje kontrolne oraz nadzorujące. Co do zasady jej członkowie nie mają prawa do wynagrodzenia, chyba że zostanie to odpowiednio ujęte w Regulaminie działania Rady. Członkiem Rady Nadzorczej nie mogą być osoby zatrudnione w spółdzielni mieszkaniowej.
