W aktualnym stanie prawnym nabycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych po stronie kupującego. Nowelizacja ustawy PCC wprowadziła od 1 stycznia 2024 roku dodatkowy podatek od wielu mieszkań. Najważniejsze założenia tego nowego zobowiązania prezentujemy w naszym dzisiejszym artykule.
Podatek od zakupu nieruchomości – aktualny stan prawny
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli w przypadku zakupu nieruchomości będzie to dzień zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a stawka podatku zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy została określona na poziomie 2%. Podatek jest pobierany i wpłacany do urzędu skarbowego przez notariusza, który w tym przypadku pełni funkcję płatnika.
W tym miejscu warto również odnieść się do kwestii rozgraniczenia podatku PCC oraz podatku VAT. Sprzedaż nieruchomości – stanowiącej na gruncie podatku VAT towar – stanowi odpłatną dostawę towarów, która w zależności od okoliczności może być opodatkowana albo zwolniona od VAT.
Ogólne założenie jest takie, że dana transakcja jest opodatkowana albo podatkiem VAT po stronie sprzedawcy, albo podatkiem PCC po stronie kupującego.
Powyższa zasada znajduje swoje odzwierciedlenie w treści art. 2 pkt 4 ustawy PCC, gdzie czytamy, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług;
- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania tym podatkiem nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy mają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona.
Przy czym mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie np. nieruchomość.
Jednocześnie należy podkreślić, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, jeżeli sprzedawca jest zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (co dotyczy np. deweloperów), to kupujący nie płaci podatku PCC.
Natomiast, jeżeli sprzedawca jest zwolniony od VAT (np. korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dot. pierwszego zasiedlenia), to nabywca ma obowiązek odprowadzenia podatku PCC.
Dodatkowy podatek od wielu mieszkań od 1 stycznia 2024 roku
Na mocy Ustawy z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw od 1 stycznia 2024 roku obowiązuje tzw. dodatkowy podatek od wielu mieszkań.
Do ustawy PCC zostanie dodany nowy art. 7a, zgodnie z którym w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w 1 lub kilku budynkach wybudowanych na 1 nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub ma udziały w tych lokalach, albo nabył już co najmniej 5 takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży 6. i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach bądź udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis stosuje się także wtedy, gdy chociaż 1 z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.
Dodatkowo, jak podaje nowy art. 5 ust. 3 ustawy PCC, w przypadku gdy nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje przez kilku kupujących, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku według stawki określonej w art. 7a ust. 1 są wyłącznie kupujący spełniający warunki, o których mowa w tym przepisie.
W świetle nowych regulacji dla zakupu 6. oraz każdego kolejnego mieszkania stawka podatku PCC wynosi 6%.
Należy podkreślić, że chodzi o nabycie lokali mieszkalnych wybudowanych na 1 nieruchomości gruntowej. Jeżeli na 1 gruncie stoi kilka bloków i ten sam podatnik w każdym bloku nabędzie łącznie co najmniej 6 mieszkań, to obejmie go nowy podatek.
Z drugiej strony możemy wskazać, że jeżeli ten sam podatnik zakupi co najmniej 6 lokali mieszkalnych, ale położonych na różnych gruntach (np. w różnych miejscowościach), to ww. podatek od wielu mieszkań nie znajdzie zastosowania.
W tym miejscu warto także odnotować, jakie zmiany przyniesienie nowelizacja w zakresie treści analizowanego już art. 2 pkt 4 ustawy PCC. Zgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu – obowiązującym od 1 stycznia 2024 roku – nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.
Taka treść przepisu oznacza, że wprowadzono wyłom w zasadzie rozgraniczenia podatku VAT oraz podatku PCC. W przypadku podatku od wielu mieszkań opodatkowanie transakcji podatkiem VAT przez sprzedawcę nie wyłącza podatku PCC po stronie kupującego. To z kolei powoduje, że kupujący zapłaci 6% podatek PCC oraz poniesie ekonomiczny ciężar podatku VAT, który po stronie osób prywatnych nie podlega odliczeniu.
Przykładowo, jeżeli osoba prywatna kupuje od dewelopera 6 mieszkań w nowo wybudowanym budynku, to deweloper będzie zobowiązany odprowadzić podatek VAT do sprzedaży mieszkań (brak możliwości zastosowania zwolnienia) oraz jednocześnie kupujący zapłaci 6% podatek PCC.
Zgodnie z założeniami ustawodawcy wprowadzenie dodatkowego podatku od wielu mieszkań ma na celu zahamowanie procesu windowania cen nieruchomości. Uznając słuszność tego założenia, należy jednak podać w wątpliwość słuszność dwukrotnego opodatkowania tej samej transakcji dwoma podatkami, tj. jednocześnie podatkiem VAT oraz podatkiem PCC.
