Spółdzielnia mieszkaniowa istnieje przede wszystkim po to, by zaspokajać potrzeby lokalowe osób fizycznych. Czy tego rodzaju podmioty mają inne zadania? Kto może założyć spółdzielnię mieszkaniową i jak rozliczać taką działalność?
Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa?
Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem posiadającym osobowość prawną działającym na podstawie dwóch aktów prawnych – Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawy Prawo spółdzielcze. Spółdzielnię mieszkaniową kwalifikujemy jako zrzeszenie, które podlega rejestracji w KRS.
Zgodnie z treścią art. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Przedmiotem działalności spółdzielni jest nie tylko ogólnie rozumiany nadzór nad wchodzącymi w jej skład nieruchomościami, ale także:
- budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;
- budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
- budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
- udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych;
- budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
- wykonywanie działalności jako obywatelska społeczność energetyczna w rozumieniu art. 3 pkt 13f Ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku – Prawo energetyczne.
„Spółdzielnie mieszkaniowe nie mają charakteru zarobkowego i to różni je od spółek. Prowadzą swą działalność na zasadach non for profit. To znaczy, że dochody spółdzielni nie są wypłacane jej członkom. Jednakże nie wynika stąd, że członkowie spółdzielni nie odnoszą żadnych korzyści z działalności spółdzielni. Spółdzielnia powinna bowiem uzyskane dochody (zysk) przeznaczyć na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, i to także w zakresie obciążającym członków spółdzielni, w tym na remonty i modernizacje. »Zysk« spółdzielni pomniejsza więc wydatki członka spółdzielni związane z pokrywaniem kosztów jej działalności w roku następnym i zapewnia ulepszenie majątku spółdzielni”.
Jak założyć spółdzielnię mieszkaniową?
Spółdzielnia mieszkaniowa jest szczególną formą spółdzielni i do jej założenia konieczne będzie uzyskanie wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym (dopiero od tego momentu spółdzielnia może oficjalnie działać w obrocie prawno-gospodarczym). Przed złożeniem wniosku o wpis należy jednak przygotować odpowiednią dokumentację dla nowej spółdzielni.
Pierwszym krokiem jest sporządzenie statutu, na podstawie którego będzie działała nasza spółdzielnia. W jego treści powinniśmy zamieścić:
- oznaczenie nazwy z dodatkiem „spółdzielnia mieszkaniowa” i podaniem jej siedziby;
- przedmiot działalności spółdzielni oraz czas trwania, o ile założono ją na czas określony;
- wysokość wpisowego oraz wysokość i liczbę udziałów, które członek obowiązany jest zadeklarować, terminy wnoszenia i zwrotu oraz skutki niewniesienia udziału w terminie; jeżeli statut przewiduje wnoszenie więcej niż 1 udziału, może określać ich górną granicę;
- prawa i obowiązki członków;
- zasady i tryb przyjmowania członków, wypowiadania członkostwa, wykreślania i wykluczania członków;
- zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania uchwał;
- zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni;
- zasady podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat spółdzielni.
Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:
- której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
- której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
- której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
- będąca założycielem spółdzielni.
Członkiem spółdzielni może być również osoba prawna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ekspektatywa własności lub będąca założycielem spółdzielni. Osobie tej nie przysługuje jednak spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Członkiem spółdzielni może być także osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu.
Drugim krokiem przy zakładaniu spółdzielni mieszkaniowej jest zwołanie założycielskiego walnego zgromadzenia członków spółdzielni, na którym uchwalany jest statut. Następnie członkowie podejmują uchwałę o powołaniu spółdzielni, wybierają radę nadzorczą i ewentualnie zarząd, jeżeli nowo uchwalony statut przewiduje wybór zarządu przez walne zgromadzenie.
Ostatnim krokiem jest złożenie wniosku rejestracyjnego do KRS – dokonuje tego zarząd spółdzielni mieszkaniowej. Wniosek może zostać złożony wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem Portalu Rejestrów Sądowych. Funkcjonująca przez wiele lat forma papierowa nie jest obecnie dopuszczalna, stąd wszelkie wnioski wysyłane do sądu pod tą postacią nie będą w ogóle rozpatrywane. Pamiętajmy, że wniosek muszą podpisać wszyscy członkowie Zarządu spółdzielni – każdy z nich musi więc mieć aktywny profil zaufany albo certyfikowany podpis elektroniczny.
Spółdzielnia mieszkaniowa nabywa osobowość prawną z chwilą jej zarejestrowania, przy czym we wniosku rejestracyjnym możliwe jest wskazanie późniejszej daty rozpoczęcia działalności.
Rozliczenia i księgowość w spółdzielni mieszkaniowej
Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą dwie formy rozliczeń swojej działalności:
- pokrywanych z opłat pobieranych od lokatorów;
- pokrywanych z dodatkowej działalności spółdzielni, która podlega opodatkowaniu.
Dla każdej nieruchomości wchodzącej w skład spółdzielni mieszkaniowej należy prowadzić oddzielną dokumentację, w tym osobną ewidencję rozliczenia przychodów i kosztów utrzymania nieruchomości oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego. Dodatkowo spółdzielnie tego typu muszą przyjąć uchwałę o zasadach prowadzenia rachunkowości.
Spółdzielnie mieszkaniowe z racji posiadanej przez siebie osobowości prawnej muszą prowadzić księgi rachunkowe oraz sporządzać sprawozdania finansowe zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości. Nie mają one jednak możliwości prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Sprawozdanie finansowe sporządzane na koniec roku skierowane jest głównie do członków spółdzielni. Muszą być w nim zawarte wszystkie informacje, które mogą być ważne dla członków spółdzielni oraz jej lokatorów. W ramach takiego sprawozdania należy również stworzyć bilans, rachunek zysków i strat oraz informację dodatkową – wstęp i odpowiednie objaśnienia. Sprawozdanie finansowe spółdzielni mieszkaniowej musi zostać zatwierdzone przez walne zgromadzenie członków spółdzielni – decyduje ono także o podziale zysku lub sposobie pokrycia straty. Nadwyżki lub niedobory przechodzą do rozliczenia w następnym roku, zmniejszając lub podwyższając w ten sposób czynsze lokatorom.
Podsumowując, spółdzielnie mieszkaniowe są formą zrzeszeń podlegających obowiązkowemu wpisowi do KRS. Nabywają osobowość prawną z chwilą wpisania ich do rejestru, przy czym wcześniej należy sporządzić dla niej statut oraz ustanowić odpowiednie organy. Tego rodzaju spółdzielnie mają obowiązek prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz rozliczają się dwuzakresowo – od opłat pobieranych od swoich lokatorów oraz od dodatkowej działalności podlegającej opodatkowaniu.
