Wyzbywając się majątku, np. sprzedając mieszkanie lub inną cenną rzecz, sprzedawca nie zawsze musi tego dokonywać permanentnie. Prawo cywilne daje możliwości, dzięki którym w określonych okolicznościach były właściciel będzie miał prawo wykupić wcześniej sprzedaną rzecz. Kiedy indziej potencjalny nabywca może „zaklepać” sobie daną rzecz, na wypadek gdyby jej właściciel zdecydował się na jej sprzedaż. Prawo odkupu oraz prawo pierwokupu stanowią szczególny rodzaj sprzedaży, wprowadzając pewne ograniczenia zarówno w sferze praw nabywcy rzeczy, jak też potencjalnego nowego kupca. Mimo iż w mowie potocznej obie te instytucje stosowane są często zamiennie, stanowią odmienne od siebie uregulowania, z innymi przesłankami oraz konsekwencjami, także w sferze osób trzecich. Prawo odkupu a prawo pierwokupu, na czym podlega oraz czym się różnią? O tym w niniejszym artykule.
Prawo odkupu a prawo pierwokupu
Prawo odkupu i pierwokupu to instrumenty wprowadzone przez Kodeks cywilny, dzięki którym osoby nieposiadające tytułów prawnych do danych rzeczy zachowują pewną kontrolę nad ich losem. Prawo odkupu stosowane jest zazwyczaj w przypadku przedmiotów o dużej wartości materialnej lub sentymentalnej. Zdarzają się sytuacje, że dana rzecz zostaje wystawiona na sprzedaż z „przymusu” ekonomicznego. Właściciel, pozostając w trudnej sytuacji materialnej, decyduje się na wyzbycie majątku, jednakże niektóre przedmioty są dla niego na tyle ważne, że postanawia sobie, iż w sytuacji polepszenia się jego stanu finansowego odkupi je. Z kolei prawo pierwokupu to uprawnienie do zakupu określonej rzeczy w pierwszej kolejności, na wypadek gdyby jej właściciel miał zamiar ją sprzedać. Prawo to działa wyłącznie w przypadku, kiedy jej właściciel będzie sprzedawał określoną rzecz – osoba upoważniona z tego prawa nie może jednak żądać jej sprzedaży.
Jak należy rozumieć prawo odkupu?
Zgodnie z art. 595 kc prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne, natomiast przy kilku uprawnionych, w sytuacji gdy niektórzy z nich nie wykonują tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości. Oznacza to, że ustawodawca ograniczył możliwość rozporządzania omawianym prawem – pierwotny właściciel rzeczy nie może odstąpić (np. sprzedać) swojego uprawnienia osobie trzeciej. Nie ma natomiast przeszkód, aby prawo to zostało nabyte w drodze dziedziczenia. Niepodzielność prawa oznacza z kolei, że musi być ono realizowane co do całości rzeczy sprzedanej, nawet jeżeli istnieje prawna i realna możliwość jej podziału. Odnosząc się do kwestii wielości uprawnionych do prawa odkupu zasadą jest, iż jego realizacja wymaga współdziałania ze strony uprawnionych. Stosowne oświadczenie woli co do chęci odkupu rzeczy powinno być złożone jednocześnie przez wszystkie upoważnione do tego osoby. Możliwość zrealizowania prawa odkupu przez niektórych uprawnionych wymaga zatem ustalenia, że pozostałe osoby zrezygnowały ze swoich uprawnień.
Prawo odkupu w praktyce
Paragraf 1 art. 593 kc wprowadza ograniczenia czasowe do instytucji prawa odkupu. Uprawniony może skorzystać ze swojego prawa maksymalnie w okresie 5 lat. Dłuższy termin uregulowany przez strony w umowie ulega z mocy prawa skróceniu do lat pięciu. Oznacza to, że upływ terminu umownego lub ustawowego (w przypadku ustalenia przez strony terminu dłuższego niż ustawowy) powoduje wygaśnięcie prawa odkupu. Termin ten należy liczyć, zaczynając od chwili zawarcia umowy, a w przypadku późniejszego ustalenia prawa odkupu – od chwili wprowadzenia tego zastrzeżenia do umowy.
Przyjmuje się, iż prawidłowe złożenie oświadczenia sprzedawcy o chęci odkupu rzeczy rodzi obowiązek zawarcia umowy sprzedaży między stronami. Forma oświadczenia woli osoby uprawnionej powinna być taka sama, jak forma szczególna wymagana dla zawarcia umowy pierwotnej. Ma to wyjątkowe znaczenie przy rozporządzaniu prawem własności do nieruchomości. W takim wypadku oświadczenie o chęci realizacji prawa odkupu musi przyjąć formę aktu notarialnego.
Cena odkupu może być ustalona przez strony w pierwotnej umowie sprzedaży, a jeżeli do tego nie doszło – przy użyciu kryteriów określonych w art. 594 § 1 kc. Przepis ten wskazuje, iż cena sprzedaży musi uwzględniać ceny sprzedaży pierwotnej oraz koszty sprzedaży (np. wynagrodzenia pełnomocników, opłat notarialnych, transportu czy ubezpieczenia rzeczy). Uznać należy, że przepis ten ewidentnie faworyzuje uprawnionego do odkupu, gdyż nie pozwala na dokonanie waloryzacji ceny. Dopuszcza jedynie zobowiązanie uprawnionego do zwrotu nakładów, ale tylko tych koniecznych, innych zaś w granicach istniejącego wzbogacenia.
Co się dzieje, gdy kupujący odmawia odsprzedania rzeczy?
W przypadku gdyby kupujący odmówił przeniesienia prawa własności na uprawnionego, ten ma prawo wyjść z powództwem sądowym do nakazania kupującemu złożenia odpowiedniego oświadczenia w tej kwestii. Prawomocne orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie kupującego, pozwalając na odkupienie przedmiotu prawa odkupu.
Jeżeli jednak nie zważając na prawo odkupu, kupujący sprzeda rzecz osobie trzeciej, nie istnieje możliwość uznania takiej czynności za bezskuteczną. Uprawnionemu przysługuje wówczas jedynie odszkodowanie z tytułu niewykonania zobowiązania według zasad ogólnych określonych przez art. 471 i nast. kc.
Czym jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu reguluje art. 596 i nast. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 596 kc prawo pierwokupu stanowi zastrzeżenie pierwszeństwa uprawnionego zakupu oznaczonej rzeczy, na wypadek gdyby druga strona sprzedała tę rzecz osobie trzeciej. Przepis ten ma charakter bezwzględnie wiążący, tj. nie można go umownie wyłączyć. Aby lepiej zrozumieć istotę tej instytucji, należy wskazać, jak prawo pierwokupu powinno być stosowane w praktyce. W sytuacji gdy z mocy prawa (głównie odnosi się do Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego) lub w umowie pierwotnej zostanie zastrzeżone prawo pierwokupu, sprzedawca, planując sprzedać rzecz, zobowiązany jest do zawarcia z osobą trzecią warunkowej umowy sprzedaży, tj. takiej pod warunkiem, że uprawniony z prawa pierwokupu nie będzie wysuwał roszczeń do sprzedaży rzeczy na jego osobę. Następnie sprzedawca powinien zaoferować uprawnionemu zakup tej rzeczy na takich samych warunkach, jakie wynikają z umowy warunkowej zawartej z osobą trzecią. Jeżeli osoba uprawniona w ciągu określonego terminu nie złoży oświadczenia o chęci zakupu, wówczas wcześniej wspomniana umowa warunkowa z osobą trzecią dochodzi do skutku. Termin dla uprawnionego wynosi tydzień, a w przypadku nieruchomości – miesiąc. Jeżeli uprawniony oświadczy, iż chce wykonać przynależne mu prawo pierwokupu, wtedy między nim a sprzedającym dochodzi do zawarcia umowy o tej samej treści, co umowa warunkowa zawarta z osobą trzecią.
Samo zastrzeżenie umowne prawa pierwokupu dla swej skuteczności nie wymaga żadnych szczególnych form. Dla celów dowodowych przyjmuje się jednak, iż powinno przyjąć co najmniej formę pisemną. Ciekawa w tym przypadku jest kwestia prawa pierwokupu nieruchomości. Przez długi okres zastrzeżenie to wiązano z obowiązkiem zachowania formy aktu notarialnego. Z czasem jednak stanowisko to uległo zmianie. Przyjęto, iż prawo pierwokupu nie tworzy zobowiązania do przeniesienia własności, tak więc kwestia ta powinna być rozpatrywana poprzez ogólne przepisy dotyczące formy czynności prawnej. Oznacza to zatem, że również zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości może przybrać formę dowolną. Tak jak w przypadku prawa odkupu, i tutaj możliwym jest zabezpieczenie rozporządzania nieruchomością poprzez dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Wskutek tego w wypadku przeniesienia własności nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu ujawnionym w księdze wieczystej prawo to staje się skuteczne względem nabywcy nieruchomości.
Sankcje za nieprzestrzeganie prawa pierwokupu
Jak zostało wcześniej wskazane, sprzedawca ma obowiązek zawiadomić uprawnionego o sprzedaży oraz podać mu do wiadomości istotne postanowienia warunkowej umowy sprzedaży sporządzonej z osobą trzecią. Co istotne, uprawniony może wykonać należące mu się prawo nawet wówczas, gdy sprzedawca nie powiadomi go o umowie sprzedaży, lecz wiadomość o tym uzyska z innego źródła. W przypadku jednak, gdy sprzedawca zawrze z osobą trzecią umowę bezwarunkową i dokona przeniesienia prawa własności, umowa ta będzie ważna (prawo pierwokupu „wygasa”). Uprawniony będzie mógł jedynie żądać odszkodowania za wynikłą szkodę wskutek działania osoby zobowiązanej.
Tak jak to ma miejsce w przypadku prawa odkupu, i tutaj nie ma możliwości zastosowania bezskuteczności umowy. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy. Zawarcie przez zobowiązanego umowy sprzedaży z osobą trzecią z naruszeniem prawa pierwokupu w takim wypadku będzie z mocy prawa nieważne. Podkreślić przy tym należy, że nieważność umowy nie powoduje, że uprawniony będzie mógł skorzystać z prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu uaktywnia się wyłącznie poprzez działanie zobowiązanego. Jeżeli więc sprzedawca – po unieważnieniu pierwszej umowy – nie zdecyduje się na ponowną sprzedaż rzeczy, uprawniony nie będzie mógł jej nabyć.
Prawo odkupu a prawo pierwokupu – podsumowanie
Prawo odkupu i pierwokupu, mimo iż mają wiele elementów wspólnych, stanowią zupełnie różne instytucje prawne. Wynika to chociażby z faktu usytuowania ich w innych rozdziałach Kodeksu cywilnego. Prawo odkupu to uprawnienie sprzedającego do odkupienia sprzedanej rzeczy na swoje żądanie, w przeciągu terminu określonego w umowie (maksymalnie w ciągu 5 lat). W przypadku prawa pierwokupu nie musi dojść do sprzedaży rzeczy przez uprawnionego. Jego prawo wynika wyłącznie z umowy zawartej z właścicielem rzeczy, a polega ona na tym, iż w przypadku gdy właściciel ten zdecyduje się na sprzedaż, uprawniony ma pierwszeństwo w nabyciu na warunkach rynkowych. Prawo to nie zostało ograniczone czasowo. Obie instytucje łączy jednak to, że w razie sprzedaży przedmiotu na rzecz osoby trzeciej bez uwzględnienia prawa uprawnionych umowa taka jest ważna. Wówczas osobom uprawnionym przysługuje jedynie żądanie wypłacenia odszkodowania za poniesione straty.
