Książka obiektu budowlanego – kiedy musi być prowadzona?

Proces budowlany kojarzy nam się z całą masą obowiązków, formularzy, wniosków, opłat itd. Niestety, zakończenie budowy wcale nie oznacza, że z barków właściciela lub podmiotu zarządzającego budynkiem został zdjęty cały ciężar „papierkowej roboty”. Książka obiektu budowlanego powinna zostać założona po rozpoczęciu użytkowania, mają znajdować się w niej wpisy dotyczące m.in. przeglądów technicznych czy modyfikacji obiektu. Jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji warto się zainteresować tą kwestią, aby później nie było niemiłych niespodzianek. Kto zatem musi prowadzić taką książkę oraz co powinno się w niej znaleźć?

Książka obiektu budowlanego – co to jest?

Książka obiektu budowlanego to dokument, do którego prowadzenia zobowiązuje ustawa – Prawo budowlane, mająca odzwierciedlać wszelkie prace i zdarzenia związane z użytkowaniem budynku. W treści książki powinny znaleźć się zapisy m.in. o kontroli i przeglądach stanu technicznego, remontach czy przebudowach.

Książka obiektu budowlanego powinna zostać założona najpóźniej w dniu oddania obiektu do użytkowania. Musi być przy tym prowadzona regularnie i skrupulatnie przez cały czas korzystania z obiektu. W skrócie jest to zbiór dokumentacji ukazujący całe „życie” budynku, od jego posadowienia do likwidacji.

Co znajdziemy w książce obiektu budowlanego?

KOB jest dosyć rozbudowanym dokumentem, składa się z 10 sekcji. Jedne należy uzupełnić jedynie danymi budynku, inne trzeba będzie regularnie wypełniać nowymi zdarzeniami. 

Zakres treści książki obiektu budowlanego obejmuje takie tomy jak:

1. strona tytułowa;
2. tablica Nr I – Informacje o obiekcie budowlanym;
3. tablica Nr II – Dane właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego;
4. tablica Nr III – Przeprowadzone kontrole, o których mowa w art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego;
5. tablica Nr IV – Ekspertyzy i opinie techniczne;
6. tablica Nr V – Przeglądy techniczne, konserwacja oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych;
7. tablica Nr VI – Roboty budowlane związane z obiektem budowlanym wykonywane po oddaniu do użytkowania;
8. tablica Nr VII – Katastrofy budowlane dotyczące obiektu budowlanego;
9. tablica Nr VIII – Decyzje, postanowienia, zaświadczenia i inne dokumenty wydane przez organy administracji publicznej, dotyczące obiektu budowlanego.

Strona tytułowa

Na stronie tytułowej KOB umieszcza się informacje o rodzaju obiektu budowlanego, adresie obiektu, dacie założenia książki. Co bardzo ważne, te same dane zamieszcza się na pierwszej stronie każdego z tomów wymienionych akapit wyżej.

Na stronie tytułowej zamieszcza się także indywidualny numer książki obiektu budowlanego nadawany przez system c-KOB (jeżeli jest prowadzona w wersji elektronicznej), numer tomu i liczbę stron (jeżeli książka prowadzona jest w wersji papierowej).

Informacje o obiekcie budowlanym

Zakres informacji o obiekcie budowlanym zamieszczany w książce obiektu budowlanego jest bardzo szeroki. Ta sekcja powinna zawierać: rodzaj obiektu budowlanego, funkcję obiektu budowlanego, rok oddania obiektu budowlanego do użytkowania, charakterystyczne parametry techniczne obiektu budowlanego, w szczególności: informacje o powierzchni zabudowy budynku, powierzchni dachu budowli, wysokości, kubaturze, liczbie kondygnacji nadziemnych i podziemnych, liczbie lokali mieszkalnych budynku mieszkalnego wielorodzinnego, rodzaju konstrukcji nośnej oraz o występowaniu w obiekcie wyrobów zawierających azbest, informacje o wyposażeniu obiektu budowlanego w instalacje i urządzenia, informacje o wymaganych kontrolach okresowych, plan sytuacyjny obiektu budowlanego zawierający dane, lokalizację obiektu budowlanego, a w przypadku książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej również oznaczenie obiektu na mapie, nazwę właściwego organu nadzoru budowlanego.

Dane właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego

Kolejna sekcja również dotyczy danych, tym razem tych o właścicielu lub zarządcy. Należy zatem wskazać informacje w przedmiocie: imienia i nazwiska lub nazwy (w przypadku przedsiębiorcy lub innej jednostki), adresu e-mail, adresu zamieszkania lub siedziby, a także – o ile taka występuje – dane osoby fizycznej upoważnionej do prowadzenia książki obiektu budowlanego.

Przeprowadzone kontrole

W tym dziale zamieszcza się wpisy o kontrolach przeprowadzonych na podstawie art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego. Dane te to: data przeprowadzenia kontroli, imię i nazwisko osoby przeprowadzającej kontrolę, informacje o numerze, rodzaju i zakresie posiadanych uprawnień budowlanych albo innych uprawnień dających podstawę do przeprowadzania kontroli, zakres kontroli, ustalenia dokonane w zakresie kontroli, informacje, czy zostały stwierdzone nieprawidłowości, informacje, czy stwierdzone nieprawidłowości stanowiły uszkodzenia lub braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem, zalecenia wskazujące czynności mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości wraz z terminem ich wykonania, jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości, informacje, czy kontrola dotyczyła budynku o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 albo innego obiektu budowlanego o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2, metody i środki użytkowania elementów obiektu budowlanego narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, w przypadku kontroli tych elementów, zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach poprzednich kontroli.

Ekspertyzy i opinie techniczne

Zakres danych, jakie należy zamieszczać w tej sekcji, obejmuje: datę sporządzenia ekspertyzy lub opinii technicznej, imię i nazwisko osoby, która sporządziła ekspertyzę lub opinię techniczną, informacje o przyczynach zlecenia opracowania oraz cel, dla którego została opracowana ekspertyza lub opinia techniczna, wnioski wynikające z ekspertyzy lub opinii technicznej, sposób wykorzystania ekspertyzy lub opinii technicznej.

Przeglądy techniczne, konserwacja oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych

Kolejno w książce znajduje się sekcja dotycząca przeglądów technicznych. Zamieszcza się w niej: datę i zakres przeprowadzonego przeglądu technicznego, konserwacji lub naprawy urządzeń przeciwpożarowych, imię i nazwisko osoby, która dokonała tych czynności i wnioski.

Roboty budowlane

Jeżeli po dniu oddania obiektu do użytkowania zostają przeprowadzane roboty budowlane, fakt ten musi zostać odnotowany w KOB. W tej sekcji zamieszcza się: datę rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, zakres wykonanych robót budowlanych, dane identyfikujące protokół kontroli, jeżeli wykonanie robót budowlanych stanowiło zalecenie z tej kontroli.

Katastrofy budowlane

W przypadku zaistnienia katastrofy budowlanej w KOB musi zostać odnotowane to zdarzenie. Informacje, jakie powinny się znaleźć w książce, to przynajmniej: data, zakres i ustalone przyczyny katastrofy budowlanej.

Decyzje, postanowienia, zaświadczenia

W ostatnim tomie zamieszcza się wszelkie decyzje, postanowienia, zaświadczenia i inne dokumenty wydane przez organy administracji publicznej, dotyczące obiektu budowlanego. Oznacza się tutaj organ administracji publicznej, datę wydania decyzji, postanowienia, zaświadczenia lub innego dokumentu, informacje dotyczące rodzaju i treści wydanych dokumentów.

Jakie obiekty muszą mieć książkę obiektu budowlanego?

Przepis art. 60b Prawa budowlanego wskazuje, że książkę obiektu budowlanego prowadzi się dla:

• budynku – zgodnie z definicją legalną zawartą w ustawie budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz mający fundamenty i dach;
• obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2 Prawa budowlanego – chodzi o obiekt, którego projekt architektoniczno-budowlany oraz techniczny był weryfikowany pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę mającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

Z powyższego może się wydawać, że KOB dotyczy tak naprawdę każdego obiektu, który ma fundamenty, tj. został połączony z gruntem. Są jednak pewne wyjątki. Ustawodawca zwolnił z obowiązku prowadzenia książki:

1. budynki:
• mieszkalne jednorodzinne,
• garażowe i gospodarcze w zabudowie jednorodzinnej;
2. obiekty budowlane:
• budownictwa zagrodowego i letniskowego,
• wymienione w art. 29 ust. 1 i 2, z wyłączeniem sieci gazowych;
3. drogi lub obiekty mostowe, dla których jest prowadzona książka drogi lub książka obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.

Książka obiektu budowlanego - kto ją prowadzi?

Książkę ma obowiązek założyć właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Właścicielem może być zarówno osoba fizyczna (prywatna lub prowadząca działalność gospodarczą), jak i osoba prawna (np. spółka jawna, spółka z o.o.), o ile ma ona tytuł właściciela lub współwłaściciela.

Zarządcą obiektu z kolei może być osoba fizyczna mająca licencję zawodową (uregulowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami), która zawarła umowę w przedmiocie zarządzania budynkiem z jego właścicielem.

Kiedy należy założyć KOB?

Książka musi zostać założona zaraz po zakończeniu budowy. Jest na to niewiele czasu. Ustawa wskazuje, że maksymalny termin to 30 dni i jest on liczony od:

• doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – w przypadku obiektu budowlanego, do którego użytkowania jest wymagana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie;
• upływu terminu na zgłoszenie, w drodze decyzji, przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo doręczenia zaświadczenia organu nadzoru budowlanego o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu – w przypadku obiektu budowlanego, do którego użytkowania jest wymagane zawiadomienie o zakończeniu budowy;
• dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – jeżeli w wyniku tej zmiany obiekt budowlany niewymagający wcześniej założenia książki obiektu budowlanego stał się obiektem budowlanym, dla którego należy prowadzić książkę obiektu budowlanego.

Jak długo należy prowadzić książkę?

Jak wspomniano na początku, KOB ma za zadanie odzwierciedlać cały okres funkcjonowania obiektu budowlanego. Oznacza to, że musi ona być prowadzona przez cały czas użytkowania budynku. Właściciel lub zarządca ma obowiązek dokonać zamknięcia książki w terminie miesiąca od dnia zakończenia rozbiórki obiektu. Dokonuje się tego w systemie c-KOB.

Czy tylko właściciel i zarządca mogą dokonywać wpisów?

Założenie i prowadzenie (w tym przechowywanie) książki leży po stronie właściciela lub zarządcy. Nie są oni jednak jedynymi podmiotami, które są uprawnione do dokonywania wpisów. Oprócz nich takie prawo mają również osoby wskazane w książce do jej prowadzenia oraz osoby przeprowadzające kontrole obiektu.