Prawo do ulgi termomodernizacyjnej a budynek mieszkalno-usługowy

Ulga termomodernizacyjna jest jedną z preferencji podatkowych przewidzianych dla podatników podatku PIT i dotyczącą wydatków termomodernizacyjnych budynku mieszkalnego. W praktyce możemy jednak spotkać się z nieruchomościami, które mają charakter mieszany (np. mieszkalno-usługowy). Czy również w stosunku do takiego obiektu przysługuje prawo do ulgi termomodernizacyjnej? W poniższym artykule postaramy się odpowiedzieć na to pytanie.

Prawo do ulgi termomodernizacyjnej - warunki

Zgodnie z art. 26h ust. 1 ustawy PIT podatnik będący właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma prawo odliczyć od podstawy obliczenia podatku ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 lub art. 30c ust. 2, wydatki poniesione w roku podatkowym na materiały budowlane, urządzenia i usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w tym budynku, określone w przepisach wydanych na podstawie ust. 10, które zostanie zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.

W myśl ww. przepisu adresatami ulgi termomodernizacyjnej są podatnicy podatku dochodowego opłacający podatek według skali podatkowej, 19-procentowej stawki podatku oraz opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, będący właścicielami lub współwłaścicielami jednorodzinnych budynków mieszkalnych, ponoszący wydatki na realizację przedsięwzięć termomodernizacyjnych.

Ponadto, prawo do ulgi termomodernizacyjnej przysługuje pod warunkiem zakończenia przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w okresie do trzech kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.

W świetle powyższego możemy zatem wskazać, że ustawa PIT wskazuje trzy elementarne warunki zastosowania ulgi:

• podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

• podatnik poniósł wydatki na materiały budowlane, urządzenia lub usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w tym budynku (wykaz znajduje się w rozporządzeniu Ministra Inwestycji i Rozwoju);

• inwestycja zostanie zakończona w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym został poniesiony pierwszy wydatek.

Pamiętać również należy, że kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 000 zł w odniesieniu do wszystkich realizowanych przedsięwzięć termomodernizacyjnych w poszczególnych budynkach, których podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem.

Wysokość ww. wydatków ustala się na podstawie faktur wystawionych przez podatnika podatku od towarów i usług niekorzystającego ze zwolnienia od tego podatku.

Odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok podatkowy, w którym poniesiono wydatki. Jego kwota nieznajdująca pokrycia w rocznym dochodzie podatnika podlega odliczeniu w kolejnych latach, nie dłużej jednak niż przez 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego

Ustawa PIT wskazuje, że ulga termomodernizacyjna może dotyczyć wyłącznie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W konsekwencji z zakresu przedmiotowego ulgi wyłączone są inwestycje w lokalach mieszkalnych czy w budynkach użytkowych bądź gospodarczych.

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy możliwe jest zastosowanie ulgi w budynku o mieszanym charakterze, należy sięgnąć do definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zgodnie z art. 5a pkt 18b ustawy PIT budynek mieszkalny jednorodzinny, o którym mowa w ww. art. 26h ust. 1, to budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a ww. ustawy, ilekroć jest w niej mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym, należy przez to rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Jak zatem widać, nieruchomość, na której dokonywane są inwestycje termomodernizacyjne, musi spełniać określone przesłanki:

• musi stanowić konstrukcyjną całość;

• musi służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

• maksymalna powierzchnia lokalu użytkowego w takim budynku nie może przekraczać 30% powierzchni całkowitej.

W kontekście rozpatrywanego problemu szczególnie ważny jest ostatni warunek. Spełnienie tej przesłanki daje podatnikowi prawo do skorzystania z ulgi w budynku o mieszanym przeznaczeniu. Jeżeli natomiast powierzchnia lokalu użytkowego przekraczać będzie 30% powierzchni całkowitej, to taki budynek przestaje być jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, co w konsekwencji powoduje, że prawo do ulgi termomodernizacyjnej wobec takiego obiektu nie przysługuje.

Budynek mieszkalno-usługowy a prawo do ulgi termomodernizacyjnej

W sytuacji gdy są spełnione warunki co do proporcji pomiędzy częścią usługową budynku jednorodzinnego a całościową powierzchnią, możliwe jest skorzystanie z ulgi termomodernizacyjnej. 

Przepisy nie wskazują w tym zakresie żadnej proporcji dzielenia ulgi na część usługową i część mieszkalną budynku, w związku z czym ulga przysługuje co do całości powierzchni budynku. Trzeba jednak podkreślić, że wydatki muszą dotyczyć celów termomodernizacyjnych, które również zostały zdefiniowane w ustawie PIT. 

W myśl art. 5a pkt 18c ustawy PIT przedsięwzięcie termomodernizacyjne to przedsięwzięcie termomodernizacyjne w rozumieniu Ustawy z dnia 21 listopada 2008 roku o wspieraniu termomodernizacji i remontów.

W myśl art. 2 pkt 2 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów użyte w ustawie określenia oznaczają przedsięwzięcia termomodernizacyjne – przedsięwzięcia, których przedmiotem jest:

1. ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie zapotrzebowania na energię dostarczaną na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania do budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania oraz budynków stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego służących do wykonywania przez nie zadań publicznych;
2. ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie strat energii pierwotnej w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła, jeżeli budynki wymienione w lit. a, do których dostarczana jest z tych sieci energia, spełniają wymagania w zakresie oszczędności energii, określone w przepisach prawa budowlanego, lub zostały podjęte działania mające na celu zmniejszenie zużycia energii dostarczanej do tych budynków;
3. wykonanie przyłącza technicznego do scentralizowanego źródła ciepła, w związku z likwidacją lokalnego źródła ciepła, w wyniku czego następuje zmniejszenie kosztów pozyskania ciepła dostarczanego do budynków wymienionych w lit. a;
4. całkowita lub częściowa zamiana źródeł energii na źródła odnawialne lub zastosowanie wysokosprawnej kogeneracji.

Przechodząc zatem do odpowiedzi na pytanie zadane na wstępie, możemy wskazać, że możliwe jest skorzystanie z ulgi termomodernizacyjnej w przypadku budynku mieszkalno-usługowego, przy czym musi być spełnionych szereg warunków dotyczących tytułu własności, proporcji części usługowej do ogólnej powierzchni oraz rodzaju oraz celu wydatki termomodernizacyjnego.