Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w ramach podziału majątku po rozwodzie

W większości państw europejskich zasadą jest, że możliwość zakupu gruntu przez obywatela obcego kraju jest ograniczona. Ziemia ma pozostać w jak największej części w rękach lokalnych właścicieli. Ma to sens, w innym wypadku mogłoby dojść wręcz do wykupienia całego terytorium państwa przez inny, być może wrogo nastawiony, kraj. Oczywiście jest to czarny scenariusz. W praktyce nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ma najczęściej na celu prowadzenie biznesu lub budowę domu rodzinnego. Zakup gruntu wymaga zezwolenia, ale co gdy ziemia staje się własnością cudzoziemca poprzez podział majątku małżeńskiego? Czy w takiej sytuacji również należy uzyskać stosowne pozwolenie od organów administracyjnych?

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – wszystko znajdziemy w ustawie

Kwestia pozostawienia nieruchomości gruntowych w rękach polskich obywateli wydaje się bardzo istotna dla prawodawcy. Wniosek ten nasuwa się dlatego, że powstała rozbudowana ustawa oraz szereg pomniejszych aktów prawnych regulujących ten temat. Najważniejszym dokumentem jest ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej jako „ustawa”). To tutaj znajdziemy najistotniejsze informacje, kto, kiedy i w jakich warunkach może nabyć nieruchomość położoną na terenie naszego kraju.

Zasadą generalną jest, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Są jednak od niej dosyć rozbudowane odstępstwa oraz wyjątki od wyjątków. Ogólnie cała ustawa stanowi jeden wielki katalog opisujący kto, kiedy i po spełnieniu jakich warunków może dokonać zakupu nieruchomości w Polsce.

Kim jest „cudzoziemiec”?

Cudzoziemiec – osoba obcego pochodzenia. Krótka definicja, którą zna zapewne każdy. Jednakże jest ona niewystarczająca dla omawianego zagadnienia. Stąd też prawodawca w ustawie zawarł definicję legalną tego pojęcia. Jak możemy wyczytać w art. 1 ust. 2, cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
• osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 i 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby, lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

Jak widać, cudzoziemcem może być nie tylko osoba fizyczna (człowiek), ale również osoba prawna, taka jak spółka, fundacja, stowarzyszenie itp.

Co bardzo istotne, jako cudzoziemców ustawa nie traktuje obywateli państw wchodzących w skład Europejskiego Obszaru Gospodarczego (kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) oraz Szwajcarii. Prawa obywateli powyższych państw w omawianej kwestii zostały zrównane z prawami obywateli Polski. Reszta osób (z wyjątkami) wymaga zezwolenia na zakup polskiej nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia – kiedy jest możliwe?

Nieruchomość nieruchomości nierówna. Zupełnie inne znaczenie strategiczne będzie miał zakup mieszkania w centrum Warszawy, a inne nabycie 200 ha ziemi w strefie przygranicznej. Dlatego też dla mniej „ważnych” nieruchomości ustawa przewiduje wyjątki od zasady generalnej.

Niezależnie od obywatelstwa oraz siedziby przedsiębiorstwa zezwolenie nie jest wymagane, jeżeli cudzoziemiec dokonuje nabycia:

• samodzielnego lokalu mieszkalnego, tj. lokalu, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do lokalu mogą również przynależeć piwnica oraz strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego;
• lokalu lub udziału w lokalu przeznaczonym na garaż, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości, lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
• nieruchomości, gdy cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od daty uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – aby spełniać ten wymóg, cudzoziemiec musi mieć małżonka z obywatelstwem polskim oraz mieszkać w Polsce co najmniej 2 lata od daty uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• nieruchomości od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat, a cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia po tej osobie;
• nieruchomości przez bank jako wierzyciel hipoteczny – gdy przejmuje on nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Zasada generalna ulega wyłączeniu również wtedy, gdy do nabycia nieruchomości dochodzi w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego, zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzi cudzoziemiec. Jeżeli prawo właściwe dla państwa cudzoziemca nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, do oceny, czy nabywca nieruchomości jest osobą uprawnioną do dziedziczenia, stosuje się prawo polskie.

Zezwolenie nie jest wymagane również w przypadku, gdy do nabycia nieruchomości dochodzi w drodze dziedziczenia testamentowego, o ile cudzoziemiec należy jednocześnie do kręgu spadkobierców ustawowych.

Co zrobić, aby otrzymać zezwolenie?

Przed cudzoziemcami chcącymi nabyć nieruchomość w Polsce, których nie obejmują wyłączenia, stoi długi proces administracyjny. Oprócz szeregu formalności muszą oni również wykazać, że:

• nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego;
• nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
• zachodzą okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską.

2 pierwsze podpunkty leżą w sferze oceny administracyjnej. Z kolei punkt ostatni, czyli „więzi z Polską”, cudzoziemiec może wykazać, wskazując, że:

• ma polską narodowość lub pochodzenie;
• ma małżonka, który jest obywatelem Polski;
• ma zezwolenie na pobyt:
• czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce),
• stały,
• rezydenta długoterminowego UE;
• jest członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej;
• prowadzi w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Dodatkowo cudzoziemiec, który nabywa nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej, jest zobowiązany do wykazania, że zakup nieruchomości wiąże się z rzeczywistymi potrzebami, które wynikają z charakteru prowadzonej przez niego działalności. Z kolei w przypadku nieruchomości nabywanej na potrzeby życiowe jej powierzchnia nie może przekroczyć 0,5 ha.

Zamiast zezwolenia promesa

Oprócz zezwolenia nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może odbyć się także przy pomocy promesy. Co prawda takie przyrzeczenie udzielenia zezwolenia samo w sobie nie uprawnia do nabycia nieruchomości, jeżeli jednak wniosek o wydanie zezwolenia zostanie złożony w okresie ważności promesy i spełnione zostaną wszystkie warunki w niej określone, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji jest zobligowany do wydania zezwolenia. Wyjątkowo — jeżeli zmianie ulegnie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy – minister może odmówić wydania dokumentu.

W przypadku promesy to nie warunki opisane w ustawie są wiążące, a te określone w przyrzeczeniu.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w ramach podziału majątku po rozwodzie

Ustawa określa przesłanki uzyskania przez cudzoziemca pozwolenia na nabycie nieruchomości. Wspomina również o dziedziczeniu. Nie określa jednak wprost, jak sprawa wygląda w przypadku podziału majątku. Wszystko wydaje się proste – jest rozwód, jest równy podział majątku. Jeżeli do masy wspólnej wchodzi składnik w postaci nieruchomości, cudzoziemiec (małżonek) powinien mieć do niej prawo. Ale czy rzeczywiście tak jest?

Takim przypadkiem zajął się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 sierpnia 2023 roku (sygn. akt: II OSK 2262/22). Na początku sąd wyjaśnił, że przy nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca wymagane jest uzyskanie zezwolenia. Dotyczy to nabycia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. W art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ustawodawca zamieścił zamknięty katalog wyłączeń od obowiązku uzyskania takiego zezwolenia, jednak nie wymienił w nim nabycia nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu w sprawie o podział majątku wspólnego. NSA podkreślił, że przepis ten ma charakter wyjątku od reguły i nie może być interpretowany rozszerzająco. W konsekwencji, jeśli jeden z małżonków jest cudzoziemcem, przed wydaniem orzeczenia przez sąd powszechny o podziale majątku wspólnego wymagane jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Nabycie nieruchomości pomimo braku wymaganego zezwolenia

Kolejno sąd wyjaśnił, że zgodnie z art. 365 § 1 kpc orzeczenie sądu wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Okoliczność, że przy wydaniu orzeczenia nie zastosowano przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wpływa na jego skuteczność i moc wiążącą. Wykluczona jest również konstrukcja weryfikowania prawomocnego orzeczenia sądu w drodze powództwa o ustalenie jego nieważności. Sprowadzałoby się to w istocie do ponownego postępowania, którego przedmiotem byłaby ocena prawidłowości aktu stosowania prawa przez sąd w prawomocnie zakończonej sprawie.

Powyższe oznacza, że nabycie jest możliwe mimo braku uzyskania zezwolenia, ale wyłącznie w przypadku, gdy doszło do niego na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami. Jeśli jeszcze nie doszło do wydania orzeczenia w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami, cudzoziemiec nie może nabyć nieruchomości bez konieczności uzyskania stosownego zezwolenia właściwego ministra. 

A co z uzyskaniem udziałów w nieruchomości?

NSA odniósł się również do sytuacji, gdy wskutek podziału nie dochodzi do nabycia całej nieruchomości przez cudzoziemca, a jedynie udziału w tej nieruchomości. Sąd stanowczo podkreślił, że na wymóg uzyskania zezwolenia nie ma wpływu okoliczność, że w sprawie chodzi o nabycie dalszych udziałów w nieruchomościach przez cudzoziemca, który jest już ich współwłaścicielem. Ustawa zawiera zamknięty katalog sytuacji, w których cudzoziemiec zwolniony jest z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, a nabycie dalszych udziałów w prawie do nieruchomości, której jest już współwłaścicielem, nie zostało wymienione w art. 8 ustawy.