Budynek gospodarczy a podatek od nieruchomości - czy przysługuje zwolnienie?

Użytki rolne są co do zasady opodatkowane podatkiem rolnym. Problematyczny może być natomiast status budynków gospodarczych, ponieważ do nich ustawa o podatku rolnym się nie odnosi. Możliwe jest zastosowanie zwolnienia od podatku od nieruchomości dla takich budynków, jednak odbywa się to pod pewnymi warunkami. Budynek gospodarczy a podatek od nieruchomości - poniżej postaramy się przybliżyć tę problematykę.

Budynek gospodarczy a podatek od nieruchomości

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. 

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają natomiast budynki, przez które należy rozumieć obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak wskazaliśmy na wstępie, ustawa o podatku rolnym dotyczy wyłącznie gruntów rolnych. Zgodnie bowiem z art. 1 tejże ustawy opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. 

W związku z tym pojawia się pytanie, jak należy opodatkować budynek gospodarczy położony na terenach rolnych. 

W odpowiedzi wskażmy, że zasadniczo taki budynek podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, chyba że istnieje możliwość zastosowania zwolnienia od podatku.

Warunki uprawniające do zwolnienia z podatku od nieruchomości

Wspomniane przez nas zwolnienie zostało uregulowane w art. 7 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, gdzie czytamy, że zwalnia się od podatku od nieruchomości budynki gospodarcze lub ich części:

• służące działalności leśnej lub rybackiej;
• położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej;
• zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.

Warunkami zwolnienia są zatem występowanie gospodarstwa rolnego na gruntach rolnych, istnienie budynków gospodarczych i wykorzystywanie ich wyłącznie do działalności rolniczej.

Przeanalizujmy po kolei te warunki.

Po pierwsze musimy mieć do czynienia z budynkami gospodarczymi zlokalizowanymi na terenie gospodarstwa rolnego. Przypomnijmy, że za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji jako użytki rolne, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. 

Jeżeli powyższy warunek dotyczący powierzchni gospodarstwa rolnego nie jest spełniony, to zwolnienie nie przysługuje.

Przykład 1.

Osoba fizyczna prowadzi działalność rolniczą, w której zakresie wykorzystuje budynki gospodarcze. Powierzchnia użytków rolnych wynosi 0,8 ha. W takim przypadku zwolnienie nie przysługuje i podatnik ma obowiązek opłacania od powierzchni budynku gospodarczego podatku od nieruchomości.

Po drugie muszą to być budynki o funkcji gospodarczej służące wyłącznie działalności rolniczej.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych działalność rolnicza obejmuje produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwo, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb.

W ustawie nie mamy natomiast wyjaśnienia, co należy rozumieć przez „budynki służące wyłącznie działalności rolniczej”. Dlatego też trzeba sięgnąć do dostępnego orzecznictwa sądowego w tym zakresie. 

W wyroku WSA we Wrocławiu z 24 marca 2021 roku (I SA/Wr 613/20) czytamy, że zwolnienie dotyczy tylko tych budynków bądź ich części, które są wykorzystywane przy aktywnym, rzeczywistym prowadzeniu działalności rolniczej (w tym przypadku przy spełnieniu dodatkowego warunku, jakim jest wchodzenie w skład gospodarstwa rolnego), a nie tylko przystosowane do prowadzenia takiej działalności.

Natomiast WSA w Łodzi w wyroku z 15 lutego 2022 roku (I SA/Łd 499/20) wskazał, że sformułowanie „zajęte” na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej trzeba rozumieć w ten sposób, że w budynku muszą być wykonywane rzeczywiste czynności składające się na prowadzenie tejże działalności. Czynności te muszą być wykonywane w sposób trwały i tak, że w zasadzie wykluczają prowadzenie innej działalności.

Należy także wskazać na pismo z 31 sierpnia 2006 roku wydane przez: Ministerstwo Finansów Departament Podatków i Opłat Lokalnych, PL-833-8/AP/06/69, Zwolnienie od podatku od nieruchomości budynków gospodarczych położonych na gruntach rolnych.

Poprzez służenie działalności rolniczej trzeba rozumieć faktyczne i rzeczywiste wykorzystywanie budynków do tego celu. Powoduje to, że gdy działalność rolnicza z pewnych względów (np. nieopłacalność produkcji) zostanie zaprzestana, budynki takie nie powinny korzystać ze zwolnienia. 

Przykład 2.

Rolnik prowadzi gospodarstwo rolne, na którego terenie znajduje się budynek gospodarczy. W budynku tym znajduje się jednak magazyn składowania odpadów żelaznych. W takich okolicznościach nie można przyjąć, że budynek służy działalności rolniczej, w związku z czym zwolnienie nie przysługuje. Rolnik będzie zobowiązany do opłacania podatku od nieruchomości.

Dodatkowo zwróćmy uwagę, że przepis posługuje się zwrotem „wyłącznie”. To oznacza, że budynek gospodarczy może być wykorzystywany tylko na potrzeby działalności rolniczej. Wszelkie inne uboczne czy dodatkowe używanie budynku niemające związek z działalnością rolniczą wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia.

Przykład 3.

Rolnik prowadzi gospodarstwo rolne, na którego terenie znajduje się budynek gospodarczy. W budynku tym magazynuje zboże oraz dodatkowo prowadzi warsztat samochodowy. Budynek nie służy zatem wyłącznie działalności rolniczej, co powoduje utratę prawa do zwolnienia i konieczność odprowadzania podatku od nieruchomości.

Na zakończenie przypomnijmy, że maksymalna roczna stawka podatku od nieruchomości wynikająca z ustawy dla budynków gospodarczych wynosi 8,68 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. 

Z przedstawionej analizy wynika zatem, że budynki gospodarcze mogą korzystać ze zwolnienia od podatku od nieruchomości, jednakże w tym zakresie istotne jest łączne spełnienie wszystkich warunków określonych w ustawie. Należy również zwrócić uwagę, że warunki te są bardzo precyzyjne określone.