Nabycie nieruchomości z rynku pierwotnego a podatek PCC

Nabycie nieruchomości kojarzy się nie tylko z aspektem czysto związanym z zakupem „czterech kątów”. Nabywca ma świadomość, że ciążą na nim pewne obowiązki prawne, publicznoprawne, których nie będzie w stanie uniknąć. Jednym z nich jest wizyta u notariusza, sprzedaż nieruchomości zawsze musi mieć bowiem formę aktu notarialnego. Innym obowiązkiem jest konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ale czy w każdym przypadku pojawi się konieczność jego uiszczenia? Czy zawsze notariusz będzie miał obowiązek pobrać podatek przy sporządzaniu aktu notarialnego? Odpowiedź w niniejszym artykule.

Nabycie nieruchomości – forma prawna

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 3 czerwca 2015 roku, V CSK 559/14: „Stosownie do art. 158 zd. 1 k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W razie, gdy wymaganie to nie zostanie dochowane, umowa taka jest nieważna, co wynika z art. 73 § 2 zd. 1 k.c.”.

Wobec tego brak zachowania przez strony szczególnej formy, jaką jest akt notarialny, skutkować będzie nieważnością czynność prawnej, czyli zawarta umowa nie wywoła żadnych skutków prawnych.

Umowę sprzedaży sporządza notariusz, jednak warto wiedzieć, jakie dane należy w niej zawrzeć. Powinno się w niej znaleźć:

1.  dokładne określenie stron umowy sprzedaży;

2. dokładne określenie przedmiotu umowy: m.in. adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntów, budynków lub lokali;

3.  cena sprzedaży;

4.  termin wydania przedmiotu umowy oraz termin i forma płatności;

5. określenie, jakie koszty ponosi kupujący, a jakie sprzedający.

Elementy wskazane w pkt 1–3 są elementami niezbędnymi umowy sprzedaży nieruchomości. Brak któregokolwiek z nich będzie skutkował jej nieważnością.

Pierwotne a wtórne nabycie nieruchomości

Nabycie pierwotne nieruchomości następuje w momencie, gdy prawo własności nie przysługiwało wcześniej poprzednikowi, tj. nikt nie był właścicielem nieruchomości.

Przykład 1.
Jan Kowalski planuje nabyć nieruchomość mieszkalną. Chce kupić mieszkanie w stanie surowym do wykończenia bezpośrednio od dewelopera. Pan Jan zawarł umowę sprzedaży mieszkania, na mocy której stał się pierwszym właścicielem nieruchomości.

Z kolei z nabyciem wtórnym nieruchomości mamy do czynienia w momencie, gdy istniał poprzednik prawny i nabywamy nieruchomość z tzw. rynku wtórnego – z drugiej ręki.

Przykład 2.
Jan Kowalski planuje nabyć nieruchomość mieszkalną. Zależy mu na czasie, więc postanowił kupić mieszkanie na rynku wtórnym z tzw. drugiej ręki. Znalazł mieszkanie i na mocy umowy sprzedaży z dotychczasowym właścicielem stał się drugim właścicielem nieruchomości.

Nabycie nieruchomości a podatek PCC i VAT

Co do zasady wraz z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości na nabywcy ciąży obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych – podatek PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a ustawy o PCC podatkowi podlega umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu i ciąży w przypadku sprzedaży nieruchomości na kupującym – nowym nabywcy. Stawka podatku wynosi 2% i jest liczona od wartości nieruchomości wskazanej w umowie.

Płatnikiem tego podatku jest notariusz, który pobiera 2% od ustalonej w akcie ceny zakupu, nie ma więc możliwości uniknięcia jego zapłaty.

Jednakże ustawodawca wskazał w ustawie o PCC wykaz czynności, których dokonanie nie powoduje obowiązku zapłaty podatku. Zgodnie z art. 2 ust. 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W przypadku nabywania mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera, transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Takie rozwiązanie jest podatkowo mniej korzystne dla nabywcy, gdyż stawka tego podatku wynosi obecnie 8%. Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług ma jednak wpływ na podatek PCC.

W związku z tym podkreślić należy, że w przypadku opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze określone w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC wyjątki, można stwierdzić, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie odnosi się do wszystkich czynności cywilnoprawnych podlegających podatkowi od towarów i usług lub zwolnionych z tego podatku. Ustawodawca wyłączył z opodatkowania: umowę spółki i jej zmiany, umowę sprzedaży i zamiany (których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym albo udział w tych prawach), umowę sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT stawka 8% stosowana jest do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Obiekty objęte społecznym programem mieszkaniowym to:

1. obiekty budownictwa mieszkaniowego (lub ich części) sklasyfikowane wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych wg PKOB w dziale 12;

2. budynki instytucji ochrony zdrowia świadczące usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarka, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Z kolei ustawodawca z zakresu definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wyłącza:

1.  budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni większej niż 300 m2;

2. lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku przekroczenia ww. limitów stawkę 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

W przypadku nabywania lokalu mieszkalnego czy też domu jednorodzinnego od dewelopera podatek VAT w wysokości 8% ceny nabywanej nieruchomości jest wkalkulowany w cenę mieszkania.

Podsumowując, należy wskazać, że nabycie nieruchomości z rynku pierwotnego nie powoduje obowiązku pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, przez płatnika tego podatku, tj. notariusza. Czynność taka według ustawy o PCC nie jest objęta tym podatkiem w momencie, gdy choćby przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Warto zwrócić na to uwagę, żeby uniknąć niepotrzebnych kosztów w chwili zakupu nieruchomości.