Zakup nieruchomości sfinansowany kredytem hipotecznym jest jedną z najpowszechniejszych transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Sytuacja finansowa kredytobiorców może się niestety z czasem pogorszyć, co w rezultacie może doprowadzić do zaległości w płatnościach rat kredytowych. Z uwagi na fakt, iż bank w celu zabezpieczenia swoich interesów ustanawia hipotekę, konsekwencją niespłaconego kredytu może być przejęcie nieruchomości. Czy jest zatem możliwe przejęcie nieruchomości za niespłacony kredyt? Odpowiedź w artykule!
Przejęcie nieruchomości za niespłacony kredyt a prawo podatkowe
W świetle prawa podatkowego przejęcie nieruchomości za niespłacony kredyt jest dopuszczalne i zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 453 kc, który stanowi, że jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się ze zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Powszechnie w doktrynie wskazuje się, że płatność za świadczenie nie musi mieć charakteru pieniężnego. Może odbyć się w postaci zapłaty w naturze poprzez otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw.
Stanowisko fiskusa a przejęcie nieruchomości za niespłacony kredyt
Organy podatkowe powyższy przepis interpretują w sposób niekorzystny dla podatnika. Uważają bowiem, że przeniesienie własności rzeczy lub prawa w zamian za zwolnienie z długu jest odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym i w konsekwencji rodzi konieczność zapłaty podatku.
W zakresie przejmowania nieruchomości organy podatkowe odnoszą się do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, zgodnie z którym źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W ocenie fiskusa użyty w przepisie termin "odpłatne zbycie" oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres umów i pozostaje bez znaczenia, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, działu spadku, umowy zamiany lub sprzedaży czy też – jak to ma miejsce w omawianym przypadku – w drodze przeniesienia na rzecz banku w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego prawa własności zabudowanej nieruchomości w zamian za zwolnienie z obowiązku zwrotu długu.
Nadzieja dla podatników w wyrokach sądowych
Na szczęście dla podatników spory, które trafiają do sądów administracyjnych, są pozytywnie rozpatrywane przez składy sędziowskie. Tak przykładowo WSA w Poznaniu w wyroku z 20.12.2017 roku I SA/Po 999/17, stwierdził, że przejęcie nieruchomości za niespłacony kredyt nie powoduje powstania przychodu po stronie podatnika, który mógłby generować obowiązek podatkowy. Sąd podkreślił, że aby móc zaliczyć dane przysporzenie majątkowe do przychodów, konieczne jest ustalenie, czy faktycznie powiększyło ono aktywa osoby fizycznej. Z istoty podatku dochodowego wynika, że jest on ciężarem publicznoprawnym od przyrostu majątkowego (dochodu), a zatem przychodem jest tylko ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika, może powiększyć jego aktywa. W takim stanie faktycznym brak takiego czynnika, co powoduje, że opisane działanie jest neutralne podatkowo dla osoby przenoszącej własność nieruchomości na bank.
Podobnie wypowiedział się WSA we Wrocławiu w wyroku z 24.07.2014 roku, I SA/Wr 1396/14:
“(...) jeszcze raz należy w związku z tym podkreślić, że w przedstawionym przez skarżącą stanie faktycznym dochodzi jedynie do wykonania zobowiązania, powstałego już uprzednio na mocy wcześniejszej umowy między stronami, przy czym wykonanie zobowiązania - za zgodą wierzyciela – następuje w innej formie, aniżeli strony się pierwotnie umówiły. Jest to zatem jedynie zmiana sposobu wykonania już wcześniej powstałego zobowiązania. Zobowiązanie pożyczkobiorcy wygasa, tak jakby wygasło przez zwykłe wykonanie pożyczki (poprzez spłatę długu w jego pierwotnej formie).”
Przejęcie nieruchomości za niespłacony kredyt a działalność gospodarcza
Powyższej przedstawiona analiza dotyczyła osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i kwalifikujących dochody z odpłatnego zbycia rzeczy i praw. Odmienne reguły obowiązują jednak przedsiębiorców.
W zakresie podmiotów gospodarczych należy zwrócić uwagę na art. 14 ust. 2e ustawy PIT, który wskazuje, że w przypadku gdy podatnik przez wykonanie świadczenia niepieniężnego reguluje w całości lub w części zobowiązanie, w tym z tytułu zaciągniętej pożyczki (kredytu), przychodem takiego podatnika jest wysokość zobowiązania uregulowanego w następstwie takiego świadczenia. Jeżeli jednak wartość rynkowa świadczenia niepieniężnego jest wyższa niż wysokość zobowiązania uregulowanego tym świadczeniem, przychód ten określa się w wysokości wartości rynkowej świadczenia niepieniężnego.
W konsekwencji wykonanie świadczenia w naturze w celu zwolnienia się z długu będzie rodziło obowiązek podatkowy dla tego podatnika, który to świadczenie wykonuje. W takiej sytuacji powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
W konsekwencji uznać należy, że uregulowanie zobowiązania z tytułu kredytu poprzez wykonanie świadczenia niepieniężnego – w postaci przeniesienia własności nieruchomości na bank w zamian za kredyt, przez osobę, która prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą – stanowi dla niej przychód w wysokości zobowiązania uregulowanego w następstwie takiego świadczenia.
